??導讀

??探討不同基本面下的縣市住宅市場發(fā)展前景。

??近年來，人口流動呈現(xiàn)出“跨省區(qū)人口流動趨緩、近域化流動趨勢加強”的新趨勢，作為“鄉(xiāng)頭城尾”的縣域，在城鎮(zhèn)化發(fā)展中的重要性快速提升。2022年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)了《關于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設的意見》。中央自上而下的重視與政策扶持，有助于這一階段人口流動的良性發(fā)展，并幫助其中經(jīng)濟發(fā)展基礎扎實、財政實力較強的縣市實現(xiàn)城鎮(zhèn)化建設的跨越式發(fā)展，與之相關的住房需求變化也值得行業(yè)關注。

??為此，我們對當前縣域的經(jīng)濟發(fā)展、市政建設、人口變化等多方面進行了梳理，并選取了東部人口流入的浙江、中部西部戶籍人口持續(xù)外流的湖南、四川等三個省份的縣市作為典型案例，來探討不同基本面下的縣市住宅市場發(fā)展前景。

??政策分析：促進人口流動格局優(yōu)化

??縣域城鎮(zhèn)化提至更重要位置

??隨著城市間產(chǎn)業(yè)格局的改變，人口流動格局出現(xiàn)了新的變化特征，在鄉(xiāng)-城流動不變的情況下，人口流動范圍從跨省向省內(nèi)流動轉(zhuǎn)變。在此背景下，作為城鄉(xiāng)融合發(fā)展的重要載體，縣城被提到更加重要的位置。但考慮到大部分縣城仍存在產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后、基礎設施破舊等多項短板，綜合承載能力和治理能力仍然較弱，對經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就近城鎮(zhèn)化的支撐作用不足。因此，加強縣域建設迫在眉睫，其重要性也在近年來明顯提升。

??1、城鎮(zhèn)化進入中后發(fā)展階段，加強縣域建設成為關鍵抓手

??隨著城鎮(zhèn)化的推進，過去十年間，我國的城鎮(zhèn)化水平加速提升。據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，至2021年底，我國城鎮(zhèn)人口達9.1億，占總?cè)丝诘谋壤秊?4.7%，距離十四五預期目標65%不到0.3個百分點。這也意味著，當前我國城鎮(zhèn)化已進入中后期發(fā)展階段，未來城鎮(zhèn)化水平提升速度勢必會下降。在新的階段，城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢也必然會有所改變，更高水平、更高質(zhì)量的新型城鎮(zhèn)化將成為未來發(fā)展趨勢。

??與此同時，從人口流動角度來看，過去十年間，我國跨省區(qū)人口流動趨緩而近域化流動趨勢明顯加強。相關數(shù)據(jù)顯示，過去十年間，農(nóng)村流動人口占總流動人口的比重高達76%，成為人口流動的主力。同時，從流向來看，省內(nèi)鄉(xiāng)—城流動成為流動主力，2010-2020年約有1.9億農(nóng)村人口流向省內(nèi)城市，較過去十年增長了1.12億人，規(guī)模和增幅均遠超跨省鄉(xiāng)城流動。

??因此，城市與農(nóng)村之間的重要載體——縣城成為推進新型城鎮(zhèn)化、促進城鄉(xiāng)融和發(fā)展的關鍵一環(huán)。而當前，我國縣城建設仍存在多重問題，如產(chǎn)業(yè)乏力、設施落后、人氣不足等，難以滿足周邊農(nóng)村人口發(fā)展需求，成為推進新型城鎮(zhèn)化中的短板。

??在此背景下，中共中央辦公廳、國務院辦公廳于2022年5月初印發(fā)了《關于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設的意見》，提出了以縣域為重要載體的城鎮(zhèn)化建設，立足于資源環(huán)境承載能力、區(qū)位條件、產(chǎn)業(yè)基礎、功能定位，發(fā)展具有地方特色、不同功能、符合市場規(guī)律的縣城，引導農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就近城鎮(zhèn)化，完善大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化空間布局。

