??2016年三季度，房地產行業政策環境相對穩定，“去庫存”基調貫穿始終，信貸支持史無前例的寬松。在此背景下，三季度商品房銷售同比激增、開發投資增速小幅回升，一、二線城市成交表現好于預期，部分三四線城市庫存快速去化、開始走上新一輪增長；企業業績完成度普遍較高，前8月萬科、恒大、碧桂園等更是突破兩千億元；銷售向好帶來三季度熱點城市土拍競爭更加激烈，地王數量持續激增，上海、深圳更是相繼誕生了新的全國單價、總價地王。

??與此同時，房價、地價的快速上漲也給部分城市市場可持續發展帶來隱患，投資投機需求迅速增加，地方政策基調也從“刺激”轉變為“收緊”，寬松類政策出臺頻次明顯下降，收緊類政策升級和蔓延，所有的熱點一、二線城市都重啟“限貸、限購”。但力度都相對溫和，希求在抑制房價過快上漲和維護市場平穩運行之間保持相對平衡。

??因城施策的緊縮政策固然會擠壓或縮小接下來樓市量價繼續攀升的空間，但四季度各方面的“支撐”依舊穩固，譬如房地產拉動經濟增長、社會投資“資產荒”、居民財富保值需求等各種現實因素沒有根本轉變，可以預見，各項樓市規模指標仍會繼續保持。

??四、熱點城市房價漲幅輪動，部分地區房價飆升致豪宅井噴

??得益于全國政策面的持續寬松，三季度全國房價依舊持續上行，其中上海、南京、廈門、合肥等城市房價依舊維持高速增長，但增速已經漸漸被鄭州、福州等城市漸漸趕上。而北京、深圳等城市受成交結構變化、政策收緊等因素影響，房價漲幅明顯趨緩，而在一線輻射效應之下，南通、昆山、東莞等三線城市房價漲幅也出現了明顯變動。

??1、中住288房價指數持續正增長，全國房價再創新高

??下半年以來，全國房價依舊維持環比正增長，但受到進一步上漲空間受限、部分城市出臺調控政策等因素影響，環比漲幅出現小幅波動。以288價格指數為例，2016年8月，中國城市住房(一手房)價格288指數為1226.4點，指數較上月上升 17.3點，環比上漲1.43%，漲幅較上月擴大0.08個百分點，同比漲幅為12.14%,其中蘇州、南京、廈門、合肥房價同比漲幅均接近或超過四成。

??2、熱點城市房價漲幅輪動，一線輻射效應進一步顯現

??一線城市房價走勢加劇分化，上海房價依舊快速上漲，高單價產品成交占比持續快速上升，三季度8萬元/平方米以上住宅成交套住占比達到6%，市場份額較二季度翻番；廣州市房價也在快速上行，政策面的平穩是今年廣州樓市升溫的最大保障。而北京、深圳三季度商品住宅均價則出現了罕見的環比回落，北京主要有三方面因素的影響，一是調控持續收緊，投資性需求受到打擊，二是土地供應規模下降，土拍傳導效應下降，三是自住型商品房成交量急劇攀升，以致平均房價被結構性拉低。深圳房價在二季度上升到歷史高位之后，開發商惜售、購房者觀望的心理均明顯增強，導致三季度高端項目成交趨冷，房價也隨之出現回落。

??二線城市方面房價漲幅輪動，蘇州、廈門、合肥、南京四小龍三季度環比漲幅依舊高居前列，但受到地方性的限貸、限購升級影響，房價增速漸漸被福州、寧波、鄭州等新興熱點城市趕上。對于大部分二線城市而言，由于短期內缺少實質性規劃或政策利好，房價環比指標仍然呈現不溫不火的局面，貴陽、昆明、西安等城市房價甚至較二季度出現了環比回落。

??三四線城市方面，一線輻射效應進一步顯現。臨近上海的昆山、南通房價增速快速提升，三季度房價分別環比上漲11%和8%，而臨近深圳的東莞房價增速則明顯回落，三季度房價環比增速下滑至5%，對比43%的同比漲幅來看，遠低于近一年的平均增幅。

??3、北上深仍為豪宅成交聚集地，南京、杭州、廣州異軍突起

??2016年豪宅市場迎來井噴，且主要集中在一線及熱門二線城市，上海、北京和深圳更是豪宅聚集地。二線城市中，南京、廈門、天津等市豪宅成交異軍突起，其中南京千萬豪宅成交同比激增313%，前8月成交量達到了520套，僅次于一線城市和杭州。豪宅為何會在今年“井噴”，究其原因還是依賴房價的快速上漲，諸如南京的雅居樂濱江國際、廈門的建發央璽項目均是因年內銷售均價上漲而跨入了“千萬豪宅”行列。

??4、價格底部支撐依舊穩固，四季度房價仍將持續上行

??在經歷了近一年的房價高速上漲之后，多數熱點城市房價已經創下歷史新高，并引起了地方政策面的關注，再進一步上漲的空間確實有限。但基于以下三點判斷，我們認為四季度的房價仍將繼續緩步上行，不大可能出現轉頭向下。

