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??7月21日，二十屆三中全會《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》全文公布。房地產(chǎn)層面，《決定》提出完善“市場+保障”供給體系、充分賦權地方調(diào)控、改革融資及預售體系、完善稅收制度等四方面。與之密切相關的就業(yè)、收入、人口和城鎮(zhèn)化等方面的表述也值得關注。

??這些內(nèi)容在過往會議和決議中都有表述，一些已在落實，但此次集中寫入《決定》，預示著一系列房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控舉措和改革成果在未來仍將會進一步確認和深化。一方面仍要擴大挖潛住房需求消費，“防范化解房地產(chǎn)風險”；另一方面，通過賦權地方調(diào)控、改革預售及融資方式、完善稅收制度，建立租購并舉的住房制度，更好滿足和保障好社會多元化的住房需求，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??01 住房

??涉及供給體系、賦權地方調(diào)控

??改革預售及融資方式、完善稅收制度

??《決定》提出：“加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預售制度。完善房地產(chǎn)稅收制度。”

??三中全會政策文件描繪了房地產(chǎn)行業(yè)中長期發(fā)展藍圖，可以細化分解為以下四方面：

??第一，構建租購并舉住房供給體系。產(chǎn)權住房層面，支持改善性住房需求，引導鼓勵高品質(zhì)住宅產(chǎn)品開發(fā)，建設“好房子”，同時通過收儲和建設籌集配售型保障住房，滿足工薪收入等群體的基本剛性居住需求，合理確定保障性住房保障范圍、面積標準、配售配租價格，完善保障性住房的運營和退出機制。租賃層面，通過收儲存量住房等途徑持續(xù)加大保障性租賃住房供給，構建保租房、公租房和廉租房一體的多層次租賃住房保障體系。

??第二，賦權地方調(diào)控。目前，全國絕大多數(shù)二三線城市已經(jīng)全面放開住房交易限制，僅剩余6省市還在執(zhí)行限購，可以預見的是，尚未取消限購的天津、海南大概率也將跟進解綁，北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市調(diào)控政策還有顯著的松綁空間。普通住宅標準方面，2023年深圳、上海、北京均取消了普宅總價限制，只以建筑面積、容積率、單價等作為區(qū)分，未來普宅標準有望進一步放寬甚至取消，比如北京取消單價限制，上海、深圳放寬面積限制，以此減輕住房交易稅費負擔。

??第三，住房銷售逐漸向現(xiàn)售過渡。2023年，住建部提出有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，此后山東、河南等地推進現(xiàn)房銷售試點工作，未來住房銷售制度有望進一步向以現(xiàn)房銷售為主過渡，以此化解住房交付風險，保護購房者合法權益，但考慮到試點現(xiàn)售制下周期長回款慢加重房企經(jīng)營負擔等問題尚未得到有效解決，預售制短期內(nèi)不會全面退出。

??第四，交易環(huán)節(jié)稅收或將減負，持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅短期暫時擱置、長期仍將推進。新一輪財稅體制改革是三中全會的核心議題之一。房地產(chǎn)層面的稅收制度長期以來重交易而輕持有，我們認為，未來交易環(huán)節(jié)稅收負擔有望進一步減輕，比如減免契稅、增值稅、個稅等以促進住房消費。而持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，受困于房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，短期內(nèi)擴大試點及立法工作暫時擱置，但中長期來看仍有推進必要，一方面，持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅征收有助于支撐地方公共財政、助力土地財政轉型，另一方面，針對住房等直接稅是稅改的重要方面，提高財產(chǎn)稅比例也是促進共同富裕的制度抓手。