??2、2020年已先行推進示范縣建設，120試點縣市中東部占比近半（略）

??3、信貸支持同步跟進，逾30城縣城新型城鎮(zhèn)化債券得到批復（略）

??現(xiàn)狀研究：大城市城鎮(zhèn)化面臨降速

??縣域成為重要載體

??目前，我國地級市市轄區(qū)占縣級行政區(qū)劃的數(shù)量約為35%，但常住城鎮(zhèn)人口已經(jīng)達到了6.6億人左右，市轄區(qū)常住人口占全國城鎮(zhèn)人口的70%左右。剩余2.5億的城鎮(zhèn)人口，則分布在1700余個縣城和縣級市的城區(qū)中，與市轄區(qū)相比，市轄縣的縣城、縣級市城鎮(zhèn)化發(fā)展空間更大，城區(qū)的邊界擴張推進難度更小。就目前中央和地方的最新五年發(fā)展規(guī)劃表態(tài)來看，在“十四五”期間，縣域城鎮(zhèn)化率的上升速度也會明顯快于地級市市轄區(qū)。

??1、一、二線大城市城鎮(zhèn)化率已達高位，城鎮(zhèn)化發(fā)展面臨降速（略）

??2、縣級市城區(qū)人口僅占三成左右，城鎮(zhèn)化進程仍在快速發(fā)展期

??根據(jù)城市建設統(tǒng)計年鑒和第七次人口普查相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計[1]，在280個地級市的市本級中，常住人口總量達到6.4億人，其中居住在城區(qū)的人口3.5億，城區(qū)人口占常住人口的比例達到了56%。反觀在336個縣級市，常住人口總量為2.1億，城區(qū)人口占常住人口的比例只有32%，遠遠低于地級市的市轄區(qū)，城鎮(zhèn)化發(fā)展空間巨大，縣級市城區(qū)人口的增長，勢必帶來大量的剛性住房需求。正如發(fā)改委在解釋推進縣城發(fā)展的意義時所說，“在城鎮(zhèn)化進程中，農(nóng)民到縣城買房子、向縣城集聚的現(xiàn)象很普遍”。按照已公布相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)的縣級市統(tǒng)計，若這些地區(qū)的城區(qū)人口在“十四五”期間占比上升十個百分點達到四成，將帶來2100萬人的新增城區(qū)人口，再加上市轄縣4.7億常住人口城鎮(zhèn)化率水平上升的推動，有望撬動超過2億平方米的新增房屋居住需求。

??[1]因部分城市數(shù)據(jù)缺失，故統(tǒng)計地級市和縣級市數(shù)量少于實際行政區(qū)劃總量

??對比地級市與縣級市城市都可以達到四成左右或更高。反觀縣級市方面，除了青島膠州、延邊首府延吉等少數(shù)城市之外，城區(qū)人口占常住人口比例鮮有達到六成以上的，即便是蘇州昆山、金華義烏等經(jīng)濟強市，城區(qū)人口占比也都在三成以下，城建發(fā)展仍有較大的進步空間。

??3、縣市城建發(fā)展提速空間巨大，人均投資強度僅為市轄區(qū)四分之一（略）

??4、特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展助力人口集聚，部分縣市人口增長超過市轄區(qū)（略）

??典型省份縣域城鎮(zhèn)化

??及房地產(chǎn)發(fā)展格局分析

??為了進一步從區(qū)縣尺度上對城鎮(zhèn)化發(fā)展格局進行分析，本章將以浙江、湖南、四川三省為例，聚焦各省的新型城鎮(zhèn)化示范發(fā)展縣市進行研究，并結(jié)合人口總量較高的縣市進行對比分析，以此從更加微觀的尺度得到相關研究結(jié)論。

