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??四川省樂(lè)山市的陽(yáng)光·十里江灣小區(qū)陷入了虛假宣傳漩渦。

??近日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者接到了陽(yáng)光·十里江灣小區(qū)業(yè)主呂先生的電話，反映該小區(qū)存在虛假宣傳行為。

??2023年1月，呂先生以67萬(wàn)元購(gòu)入陽(yáng)光·十里江灣一套建筑面積約99平方米的房子，算下來(lái)均價(jià)6700元/平方米左右。“當(dāng)時(shí)很多樓盤(pán)都是兩梯兩戶，十里江灣宣傳時(shí)說(shuō)一梯一戶、零公攤，為了家人住得舒服，就選了這套房子。”

??今年8月，呂先生接到收房通知，來(lái)到小區(qū)卻發(fā)現(xiàn)“一梯一戶”變成了“兩梯兩戶”，“零公攤”也變成了約25%公攤。

??項(xiàng)目宣傳與實(shí)際交付不符，應(yīng)如何定性，市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)的處理進(jìn)展如何？9月20日，記者就相關(guān)問(wèn)題發(fā)送采訪函至四川省樂(lè)山市委宣傳部，希望協(xié)調(diào)采訪。但直至截稿，并未收到回復(fù)。記者又嘗試聯(lián)系陽(yáng)光大地集團(tuán)，但電話一直無(wú)人接聽(tīng)。

??呂先生告訴記者，四川省樂(lè)山市市場(chǎng)監(jiān)督管理局告知業(yè)主，今年11月前會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行處罰，但處罰理由是“虛假宣傳”還是“擴(kuò)大宣傳”仍在研判中。

??多項(xiàng)目被曝虛假宣傳

??業(yè)主們對(duì)這個(gè)結(jié)果并不滿意。

??“要求退房可能不現(xiàn)實(shí)，但開(kāi)發(fā)商應(yīng)該給我們一些補(bǔ)償。”呂先生認(rèn)為，目前陽(yáng)光·十里江灣兩梯兩戶的房源售價(jià)在6000元/平方米左右，如果一梯一戶和兩梯兩戶的價(jià)格不同，那開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該給其補(bǔ)償。

??對(duì)此，四川品默律師事務(wù)所何川律師告訴記者，如果宣傳手冊(cè)、戶型圖等宣傳資料對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施有明確說(shuō)明和允諾，對(duì)房屋價(jià)格有重大影響的，可以構(gòu)成合同要件。此次事件中，開(kāi)發(fā)商將“一梯一戶”改成“兩梯兩戶”的行為可以定義為違約，購(gòu)房者可以依據(jù)向法院申請(qǐng)退房，并要求開(kāi)發(fā)商賠償貸款利息等損失。

??無(wú)獨(dú)有偶，同屬于陽(yáng)光大地集團(tuán)的四川省廣元市蒼溪縣陽(yáng)光·十里江灣項(xiàng)目的業(yè)主也在維權(quán)。

??與樂(lè)山陽(yáng)光·十里江灣涉嫌“一梯一戶”虛假宣傳不同，蒼溪陽(yáng)光·十里江灣的賣(mài)點(diǎn)之一是臨江江景。如今江邊正在建設(shè)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，導(dǎo)致部分樓棟、部分樓層的江景視野全部被遮擋，但業(yè)主們?cè)V求一樣，希望得到部分賠償。

??記者發(fā)現(xiàn)，目前在問(wèn)政四川平臺(tái)有46條關(guān)于陽(yáng)光大地集團(tuán)的投訴信息，涉及在廣元、眉山、南充、瀘州、樂(lè)山、綿陽(yáng)等市的多個(gè)項(xiàng)目。

??在三四線城市急速擴(kuò)張

??2002年，陽(yáng)光大地集團(tuán)在四川省眉山市成立；2016年，總部遷至成都市。歷經(jīng)23年發(fā)展，現(xiàn)已布局全國(guó)7省55座城市，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)197個(gè)項(xiàng)目。

??從陽(yáng)光大地集團(tuán)的業(yè)務(wù)板塊可以看出，集團(tuán)大部分項(xiàng)目都集中在四川省的三、四線城市。直到2020年6月，陽(yáng)光大地才首進(jìn)成都市，以3950元/平方米的樓面價(jià)拿下龍泉驛區(qū)洛帶板塊一宗住兼商地塊，后呈現(xiàn)項(xiàng)目即陽(yáng)光紫宸府。2021年8月，陽(yáng)光大地通過(guò)司法拍賣(mài)競(jìng)得天府新區(qū)華陽(yáng)板塊一宗約10畝的住宅地塊。

??前者已于2021年8月取證入市，目前取證房源仍有幾套在售；后者呈現(xiàn)的陽(yáng)光浣溪臺(tái)于2023年12月取證，目前順?shù)N中，在售價(jià)格21618～26839元/平方米。

