??政策快評

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??央行：放寬房貸利率下限

??9月29日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布《階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限》政策。此次政策充分說明，房貸利率下調依然是提振樓市行情的重要工具。

??1、政策要點

??此次政策明確階段性調整差別化住房信貸政策。1）此類差別化住房政策，主要是指首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限的放寬。換而言之，此次政策在此前房貸利率下限下調20個基點的基礎上，允許下調的基點更大，或者說允許在4.1%的利率基礎上進一步下調。2）此次下調主要是針對房地產市場疲軟的城市，此次央行明確了房價過冷的城市可以運用這項工具，即2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市。3）此次下調屬于階段性的調整政策，政策明確，各地可根據(jù)當?shù)胤康禺a市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。從政策基調看，主要是下調而非取消的導向，目的是在當前特殊時期減少居民利息支出、更好地支持剛性住房需求。

??2、政策意義

??此次央行政策出臺符合預期，也是國務院兩次常務會議提及“一城一策運用好信貸等政策工具”后，央行做出的力度較大的政策表態(tài)。1）此次政策進一步說明，穩(wěn)樓市的重要工具在于房貸政策，尤其是房貸利率下調的政策。當前正值央行房貸放松一周年之際，從2021年9月份房貸政策大拐點來看，各類寬松政策不斷，充分體現(xiàn)了央行等用好用足房貸工具的導向。2）此次政策也有一些比較微觀的表述，即明確今年6-8月份房價疲軟的城市，可以運用此次新的政策工具。這也說明，今年三季度尤其是7-8月份房地產市場行情較為疲軟，頗受高層關注。尤其是此類城市購房者依然認為房貸利率過高，所以繼續(xù)降低利率成為大眾的呼聲。此類政策出臺，勢必使得銀行的定價自主權增大，四季度將迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。

??3、補充內容

??根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，國家統(tǒng)計局70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)中，至少有23個城市符合此次央行新政要求。其中二線城市有8個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。三線城市有15個，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。此類城市普遍屬于當前房地產交易疲軟、房價跌幅過大或持續(xù)時間過長的城市。當然實際過程中，房貸利率下限的寬松將不局限于此類城市。

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??財政部：換房享受退稅政策

??9月30日，財政部發(fā)布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》。這是本輪房地產降溫周期中財政部首個財稅大招，信號意義非常強。

??1、政策要點

??此次政策總結起來即是“換房可退個稅”，即個稅成本可以減免。1）政策明確，明年年底前，若購房者出售二手房并在一年內重新購房，那么其目前出售的二手房繳納的個稅可以辦理退稅。2）此類換房的交易必須在本市范圍內，即某某市的市區(qū)、郊區(qū)、縣城等，而不能跨市交易，否則不能享受退稅優(yōu)惠。3）換房必須是同一個人，即要確保退稅政策不被鉆漏洞，防范借退稅政策做虛假的交易。同時先辦理退稅再撤銷購房交易也不可行，住房和稅務部門會嚴管此類鉆漏洞的違規(guī)操作。

??2、政策意義

??此次財政部政策具有積極的意義，值得重點關注。1）房地產政策自去年9月份放松以來，總體上是以金融政策放松為主，即以央行和銀保監(jiān)會相關部門的發(fā)力為主。而財政政策方面，主要是各地一城一策下的契稅補貼、契稅稅率調整、購房補貼等操作，財政部層級的政策并沒有。所以此次930政策開啟了政策穩(wěn)樓市的新方向，即財稅部門出手了。2）個稅政策影響房東和購房者的成本。各地實操層面看，個稅的稅率大約是房價的2%。如果對于500萬的房子而言，過去需要繳納10萬元的個稅，那么按現(xiàn)在這個政策，房東就不需要繳納。實際過程中，過去房東會讓購房者繳納，那么按這個角度說，相當于購房者可以減少這部分的支出。據(jù)此可以認為，此次政策將使得房東更樂意掛牌出售、購房者也更樂意購房。3）此類政策對于換房需求釋放是非常積極的保障，有助于降低換房的成本，是激活改善型住房需求的重要導向。和前一日央行房貸利率下限允許自由下調的政策一起，對于提振四季度交易行情具有積極的作用。

