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??近期，一份網(wǎng)傳來自高盛關于中國房價的預測報告引起了廣泛關注和討論。

??報告對比了中國、美國及日本房價走勢及各國房價在見頂后的表現(xiàn)，預測中國房價可能在2027年第三季度達到谷底。報告認為，2020年底和2021年初開始的住房去杠桿化運動徹底改變了中國樓市行業(yè)，盡管政府正在改善樓市的政策環(huán)境，但“房住不炒”的長期立場沒有改變，新增人口下降和人口老齡化等結構性因素可能會在長期內(nèi)限制中國樓市的發(fā)展。鑒于中美經(jīng)濟規(guī)模更加接近，貨幣政策和財政政策干預也更加積極強勢，參考美國2006-2012年間房價下跌走勢，中國房價自2021年第三季度見頂后，或將經(jīng)歷24個季度的下跌趨勢，于2027年第三季度達到谷底。

??然而，每個國家房地產(chǎn)市場都有其獨特性，通過簡單橫向對比并以此來判斷中國房價未來走勢至少是不夠科學嚴謹?shù)摹Ｒ晕覈鵀槔谝唬M管隨著2022年、2023年全國人口的連續(xù)下降，我國正式邁入“人口負增長”時期，房地產(chǎn)市場剛性需求減少，限制樓市發(fā)展和房價的持續(xù)增長，但截至2023年末，我國城鎮(zhèn)化率為66.16%，距離發(fā)達國家“80%”的水準仍有較大提升空間。我國持續(xù)推進新型城鎮(zhèn)化進程，加上“三大工程”的推進，將對房地產(chǎn)市場發(fā)展形成有力支撐。第二，我國長期是全世界居民儲蓄率最高的經(jīng)濟體之一，個人住房貸款壞賬率也保持在低位，加之近兩年來持續(xù)推動化解房企債務風險，房地產(chǎn)市場風險目前仍總體可控。第三，在以往的很長一段時間，我國樓市呈現(xiàn)出典型的“政策市”特征，政策對樓市的影響比較顯著，尤其是在房地產(chǎn)市場高熱時期，政府通過出臺限購、限售、限貸等政策，在一定程度上遏止了房價的過快上漲，減輕了房價虛高。盡管近兩年來樓市激勵政策敏感性明顯降低，但其中不乏受經(jīng)濟下行、收入預期降低等多因素影響，政策調(diào)控對樓市的影響仍不可忽視。第四，我國堅持“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)和“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期”的調(diào)控目標，部分地區(qū)在房地產(chǎn)市場風險出清過程中，對房價下跌保持審慎控制，使樓市調(diào)整相對緩和的同時，也一定程度上拉長了調(diào)整時長。第五，截至2023年末，我國涉房貸款占金融機構各項貸款余額比重為21.8%，盡管為2015年二季度以來最低水平，但總體仍然占用較多的信貸資源，對其他行業(yè)的信貸資源分配有一定的擠壓效應等。

??綜上，基于我國人口形勢變化、“房住不炒”長期定位及經(jīng)濟高質量發(fā)展過程中市場資源配置優(yōu)化等諸多特征，此輪房地產(chǎn)市場下行更傾向于趨勢性調(diào)整，短期內(nèi)漲回來的可能性較小。房地產(chǎn)市場或將形成緩慢下行常態(tài)，至于多長時間見底，還需要關注經(jīng)濟增長恢復、收入預期改善、政策引導及房地產(chǎn)市場風險出清等，但以目前情形來看，至少在短期內(nèi)很難完成。