??其一，全國政策面依舊維持寬松，三季度發改委依舊屢次發聲要求“穩增長”、“去庫存”；

??其二，地方性調控收緊均相對謹慎，熱點城市房價不會出現明顯波動，以相關度最高“限地價”為例，南京的新推地塊仍不低于往期地王價格；

??其三，部分二線城市開始成為新的房價增長點，在良好的經濟基本面支持下，鄭州、福州、寧波等城市房價漲幅開始漸漸加快。

??五、重點城市庫存持續走低，四季度整體庫存繼續下探

??三季度以來，多數熱點城市仍延續上半年火爆的市場行情，重點城市成交仍處高位。據數據統計，1-8月超九成城市供求比小于1，供不應求的態勢進一步加劇。在上半年市場火爆，以及部分城市7、8月市場新增供應接連下降的情況下，市場庫存整體繼續走低。對于“金九銀十”傳統銷售旺季，市場熱度將快速提升，在成交量回升下，四季度庫存仍有望進一步下降。

??1、多數城市庫存持續走低，市場集中分化依舊顯著

??從備案數據來看，隨著成交環比上升，截至8月底一線城市存量繼續下滑。細化來看，上海市場嚴重供不應求，8月受到“限貸傳聞”的影響，刺激成交放量，商品住宅庫存同比下降超過七成，消化周期不足兩個月，市場已“一房難求”。北京、廣州供求相對較為平衡，北京受8月供應大跌，而成交絕對值仍處高位，庫存持續走低；廣州8月供應再次放量，供應的增加對短期市場供求矛盾得到一定的緩解，而近一年廣州土地拍賣熱度不減，預計四季度廣州市場仍會量價齊升。而深圳消化周期仍處于18.6個月的高位，雖在供給側增加土地供應量，但供應激增并未改變深圳市場銷售低迷的現狀，短期內供求嚴重失衡仍不能得到緩解。

??二、三線城市中九成城市庫存同比下降，但城市集中分化依舊顯著。南京、合肥等城市消化周期跌至不足3個月，庫存規模也不及去年同期的一半，“房源荒”的現象持續上演。其次，杭州、南昌、濟南、無錫等城市消化周期在6個月左右，其主要受益于前期庫存積壓和2016年以來市場需求的快速釋放，其中無錫近期土拍火熱，地王頻出，高地價帶來的恐慌心理也將進一步推動成交量增加。而長春、沈陽、蘇州等城市消化周期均高于12個月，東北地區城市去庫存壓力仍不減。值得注意的是，蘇州的近期市場波動不容忽視，房企惜售心理與消費者觀望情緒間博弈仍在持續，消化周期指標進一步攀升，8月末商品住宅達到了12.2個月，比上半年高出5.2個月，遠高于南京、合肥、杭州、寧波等長三角二線城市。

??2、熱點城市成交繼續放量，四季度庫存進一步下探

??對于傳統旺季的四季度，重點城市庫存仍有繼續下探的可能性。原因有二，其一，市場去庫存基調不變，熱點一二線城市市場需求基礎深厚，四季度供應和成交均會有所增加，而三四線城市當前商品住宅仍需要較長時間消化，還是以去庫存為主；其二，隨著“金九銀十”傳統銷售旺季的到來，同時熱點城市的”地王潮“現象造成消費者對未來預期的恐慌心理，重點城市成交或進一步放量。

??六、前三季創246宗地王、地價漲85%，四季度仍將高熱

??2016年3季度，土地成交面積環比基本持平，三四線城市仍在從緊執行“有供有限”政策，成交面積持續走低，但土地成交總價不跌反升，各線城市地價提升顯著，企業拿地必將付出更高的成本支出。熱點城市漸次擴容，新增武漢、鄭州、無錫等多市，地王數量持續增多。熱點城市土拍競爭愈加激烈，東莞、無錫、武漢、廈門、鄭州、珠海等熱點城市接連刷新全市單價地王紀錄，上海、深圳更是相繼誕生了新的全國單價、總價地王，將土地市場推升至又一個高點。

??1、土地市場盡顯量跌價升格局，溢價率持續高位運行

??(1)土地供應仍處低位，“有供有限”政策持續發力。2016年前3季度經營性土地供應面積為31265萬平方米，同比下降37%。相較去年同期，各能級城市土地供應面積均有不同程度的縮減，三四線城市同比驟降63%，說明三四線城市已深刻認識到去庫存的癥結所在，并在土地供應端著力，大幅調降供地指標；一線城市受制于城市規模逼近市場上限，土地供應量持續走低將是大勢所趨。

??(2)土地成交量明顯回落，三、四線城市持續走低。前3季度土地成交面積達28684萬平方米，同比下降23%。企業城市布局策略有所調整，重點聚焦熱點一二線城市，三四線城市投資比重明顯縮減。分季度來看，一二線城市土地成交面積緩步回升，三四線城市土地成交面積則是持續走低，已由一季度3996萬平方米跌至三季度1334萬平方米，跌幅多達67%。