??1、浙江：多數(shù)縣市經(jīng)濟、人口指標優(yōu)異，但居民購房壓力同樣突出（節(jié)選）

??2017年以來開啟的重點城市人才爭奪戰(zhàn)，使得人口流入大省迎來了新一輪的人口機械遷入，也同步帶來了更多的居民生活消費和住房需求。但隨著一二線大城市城鎮(zhèn)化發(fā)展進入后期，外來人口的遷入成本不斷增高，再加之近年來新冠疫情反復及生育率下降等因素的影響，不少人口流入大省的人口增速出現(xiàn)下降，浙江省即是其中典型，因此，本文將浙江省作為研究案例之一。

??就浙江省主要縣市經(jīng)濟與人口相關指標表現(xiàn)來看，主要指標均處于全國前列，如城鎮(zhèn)人均可支配收入平均達到6.7萬元，常住戶籍人口比高達1.2，2021年GDP與收入均實現(xiàn)了9%以上的平均增速。在領先的經(jīng)濟水平支撐下，浙江省城鎮(zhèn)化水平快速發(fā)展，2021年全省城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到了72.7%，人口吸納能力也持續(xù)居于全國前列。2021年浙江新增人口規(guī)模達72萬，雖仍居全國前列，但和往年相比，增量顯著下滑。

??接下來，為了進一步對浙江省典型縣市發(fā)展格局進行研究，本節(jié)將選取浙江省七普常住人口TOP20及國家級示范縣作為樣本城市進行研究。

??1.1 義烏、慈溪人口吸納指標領跑，寧海、長興等示范縣增長潛力初現(xiàn)

??就普查人口指標對比來看，浙江省義烏、慈溪、余姚、海寧、永康等市表現(xiàn)亮眼，近十年人口增長均超過20%，且常住戶籍人口比均達到1.5以上，人口流入優(yōu)勢顯著。結(jié)合所屬地級市來看，這些縣市集中在金華、寧波、嘉興三市，發(fā)達的民營經(jīng)濟帶來了大量的工作機會，使得這些縣市擁有者極為優(yōu)異的人口指標。并且值得注意的是，這些縣市并非是靠市轄區(qū)的“提攜”，而是走出了自身獨立發(fā)展的優(yōu)勢之路，如義烏的小商品批發(fā)，慈溪的青瓷、家電生產(chǎn)，均已位于全國前列。

??結(jié)合2021年最新披露人口數(shù)據(jù)動向來看，寧海、長興等示范縣常住人口增量則居于省內(nèi)前列，甚至超過了常住戶籍人口比高達2以上的義烏。在人口指標上，浙江省對于國家級示范縣的創(chuàng)建迎來了較為顯著的成效，即便是縉云縣，在人口凈流出（常住戶籍人口比0.86）、戶籍人口負增長（-0.4%）的情況下，緊抓工業(yè)強縣方針，憑借鋸床和特色機械裝備等產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，加大招商力度，持續(xù)引進肖特醫(yī)藥等優(yōu)質(zhì)項目、制造業(yè)人才，依舊在2021年實現(xiàn)了常住人口0.2%的持續(xù)上升，同時城鎮(zhèn)化率較2020年增加了1個百分點至57.8%。

??就城鎮(zhèn)化率發(fā)展現(xiàn)狀而言，余姚、義烏、慈溪、永嘉四地城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到80%以上，城鎮(zhèn)化率進一步提升的空間相對較小，未來城鎮(zhèn)常住人口的增長主要依賴外來人口的導入。大部分縣市的城鎮(zhèn)化率還是低于浙江省72.7%的平均水平，考慮到浙江省“十四五”城鎮(zhèn)化率達到75%的發(fā)展目標，這些縣市將是未來浙江省城鎮(zhèn)化發(fā)展的重點，樂清、溫嶺、瑞安等經(jīng)濟基礎較佳、人口基數(shù)較大的縣市，未來城鎮(zhèn)化發(fā)展空間尤為值得關注。

