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??導(dǎo)語(yǔ)

??上海此時(shí)出臺(tái)新政用意為何？預(yù)計(jì)會(huì)收獲怎樣的效果？

??5月27日，上海大幅調(diào)整限購(gòu)、限貸、公積金等政策，政策松綁力度達(dá)到2011年以來(lái)最大。上海此時(shí)出臺(tái)新政用意為何？預(yù)計(jì)會(huì)收獲怎樣的效果？

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??上海調(diào)降非戶(hù)籍限購(gòu)門(mén)檻、首付比、房貸加點(diǎn)

??政策松綁力度達(dá)到2011年以來(lái)最大

??5月27日，上海出臺(tái)新政，大幅調(diào)整限購(gòu)、限貸、公積金等政策。限購(gòu)：非滬籍購(gòu)房門(mén)檻大幅降低，社保要求由5年改為3年，單身非戶(hù)籍由只能買(mǎi)外環(huán)外改為可買(mǎi)外環(huán)外新房和全域二手房，新城、臨港等社保要求更是降至2年和1年，限購(gòu)套數(shù)多子女家庭增加1套。限貸：首付比例基本接近國(guó)家規(guī)定的底線(xiàn)，由首套30%、二套50%分別降為20%、35%，房貸利率下限大幅調(diào)整，由首套LPR-10BP、二套LPR 30BP降為首套LPR-45BP、二套LPR-5BP，即調(diào)整幅度多達(dá)0.35個(gè)百分點(diǎn)，將明顯降低購(gòu)房按揭成本。公積金：貸款額度由單方60萬(wàn)、雙方120萬(wàn)提高至單方80萬(wàn)、雙方160萬(wàn)，最低首付比例也調(diào)整至與商貸保持一致。

??此外，在支持國(guó)有平臺(tái)公司收儲(chǔ)房源、支持困難家庭“以舊換新”、推進(jìn)“兩舊一村”改造等方面，均有支持性舉措。

??2011年以來(lái)，上海住房限購(gòu)政策僅僅做過(guò)幾次微調(diào)，比如2021年1月加碼離婚限購(gòu)和法拍限購(gòu)，2023年10月以來(lái)金山、奉賢、青浦局部松綁限購(gòu)，2024年1月放松外環(huán)外單身限購(gòu)。除了限購(gòu)之外，上海房地產(chǎn)調(diào)控政策的松綁主要集中在2022年以后，其中影響最深遠(yuǎn)的是以下三次：2023年9月執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸，12月調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)不再看總價(jià)、下調(diào)首付比例和房貸LPR加點(diǎn)，以及今年1月允許單身非戶(hù)籍人員繳滿(mǎn)5年社保后購(gòu)買(mǎi)外環(huán)外住宅。可以說(shuō)，527新政是上海2011年以來(lái)房地產(chǎn)政策調(diào)整幅度最大的一次，力度也超出市場(chǎng)預(yù)期。

??調(diào)整后，上海的調(diào)控政策將比北京、深圳更寬松。目前，除了海南以外，全國(guó)僅剩余北上廣深津5個(gè)城市還在執(zhí)行住房限購(gòu)，新政后上海限購(gòu)政策已經(jīng)明顯寬松于買(mǎi)房還要5年社保的北京，限購(gòu)政策嚴(yán)格度基本和深圳持平，但限貸政策比還未落地降首付比的深圳要寬松。

??02

??橫向?qū)Ρ壬虾鞘许g性猶在

??縱向來(lái)看面臨降溫壓力

??相比較北京、南京等其他核心一二線(xiàn)城市，上海樓市整體韌性猶在。體現(xiàn)在：第一，新房成交并未失速，前4月新房成交累計(jì)同比降44%，跌幅排在5個(gè)重點(diǎn)城市中游位置，5月新房成交低位回升，較4月日均環(huán)比增長(zhǎng)82%；第二，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)無(wú)虞，消化周期在警戒線(xiàn)內(nèi)，截至4月末，上海狹義庫(kù)存面積為772萬(wàn)平方米，庫(kù)存消化周期為12.2個(gè)月，低于18個(gè)月的警戒線(xiàn)，去庫(kù)存壓力要明顯輕于北京、深圳、南京；第三，二手房交易活躍度尚可，表現(xiàn)強(qiáng)于京寧、弱于深杭，前4月，上海二手住宅成交累計(jì)473萬(wàn)平方米，在去年的高基數(shù)下累計(jì)同比也僅下降16%，5月前26天，上海共計(jì)成交二手住宅97萬(wàn)平方米，較4月月均下降19%，回調(diào)幅度要小于北京、南京。

??不過(guò)上海樓市仍然面臨降溫壓力，開(kāi)盤(pán)平均去化率持續(xù)走低，4月已降至35%，非市區(qū)平均僅24%。2023年1月以來(lái)，上海新房開(kāi)盤(pán)平均去化率由70%以上逐級(jí)回落，2024年以來(lái)普遍在4成左右徘徊，整體去化表現(xiàn)弱于北京和杭州。且上海市區(qū)、郊區(qū)項(xiàng)目表現(xiàn)分化，市區(qū)項(xiàng)目4月平均去化率為82%，而非市區(qū)項(xiàng)目當(dāng)日平均僅去化24%。外環(huán)沿線(xiàn)熱區(qū)大虹橋板塊，全面失守，大虹橋在長(zhǎng)期高供應(yīng)下，市場(chǎng)近年來(lái)加速下滑。本月華潤(rùn)虹橋潤(rùn)璟加推126套入市，當(dāng)日僅去化8套。

??03

??超預(yù)期力度新政將有效提振市場(chǎng)信心

??預(yù)計(jì)來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)、帶看等指標(biāo)躍升

??參照其他城市，新政后市場(chǎng)活躍度均有所提升。典型如杭州，來(lái)訪認(rèn)購(gòu)方面，第20周單盤(pán)來(lái)訪量為160組，環(huán)比上漲45%，較4月周均上漲50%；單盤(pán)認(rèn)購(gòu)量為6.4套，環(huán)比漲64%，較4月周均漲19%，部分熱盤(pán)再現(xiàn)“社保巨子”。成交方面，尤其是二手房，19周以來(lái)成交持續(xù)高位運(yùn)行，且在高基數(shù)的情況下保持同比正增長(zhǎng)。

??由此我們相信，上海此次超預(yù)期力度的樓市新政將有效提振市場(chǎng)信心，尤其是過(guò)往被社保要求限制住的非滬籍居民，以及因首付比及房貸利率而趨于觀望的改善客群，將踴躍入市。預(yù)計(jì)政策成效將率先體現(xiàn)新房的來(lái)訪認(rèn)購(gòu)端，以及二手房的帶看量等數(shù)據(jù)層面。