??業(yè)內(nèi)對(duì)陽(yáng)光大地這種在成都拿低價(jià)地，有意避開(kāi)核心區(qū)域布局的做法頗有微詞。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2020年前5個(gè)月，陽(yáng)光大地便用前1年銷(xiāo)售額的四成資金在瀘州、眉山、宜賓、樂(lè)山、廣安、南充、資陽(yáng)、達(dá)州等川內(nèi)城市拿到了1861.88畝土地，拿地總金額超73.6億元。

??雖然這些土塊的成交單價(jià)不高，但溢價(jià)率卻不低。特別是位于南充市蓬安縣一宗41.63畝的住宅用地，陽(yáng)光大地以溢價(jià)率128%成交。

??在三、四線城市土拍市場(chǎng)“大殺四方”3年后，2021年，陽(yáng)光大地迎來(lái)了屬于自己的高光時(shí)刻。

??憑借豐厚的土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，陽(yáng)光大地?cái)?shù)次在四川或川內(nèi)強(qiáng)地級(jí)市重點(diǎn)房企的銷(xiāo)售榜上力壓華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、領(lǐng)地、邦泰等強(qiáng)勁對(duì)手，排在第一。當(dāng)時(shí)有聲音傳出：陽(yáng)光大地有望成為新的“四川一哥”。

??但成都一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“陽(yáng)光大地在成都動(dòng)靜不大，即使真有人說(shuō)他是新的‘四川一哥’，含金量也會(huì)大打折扣。”

??上述業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，很多開(kāi)發(fā)商在大舉拿地之后都會(huì)面臨現(xiàn)金流承壓的局面，部分開(kāi)發(fā)商的部分項(xiàng)目不得不減配或者采用極端的宣傳銷(xiāo)售策略。

??事實(shí)確實(shí)如此。

??幾年過(guò)去了，陽(yáng)光大地集團(tuán)還沒(méi)坐上“四川一哥”的寶座，瘋狂擴(kuò)張的隱患就已顯現(xiàn)。

??距離千億目標(biāo)越來(lái)越遠(yuǎn)

??陽(yáng)光大地集團(tuán)官網(wǎng)信息顯示，2019年競(jìng)得50宗新地塊，進(jìn)入中國(guó)房企百?gòu)?qiáng)；2020年競(jìng)得56宗新地塊；2021年競(jìng)得26宗新地塊。3年132宗新地塊，總共需要約320億元資金。

??綜合信息顯示，2019～2023年陽(yáng)光大地集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售約1054.22億元。假設(shè)其操盤(pán)能力很強(qiáng)，利潤(rùn)達(dá)到20%，那么這5年時(shí)間實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)約210.84億元。這意味著，僅3年的跑馬圈地，在付出所有利潤(rùn)之后，陽(yáng)光大地集團(tuán)還需要向外融資109.16億元。

??然而面對(duì)市場(chǎng)下行，陽(yáng)光大地集團(tuán)多個(gè)項(xiàng)目推出了不同程度的優(yōu)惠活動(dòng)，顯然不可能所有項(xiàng)目都做到20%的利潤(rùn)。

??作為一家沒(méi)有上市的家族企業(yè)，外界對(duì)其的財(cái)務(wù)資金情況知之甚少。不過(guò)從拿地規(guī)模來(lái)看，陽(yáng)光大地集團(tuán)從2022年開(kāi)始收縮，全年僅拿地5宗，拿地面積15.82萬(wàn)平方米，拿地金額約3億元。2023年拿地6宗，拿地面積約23.73萬(wàn)平方米。兩年共獲得11宗新土地，比巔峰時(shí)期的2020年減少了45宗地。

??同一時(shí)間，陽(yáng)光大地集團(tuán)的銷(xiāo)售額也逐漸滑落，2022年銷(xiāo)售額從338.37億元的最高點(diǎn)降至了181.5元，2023年也只有115.36億元，而其2018年銷(xiāo)售額為127億元。也就是說(shuō)，在提出“千億戰(zhàn)略”后，陽(yáng)光大地集團(tuán)不僅沒(méi)向千億業(yè)績(jī)靠攏，反而距離越來(lái)越遠(yuǎn)。

??長(zhǎng)期研究成都樓市的專(zhuān)家王巍告訴記者，陽(yáng)光大地集團(tuán)瘋狂擴(kuò)張那幾年，全國(guó)樓市和成都樓市都還在向上發(fā)展。可能是想象過(guò)于美好，其認(rèn)為低價(jià)在三、四線城市拿地，迅速把規(guī)模做大，能規(guī)避掉風(fēng)險(xiǎn)。

??眼下全國(guó)開(kāi)發(fā)投資增速放緩，樓市正在經(jīng)歷深度調(diào)整，預(yù)計(jì)陽(yáng)光大地集團(tuán)暫時(shí)的戰(zhàn)略是慢慢開(kāi)發(fā)等回款，再擇機(jī)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。只是其準(zhǔn)備用8年達(dá)成的千億目標(biāo)，看上去很難實(shí)現(xiàn)。