??1.2 示范縣經(jīng)濟、收入平均增速省內(nèi)領先，諸暨、樂清高水平下保持高增長

??綜合對比浙江省重點區(qū)縣2021年經(jīng)濟基本面指標來看，義烏市綜合表現(xiàn)最優(yōu)，不僅經(jīng)濟總量位躋第二，高達11.6的GDP增速也處于全省領跑的位置，僅次于近年受益于石化產(chǎn)業(yè)引入的岱山。居民收入水平方面，高達8.7萬的城鎮(zhèn)人均可支配收入在樣本市縣中高居首位，并且保持了8.1%的較高增速，居民收入指標明顯優(yōu)于寧波慈溪。

??綜合十個示范縣市表現(xiàn)來看，增長指標明顯優(yōu)于省內(nèi)平均水平。示范縣平均GDP增速高達10.5%，明顯高于其他樣本城市（8.6%）和省平均增速（9.2%）；示范縣平均城鎮(zhèn)人均可支配收入增長9.5%，較其他樣本城市高出0.7個百分點。其中諸暨、樂清經(jīng)濟指標表現(xiàn)較優(yōu)，不僅經(jīng)濟總量均超過1000億，人均可支配收入均超過7萬元，經(jīng)濟和收入的增速也均高于9%，在較高的經(jīng)濟發(fā)展水平下繼續(xù)保持快速發(fā)展。

??1.3 義烏、海寧城建投資快速發(fā)展，諸暨、樂清仍有較大完善空間

??城建發(fā)展方面，義烏、海寧兩個經(jīng)濟基本面較佳城市的城建規(guī)模亦居于縣級市的前兩位，建成區(qū)面積分別達到了109.4和86平方公里，其中義烏高達7185億的城建投資規(guī)模更是遠遠超過同能級的其他縣市，與浙江省地級市市本級相比也可排在第七，高于湖州、麗水、衢州等五市。海寧4143億元的城建投資在縣級市中排在第二，對沙泗浜等老舊小區(qū)的改造，以及硤許公路的新建改造，大大推進了海寧市的城建發(fā)展水平。

??綜合最新城市建設統(tǒng)計年鑒披露的路網(wǎng)密度和人均綠地指標來看，蘭溪、海寧、平湖表現(xiàn)較優(yōu)，人均綠地面積均超過15平方米，遠高于13.6平方米的浙江省平均水平。示范縣中的諸暨、樂清則表現(xiàn)相對一般，與省平均水平相比僅僅是持平或更低。為改善城建風貌，諸暨市在新一輪五年計劃中開展“人居環(huán)境優(yōu)化提升行動”，計劃改造6個老舊小區(qū)，完成城區(qū)拆改100萬平方米以上。并啟動二環(huán)線快速化改造、水庫擴容、水質(zhì)治理等行動。系列行動的推進，無疑將大大提升諸暨的宜居性，而城區(qū)拆改的進行，也勢必為住房市場帶來更多新的居住需求和發(fā)展空間。

??1.4 慈溪、諸暨規(guī)模指標優(yōu)異，義烏高房價下庫存壓力持續(xù)積累

??聯(lián)系到房地產(chǎn)市場方面，浙江省發(fā)達的縣市經(jīng)濟和人口流入，為義烏、慈溪、余姚等市帶來了充沛的住房需求，近年來土地市場投資規(guī)模和熱度也居高不下，但是在行業(yè)“零增長”周期下，部分城市的中長期庫存壓力不可忽視，高企的房價也在一定程度上影響著部分經(jīng)濟發(fā)達縣市的人才吸納能力。