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??央行：下調公積金貸款利率

??9月30日，央行決定下調首套個人住房公積金貸款利率。此次政策是近期央行房貸利率下限自由下調、財政部換房退個稅政策后的第三個大招。

??1、政策要點

??此次政策明確，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。1）此次政策說明，當前對于公積金貸款利率也積極落實了下調操作，體現(xiàn)了公積金貸款利率降息的導向，是商業(yè)貸款利率下調后又一重要的金融政策。2）此次公積金貸款利率下調，主要是針對剛需購房需求的，即對于首套個人公積金貸款落實了寬松的政策導向。此類政策進一步降低了剛需購房者的購房成本。

??2、政策意義

??此次政策充分說明，公積金也落實了更為寬松的政策導向。1）商業(yè)銀行貸款持續(xù)降息，客觀上也需要公積金貸款利率進一步下調，否則公積金貸款和商貸的利差比較小，客觀上也會使得公積金貸款的吸引力下降，所以必須降息。2）公積金貸款的利率進一步下調，使得后續(xù)公積金貸款的優(yōu)勢更加明顯，對于剛需購房者進一步降低貸款利率等具有積極的作用。3）公積金此次政策，也可以和其他政策疊加，比如說部分城市允許二套房也可以享受首套房的公積金優(yōu)惠政策，那么客觀上對于一些改善型購房需求的釋放也具有積極意義。4）此次公積金政策和央行昨日政策、財政部今日政策一起，形成了9月底三個穩(wěn)樓市大招，對于四季度房地產市場行情的提振會比較顯著。

??3、補充內容

??此次公積金政策也引起了很多購房者等關注，一些實操的問題也需要給予答復。1）當前購房者比較關心的是，過去公積金購房的，是否享受此次公積金降息政策。答案是肯定的，根據(jù)2012年當時的政策操作，對存量公積金貸款也會跟著下調。據(jù)此，明年元旦后，存量公積金貸款客戶也可以享受此次減15個基點的優(yōu)惠。2、此次降息到底減負多少？測算顯示，100萬貸款金額、等額本息、30年期限的模式下，降息前月供為4352.06元，而降息后則為4270.16元，減少了81.9元。當然需要說明的是，實際上此類減負情況和過去商業(yè)貸款的減負情況是類似的。關鍵是，要引導購房者主動和公積金資源接觸，因為公積金貸款的成本本身屬于比較低的，而現(xiàn)在可以做到更低，其自然比商業(yè)銀行貸款的優(yōu)勢要更大。這是各地包括公積金中心和房企等所需要積極宣傳的。

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??財政部：不良資產收購落實減稅政策

??9月30日，財政部等發(fā)布《關于銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司不良債權以物抵債有關稅收政策的公告》。此次政策是爛尾樓處置的減稅免稅政策，對于提高金融機構處置爛尾樓積極性具有積極的作用。

??1、政策要點

??此次政策出臺，目的就是支持銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司處置不良債權，有效防范金融風險。政策從三個環(huán)節(jié)落實了減稅免稅的導向。1）接收環(huán)節(jié)免征印花稅和契稅。政策明確，對銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司接收、處置抵債資產過程中涉及的合同、產權轉移書據(jù)和營業(yè)賬簿免征印花稅。對銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司接收抵債資產免征契稅。2）持有環(huán)節(jié)免征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。政策明確，各地可基于本地實際，對銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司持有的抵債不動產減免房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。3）處置環(huán)節(jié)允許調整銷售額的計算方式。政策規(guī)定，銀行業(yè)金融機構、金融資產管理公司中的增值稅一般納稅人處置抵債不動產，可選擇以取得的全部價款和價外費用扣除取得該抵債不動產時的作價為銷售額，適用9%稅率計算繳納增值稅。

??2、政策意義

??此次財政部等政策的發(fā)布，是房地產不良資產或爛尾樓處置的重要政策，也是積極鼓勵金融機構尤其是銀行和AMC積極介入爛尾樓收購處置的重要政策。1）對于爛尾樓的處置，是今年下半年的工作重點。各地在此類政策方面有很多鼓勵的政策，但從實操層面看，一些爛尾樓的處置中，稅費成本比較高，這也使得銀行和資產管理公司的處置遇到了一些新的問題，或者說積極性不高。此次稅收政策勢必提振此類積極性。2）爛尾樓的處置工作，過去是從金融角度落實的，即成立紓困基金等方式，而現(xiàn)在財政稅收政策介入，也使得不良資產的處置迎來了新的時代和機遇，說明政策更加精準。3）此類政策下，一些房企的問題資產項目可以獲得更好的接盤機會，這有助于促進房企、銀行和AMC機構的更好合作，這對于后續(xù)房企項目的處置、銀行機構金融風險的化解、AMC資產收購業(yè)務的開展等都有積極的作用。