??(3)土地價格直線提升，三、四線城市增長尤為顯著。前3季度土地樓板價升至4916元/平方米，同比大漲85%。值得關注的是，3季度三、四線城市地價環比大漲89%，漲幅顯著高于一二線城市，主要原因在于無錫、佛山、東莞等多個三四線城市土地市場轉暖，地王數量明顯增多，絲毫不遜于熱點一、二線城市，3季度新晉出讓地塊也主要集中在這類熱點城市。

??(4)溢價率升至57%，熱點城市漸次擴容。前3季度土地溢價率為57%，同比增加41個百分點。分城市能級來看，二線城市土地溢價率最高達61%。熱點城市漸次擴容，新增武漢、鄭州、無錫等多市，3季度武漢密集成交11宗單價、總價地王，全市單價地王紀錄頻遭刷新。鑒于“一帶一路”發展戰略持續推進，武漢作為“一帶一路”沿線重要的節點城市，必將迎來新一輪基建投資高峰期。隨著道路、地鐵、城市綠化等大型市政民生工程陸續上馬，發展前景值得期待，武漢房地產市場仍可高看一線。

??2、二線城市仍是成交主力，合肥土拍競爭最為激烈

??(1)二線城市土地成交最為活躍，鄭州、武漢和成都分列前三名。土地成交建面TOP10城市全部來自于二線城市，中西部省會城市土地成交明顯放量，鄭州、武漢和成都成交建面高居全國前三位。三、四線城市土地成交規模均有所回落，僅佛山、儋州、鹽城和常州躋身土地成交建面TOP20。

??(2)城市之間分化現象愈加明顯，合肥溢價率最高達238%。受城市經濟基本面、居民收入水平、樓市供求現狀等多方面因素影響，各線城市土地市場明顯分化。土拍競爭最為激烈的城市當屬合肥，不僅屢有地塊拍出200%乃至300%以上的高溢價率，而且肥東、新站、瑤海、廬陽等多個區域頻出地王，溢價率飆升至238%；反觀西安受困于樓市高庫存風險，企業拿地態度普遍謹慎，底價成交已成常態。

??3、地王數量持續增多，前三季度誕生246宗“地王”

??(1)地王數量迭創新高，全國單價、總價地王紀錄相繼刷新。今年可謂是又一個地王年，截止9月23日，全國共計成交246宗單價、總價地王，預計今年地王數量將刷新歷史新高。自3月份以來，土地市場明顯回暖，地王數量直線提升，9月更是密集成交51宗單價、總價地王，再創年內新高。值得一提的是，8月上海、深圳相繼誕生新的全國單價、總價地王，這在歷史上尚屬首次。

??(2)地王集中分布在32個城市，平均溢價率達110%。地王主要集中在熱點一、二線城市，合肥、南京、上海和杭州土地市場異常火熱，地王數量都在20宗以上。地王平均溢價率超100%的城市不在少數，東莞更是突破400%。熱門地塊競爭漸趨激烈，譬如北大資源總價34.3億元奪下東莞黃江鎮2016WG024地塊，溢價率高達662%，樓板價25264元/平方米，問鼎東莞單價、總價雙料地王，土拍競爭激烈程度可見一斑。

??4、四季度土地市場將持續高熱，地王數量猶在高位

??綜上所述，熱點一、二線城市土地市場高溫難降，面粉過于面包的案例明顯增多，主要原因有以下三點：其一，企業投資方向逐漸趨同，重點聚焦熱點一、二線城市，“僧多粥少”的局面進一步加劇了熱點城市土拍競爭激烈程度；其二，隨著中央“供給側”改革持續推進，央企、國企為了保留房地產業務牌照，仍在拼命地“秀肌肉”，其在熱點一、二線城市不惜高價拿地，支持企業做大做強；其三，M1、M2之間的剪刀差不斷擴大，銀行間市場資金層面延續寬松走向，企業融資成本緩步下行，標桿房企及有著國資背景的企業融資年利率基本維持在3%-4%的區間范圍內，企業也敢于高價拿地。

??盡管熱點一、二線城市接連落地限購、限貸、限價調控政策，但是政策收效甚微，難以逆轉企業高價拿地的市場預期，熱點城市土地市場熱度未見明顯轉向，土拍競爭愈加激烈。以9月底南京網絡土拍為例，20宗限價地塊觸及限價上限進入搖號，并且再出12宗地王，搶地大戰可謂是愈演愈烈。鑒于前3季度熱點一、二線城市供地指標完成情況不甚理想，以南京為例，2016年計劃公開出讓經營性土地700萬平方米，前3季度成交用地面積僅327萬平方米，完成率尚不足50%。預計4季度熱點一、二線城市土地供應將明顯增多，屆時高價成交仍是大概率事件，地王數量亦將維持在較高水平。