??聯(lián)系2021年市場規(guī)模來看，重點縣市的土地與住房成交規(guī)模之比為1.25，大多數(shù)城市房地產(chǎn)一二級市場規(guī)模相對平衡。其中慈溪、義烏住宅成交規(guī)模領先，成交規(guī)模分別達到了277和206萬平方米，發(fā)達的經(jīng)濟水平、以及充沛的外來人口，為這兩座城市帶來了更為充沛的住房需求，2021年末的住宅去化周期分別為7個月和12個月，短期庫存壓力也處于低位。但就中長期庫存壓力來看，慈溪中長期去化壓力相對較輕，2021年末廣義庫存為500萬平方米，按慈溪市近三年住宅成交均值計算只需1.4年即可去化完畢，即便按照成交規(guī)模大幅下滑的2021年也只需1.8年即可去化完畢；義烏則中長期庫存風險持續(xù)積累，雖然義烏年均住宅成交規(guī)模達170萬平方米左右，但因近年土地成交規(guī)模攀升影響，連續(xù)4年住宅類用地成交建面超過了400萬平方米，遠高于住宅成交量，因而長期去化風險較高。與義烏類似，平陽、溫嶺、嵊州、永康亦存在庫存壓力升高，中長期去化承壓的風險。

??示范縣方面，諸暨、海鹽2021年住宅成交規(guī)模均超過150萬平方米，市場規(guī)模在縣市中處于前列，且近三年土地成交建面總和均小于住宅成交之和，市場庫存壓力正在持續(xù)下降。相對而言，示范縣中的桐廬、武義、縉云、岱山等地，市場規(guī)模相對較小，住宅年成交規(guī)模均小于50萬平方米，且土地成交規(guī)模明顯高于住宅成交，中長期庫存壓力仍在攀升。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言深耕意義不大，在目前的市場背景下還是建議審慎進入。

??居民購房壓力方面，雖然浙江省居民平均收入水平居于全國前列，但是與快速增長的房價水平相比，重點縣市的居民購房壓力依然高居不下，樣本縣市的平均房價收入高達11.2年，較全國平均水平[2]高出50%，用以衡量首付能力的人均儲蓄可購房面積僅為5.6平方米，較全國平均水平少了38%。

??具體來看，義烏、永康、永嘉三地購房壓力最高，房價收入比均高于15年，首付能力也在樣本縣市中處于末位。譬如義烏8.6萬元的人均可支配收入雖在樣本縣市中居于首位，但是面對高企的房價水平，城鎮(zhèn)人口依然面臨各縣市最高的購房壓力。在示范縣中，縉云、樂清亦面臨類似問題，尤其是縉云縣，在人均收入5萬元、處于省內(nèi)偏后位置的情況下，高企的購房壓力將大大限制房地產(chǎn)市場發(fā)展的穩(wěn)定性，市場抗風險能力也會明顯降低。

??在購房壓力較輕的市縣中，示范縣海鹽、長興尤為值得關注，這兩座城市供求規(guī)模指標同樣表現(xiàn)較佳，2021年住宅成交面積均高于100萬平方米，且城鎮(zhèn)化率均在65%左右，未來發(fā)展空間較大。在更高的城鎮(zhèn)化發(fā)展利好預期、良好的樓市供求基本面以及較低的購房壓力水平下，新增城鎮(zhèn)人口住房需求增長值得關注。

??值得一提的是，諸暨、慈溪的購房壓力雖然同樣高于全國平均，但在省內(nèi)購房壓力仍處于中等偏低的位置，再加之房地產(chǎn)市場供求規(guī)模指標較好，且城市經(jīng)濟基本面及人口指標居于省內(nèi)前列，在更高的需求基數(shù)支持下，市場發(fā)展前景同樣值得關注。

??[2] 中國城市房地產(chǎn)發(fā)展前景排行榜

??1.5 小結(jié)：慈溪、義烏各有短板，諸暨、寧海等示范縣發(fā)展值得關注

??就城市人口、經(jīng)濟等基本面發(fā)展情況來看，義烏、慈溪經(jīng)濟發(fā)展水平大幅領先，但各自的短板也較為突出：兩地共通的問題是房價水平較高，使得居民購房壓力高企，不同的是慈溪市經(jīng)濟增速出現(xiàn)放緩，2021年GDP增長8.4%，居民收入增長6%均在樣本縣市中處于相對靠后位置。而義烏的問題則更為突出，近年來土地供應面積達到了住房成交的2倍以上，中長期庫存壓力不容小覷。

