??3月3日，上海調(diào)控再加碼，房管局發(fā)布一則《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》，包含限售、房地價(jià)聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)化宅地供應(yīng)管理等七項(xiàng)舉措，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，確保本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。調(diào)控再打“補(bǔ)丁”究竟意欲何為？又將對(duì)上海樓市產(chǎn)生怎樣的影響呢？

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??首次個(gè)人限售和限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)

??開年已五次加碼供需兩端穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期

??本次《通知》主要涉及七個(gè)方面得內(nèi)容，大體可分為供、需兩方面齊加碼：

??供應(yīng)端，主要涉及強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)管理、深化完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制；需求端，則為嚴(yán)格新建商品住房?jī)r(jià)格備案管理、強(qiáng)化商品住房交易管理、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理、嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)購(gòu)買商品住房等方面。

??本次《通知》是與此前所出政策的進(jìn)一步補(bǔ)充。2021年初起上海已累計(jì)出臺(tái)5次樓市調(diào)控政策，此前政策分別從離婚購(gòu)房、法拍房、提高二手房交易征稅成本、個(gè)人購(gòu)房貸款等方面著手，對(duì)近期出現(xiàn)的一些市場(chǎng)亂象進(jìn)行封堵，并強(qiáng)化了對(duì)“無房”剛需家庭自住購(gòu)房需求的支持。

??整體上本次政策仍是在加強(qiáng)土地市場(chǎng)和商品住房市場(chǎng)管理，符合“把‘穩(wěn)’和‘保’任務(wù)要求落實(shí)到位，著力保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的主題方針。

??值得關(guān)注的是，兩項(xiàng)新政首次提出：（1）深化完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。在房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)的基礎(chǔ)上，商品住宅用地出讓實(shí)行限價(jià)競(jìng)價(jià)。（2）實(shí)施住房限售。對(duì)按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房，在購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。以下我們將對(duì)這兩條政策進(jìn)行一一解析。

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??土地“限價(jià)競(jìng)價(jià)”旨在穩(wěn)房?jī)r(jià)

??房企拿地更需“精打細(xì)算”

??本次土地市場(chǎng)方面的管理首次實(shí)行了“限價(jià)競(jìng)價(jià)”機(jī)制，即我們所謂的“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”，是對(duì)此前房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制的細(xì)化措施。究其原因，主要與上海年初土地市場(chǎng)大熱密切相關(guān)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2021年前2月上海涉宅用地成交量“井噴”，累計(jì)同比大幅增長(zhǎng)60%，1月成交建筑面積達(dá)382萬平方米，創(chuàng)近4年新高。價(jià)格層面，2月末成交樓面價(jià)飆升至24053元/平方米，達(dá)階段性高點(diǎn)。

??聚焦單個(gè)地塊，房企拿地積極性普遍較高，1-2月成交樓面價(jià)破3萬元/平方米的宅地有5宗，招商蛇口2月9日競(jìng)得的2021年2號(hào)公告虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號(hào)地塊，樓面價(jià)高達(dá)92648元/平方米。

??土地“限價(jià)競(jìng)價(jià)”機(jī)制的出臺(tái),核心根本還在于“穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)預(yù)期”，不過這也意味著房企后期拿地態(tài)度更需謹(jǐn)慎，一方面房?jī)r(jià)被錨定，房企在成本限制下自將減少對(duì)熱點(diǎn)地塊的非理性拼殺；另一方面，結(jié)合此前“三條紅線”以及22城集中供地的各類政策，對(duì)于房企的現(xiàn)金流也提出了更大的考驗(yàn)，預(yù)期合作拿地也將成為房企規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措之一。

??不過值得注意的是，北京、廣州等土地出讓“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”機(jī)制實(shí)行已久，但房企可通過投資公司中轉(zhuǎn)規(guī)避，因此仍有地王頻出現(xiàn)象。因此我們認(rèn)為，為更好的達(dá)到樓地市聯(lián)動(dòng)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，后續(xù)仍需有相應(yīng)配套政策出臺(tái)以輔助“限價(jià)競(jìng)價(jià)”機(jī)制。

??03

??優(yōu)先購(gòu)房“紅盤”限售5年

??保障真剛需、擠壓投機(jī)需求

??本次商品住房市場(chǎng)管理首次實(shí)行了住房限售政策，不過并非是全部新盤限售，而是針對(duì)以優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新房。我們認(rèn)為這一政策是此前出臺(tái)的新房搖號(hào)積分制度的補(bǔ)全，意在抑制2020年-2021年上海陸續(xù)出臺(tái)的人才落戶、新城建設(shè)政策所帶來的潛在炒作風(fēng)險(xiǎn)。

