??熱點聚焦

??11月9日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，會上，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等公司表示近期均有計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具。

??其中，招商蛇口擬發(fā)行2021年度第一期中期票據(jù)。發(fā)行金額30億元，3年期和5年期各15億元，起息日為2021年11月18日，主承銷商/簿記管理人為工商銀行，聯(lián)席主承銷商為招商銀行。在此之前，保利發(fā)展披露了20億元的中期票據(jù)發(fā)行計劃。

??熱點評析

??在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具有利于房企緩解現(xiàn)金流壓力

??對于房企而言，融資和銷售回款是企業(yè)現(xiàn)金流的兩大來源。今年下半年以來，包含三道紅線、房貸集中度管理等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融審慎管理機制在各地全面鋪開，從供給端和需求端分別對房企融資和個人按揭貸款進行嚴控。從需求端的政策看，多個城市存在住房按揭貸款額度受限、利率上升、放款時間不斷拉長的現(xiàn)象，抑制了需求釋放。而市場的急速冷卻也進一步加劇了銷售下行的壓力，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的10月70個城市房地產(chǎn)銷售價格數(shù)據(jù)，各線城市新建商品住宅價格環(huán)比均延續(xù)跌勢，同比漲幅繼續(xù)回落，房價下跌信號顯著。房企融資遇阻，銷售承壓，償債難度加大。

??此次多家房企選擇在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具，因企業(yè)自身信用安全等級較高，且這類債務工具是多家銀行競價所得，因此債務融資工具的利率較低。合理利用此類工具可以有效降低房企的融資成本，使房企獲得低利率資金，緩解償債壓力，也有利于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)預期，多渠道助力房企擺脫流動性問題。當然，具有在銀行間債券市場融資資格的開發(fā)商大概率是央企國企，融資便利并非普惠性。 

??釋放出地產(chǎn)融資領域出現(xiàn)邊際放松的跡象

??在此之前，受恒大等房企債務違約事件的影響，資金對房企融資都持謹慎態(tài)度。此次多家房企發(fā)行銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具，一定程度上說明銀行端資金對房企債券的接受度增強，數(shù)據(jù)顯示，10月份房地產(chǎn)貸款投放環(huán)比增加超過1500億元，金融機構對房地產(chǎn)行業(yè)的融資行為出現(xiàn)邊際改善趨勢。預計未來，銀行等機構投資者也會通過債券投資等多種方式重新為房企輸血，防止出現(xiàn)由資金鏈惡化引發(fā)的一系列經(jīng)濟和社會效應。

??但地產(chǎn)融資領域出現(xiàn)邊際放松的跡象，更多的是對此前房地產(chǎn)金融審慎管理制度執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題進行“適度糾偏”，并不意味著樓市調(diào)控大方向有所改變，在融資渠道受限的前提下，銷售回款仍將是房企增加現(xiàn)金流、償還到期債務的主要途徑。

??信用評級較高的國資房企、優(yōu)質(zhì)民企更有望成功融資

??今年下半年以來，由于融資渠道受限，疊加銷售遇冷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務違約事件呈現(xiàn)抬頭趨勢，加深了整個行業(yè)的信用危機。信心的倒塌易導致擠兌情形出現(xiàn)，少數(shù)債券違約，便會波及整個行業(yè)，但從另一個角度講，也推進了整個行業(yè)的信用重構，在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的信用質(zhì)量將加速分化，行業(yè)出清的過程中，結構性競爭或?qū)⒓铀伲袠I(yè)集中度將有所提升，長期而言將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

??隨著行業(yè)資源越來越集中，未來房企發(fā)展將以穩(wěn)為主，一方面注重自身運營情況，另一方面良好運營情況更易獲得資本市場青睞，形成良性循環(huán)。在此基礎上，經(jīng)營穩(wěn)健、綜合實力較強的國資背景房企在融資渠道和融資成本上都具有更大的優(yōu)勢，預計未來，此類房企將加快發(fā)債融資步伐，而基本面欠佳、信用等級不足的民營房企在公開市場發(fā)債融資仍將面臨較大的阻力。