??綜合對比來看，除慈溪市外，外來人口較多的海寧、桐鄉(xiāng)，以及經(jīng)濟規(guī)模總量較高的余姚均較為值得關注。這三地住宅市場成交規(guī)模均達到了百萬平方米左右或更多，且城市財政實力較強，房地產(chǎn)一二級市場規(guī)模較為均衡，中長期市場發(fā)展值得關注。

??國家級示范縣中，諸暨、長興、寧海等示范縣值得關注，其中諸暨市各項指標綜合表現(xiàn)更優(yōu)，經(jīng)濟總量達到1500億，居民收入接近8萬元，相對適中的房價水平，再加之較大的城建發(fā)展空間和120萬的常住人口基數(shù)，隨著國家級示范縣利好的持續(xù)釋放，未來有望迎來更多的城鎮(zhèn)住房需求。

??2、湖南：城鎮(zhèn)化發(fā)展對沖人口流出，財政收入偏低與供地高位并行（略）

??3、四川：城鎮(zhèn)化率攀升促人口增長，低房價水平下需求持續(xù)釋放（略）

??人口外流下多數(shù)縣域面臨發(fā)展挑戰(zhàn)

??環(huán)中心城市周邊經(jīng)濟強縣持續(xù)看好（節(jié)選）

??在縣城成為新型城鎮(zhèn)化重要載體的背景下，作為城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)融合的中間載體，縣城將承擔疏解超大、特大城市的壓力，吸引人員返鄉(xiāng)、入鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)發(fā)展，同時成為吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的重要空間。正因此，國務院于22年5月印發(fā)的新政從各個方面為不同類型的縣城指引了日后的發(fā)展方向。

??1、城市群擴張推動衛(wèi)星城建設，人口持續(xù)流入的嘉善、桐鄉(xiāng)等縣市前景仍舊較佳

??在諸多縣市中，結(jié)合人口、經(jīng)濟等基本面指標及當前市場發(fā)展情況來看，我們認為，環(huán)一線周邊衛(wèi)星縣市的市場發(fā)展前景仍舊最佳，如上海周邊的海門、嘉善，環(huán)杭州的桐廬等等。

??一方面，這些縣市產(chǎn)業(yè)基礎深厚，如海門工業(yè)制造強、桐廬快遞物流業(yè)發(fā)達，與周邊一線城市形成了產(chǎn)業(yè)互補，能夠受到核心城市輻射帶動，進一步助推當?shù)亟?jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展。也因此，當?shù)刎斦杖肭闆r良好，對市政配套等建設的投資力度也比較強。同時，居民收入水平也比較高，購買力也較為強勁。

??更值得關注的是，由于這些縣市的產(chǎn)業(yè)多為勞動密集型行業(yè)，對外來人口的吸納力也比較強。以浙江的嘉善為例，2021年雖然戶籍人口自然增長率為負，但機械增長率高達20.2‰，帶動戶籍人口較上年強勢增長1.5個百分點。由于短中期內(nèi)這些縣市與多數(shù)縣城的發(fā)展仍有較大的差距，并且還享有與高能級城市融合發(fā)展而帶來的規(guī)劃利好，因而這些縣市對人口的吸納能力將會繼續(xù)提升。

??對于房地產(chǎn)市場而言，雖然當前因整體市場熱度下滑影響導致樓市成交不振，但對于人口規(guī)模持續(xù)增加的縣市而言，長期來看，需求側(cè)支撐仍然是比較穩(wěn)固的，尤其是外來人口流入較多的縣市。對于這些縣市，未來市場也會先于多數(shù)縣市復蘇，商品住宅成交規(guī)模維穩(wěn)甚至上漲。

??2、人口凈流出難掩城鎮(zhèn)化發(fā)展利好，瀏陽、金堂等地迎來人口城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)變化機遇（略）

??3、新政扶持下縣域競爭進一步加劇，蘇北等地縣域或面臨更大挑戰(zhàn)（略）