??按照現(xiàn)行新房搖號(hào)積分政策，受政策利好新落戶人才均可獲得較高積分得以優(yōu)先購(gòu)房。因此緊跟搖號(hào)積分政策后出臺(tái)的限售政策防患于未然，對(duì)意圖通過新房快速換手炒作獲利的購(gòu)房行為進(jìn)行了預(yù)防性圍堵，但對(duì)出于自住的購(gòu)房需求幾乎沒有負(fù)面影響。

??此外，本次出臺(tái)的限售政策時(shí)間節(jié)點(diǎn)為“購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案滿5年后”，相比于部分核心城市“交房后若干年”的限售條例而言較為平和。

??綜上，可以看出，本次針對(duì)享受優(yōu)先購(gòu)房政策的購(gòu)房者的限售政策與此前增加對(duì)離婚購(gòu)房、法拍房等限購(gòu)是一脈相承的，均是為了彌補(bǔ)監(jiān)管漏洞，防范投機(jī)性購(gòu)房者通過特殊渠道繞過政策限制炒作樓市，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

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??“一緊一松”更為五大新城差異化落戶

??和剛需購(gòu)房“未雨綢繆”

??與限售5年、“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”等收緊政策形成鮮明對(duì)比的是，3月2日及3日，上海市分別發(fā)布《關(guān)于本市“十四五”加快推進(jìn)新城規(guī)劃建設(shè)工作的實(shí)施意見》和《虹橋國(guó)際開放樞紐建設(shè)總體方案》，明確加快推進(jìn)嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等五個(gè)新城以及虹橋國(guó)際開放樞紐，對(duì)區(qū)域內(nèi)人才給予了相應(yīng)的落戶優(yōu)惠。

??事實(shí)上，自2020年中起上海即已陸續(xù)出臺(tái)人才落戶新政，降低落戶門檻。上海“十四五”規(guī)劃建議中明確提出要實(shí)行更加便利人才引進(jìn)政策。分別放寬了部分高校應(yīng)屆畢業(yè)生及海歸留學(xué)生落戶政策；臨港、張江特定產(chǎn)業(yè)區(qū)降低了居轉(zhuǎn)戶所需年限。

??聯(lián)系包括“滬七條”在內(nèi)的近期調(diào)控政策加碼，我們認(rèn)為未來將有以下協(xié)同效應(yīng)：一方面，加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)力度，基于全市歷史供地計(jì)劃及存量住宅用地信息，不排除加大五大新城區(qū)域商品住宅用地的供應(yīng)力度。結(jié)合“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”的土地出讓機(jī)制，有望確保五大新城區(qū)域未來地市理想競(jìng)爭(zhēng)，有助于穩(wěn)定地市預(yù)期。另一方面，五大新城以及虹橋、張江、臨港等區(qū)域人才落戶政策的放松，也將會(huì)使得更多人才集中于該區(qū)域的發(fā)展建設(shè)，以此也將帶動(dòng)本地購(gòu)房需求的集中放量，加之整體新城房?jī)r(jià)尚屬上海“洼地”，高低配也將使得政府“控房?jī)r(jià)”的效果更為明顯。

??總的來說，本次“滬七條”政策在施政方向上與此前調(diào)控政策一脈相承，均以穩(wěn)預(yù)期、保剛需為主；與此前人才政策相互協(xié)同，查漏補(bǔ)缺防止未來房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不必要炒作風(fēng)波。其中部分政策均是首次提出，具有“第一次”信號(hào)意義，或?qū)⒂绊懚唐谑袌?chǎng)走勢(shì)。

??但據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)今年上海將有超過164個(gè)項(xiàng)目開盤銷售，供貨量迎來近年高峰。如果貨幣政策沒有實(shí)質(zhì)180度大轉(zhuǎn)彎，五個(gè)新城差異化落戶和差異化購(gòu)房政策放松（參考臨港新片區(qū)居轉(zhuǎn)戶5年或3年，限購(gòu)社保連繳3年以上），外環(huán)外的新盤也會(huì)吸納大量剛需，新房銷售規(guī)模也將攀升至近年高位，基于上海相對(duì)充裕的內(nèi)生需求，我們認(rèn)為，2021年依舊是上海的“成交大年”。