??02 就業(yè)收入

??擴大中等收入群體規(guī)模

??穩(wěn)定就業(yè)收入預期是釋放潛在住房需求前提

??《決定》提出：“構建初次分配、再分配、第三次分配協(xié)調(diào)配套的制度體系，提高居民收入在國民收入分配中的比重，提高勞動報酬在初次分配中的比重。完善勞動者工資決定、合理增長支付保障機制，健全按要素分配政策制度。完善稅收、社會保障、轉移支付等再分配調(diào)節(jié)機制。支持發(fā)展公益慈善事業(yè)。規(guī)范收入分配秩序，規(guī)范財富積累機制，多渠道增加城鄉(xiāng)居民財產(chǎn)性收入，形成有效增加低收入群體收入、穩(wěn)步擴大中等收入群體規(guī)模、合理調(diào)節(jié)過高收入的制度體系。深化國有企業(yè)工資決定機制改革，合理確定并嚴格規(guī)范國有企業(yè)各級負責人薪酬、津貼補貼等。”

??《決定》提出：“健全高質(zhì)量充分就業(yè)促進機制，完善就業(yè)公共服務體系，著力解決結構性就業(yè)矛盾。完善高校畢業(yè)生、農(nóng)民工、退役軍人等重點群體就業(yè)支持體系，健全終身職業(yè)技能培訓制度。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)就業(yè)政策體系，同步推進戶籍、用人、檔案等服務改革，優(yōu)化創(chuàng)業(yè)促進就業(yè)政策環(huán)境，支持和規(guī)范發(fā)展新就業(yè)形態(tài)。完善促進機會公平制度機制，暢通社會流動渠道。完善勞動關系協(xié)商協(xié)調(diào)機制，加強勞動者權益保障。”

??就業(yè)和居民收入預期與潛在住房需求釋放息息相關。過往房地產(chǎn)寬松性政策效果整體不及預期，根本原因在于居民對于收入增長和就業(yè)缺乏長期穩(wěn)定的預期，居民風險偏好普遍下降，縮減開支、提前還貸等行為均是體現(xiàn)。在新模式下，低收入群體的住房問題交由保障房解決，中等收入群體將是商品房的需求主體，擴大中等收入群體規(guī)模，為維持房地產(chǎn)市場規(guī)模總體穩(wěn)定奠定堅實基礎。

??03  人口和城鎮(zhèn)化

??推進新型城鎮(zhèn)化，減負居民育兒養(yǎng)老

??有助于促進住房等大宗消費

??《決定》提出：“以應對老齡化、少子化為重點完善人口發(fā)展戰(zhàn)略，健全覆蓋全人群、全生命周期的人口服務體系，促進人口高質(zhì)量發(fā)展。完善生育支持政策體系和激勵機制，推動建設生育友好型社會。完善生育休假制度，建立生育補貼制度，提高基本生育和兒童醫(yī)療公共服務水平，加大個人所得稅抵扣力度。加強普惠育幼服務體系建設，支持用人單位辦托、社區(qū)嵌入式托育、家庭托育點等多種模式發(fā)展。把握人口流動客觀規(guī)律，推動相關公共服務隨人走，促進城鄉(xiāng)、區(qū)域人口合理集聚、有序流動。發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟，創(chuàng)造適合老年人的多樣化、個性化就業(yè)崗位。按照自愿、彈性原則，穩(wěn)妥有序推進漸進式延遲法定退休年齡改革。優(yōu)化基本養(yǎng)老服務供給，培育社區(qū)養(yǎng)老服務機構，健全公辦養(yǎng)老機構運營機制，鼓勵和引導企業(yè)等社會力量積極參與，推進互助性養(yǎng)老服務，促進醫(yī)養(yǎng)結合。加快補齊農(nóng)村養(yǎng)老服務短板。改善對孤寡、殘障失能等特殊困難老年人的服務，加快建立長期護理保險制度。”

??《決定》提出：“健全推進新型城鎮(zhèn)化體制機制。構建產(chǎn)業(yè)升級、人口集聚、城鎮(zhèn)發(fā)展良性互動機制。推行由常住地登記戶口提供基本公共服務制度，推動符合條件的農(nóng)業(yè)轉移人口社會保險、住房保障、隨遷子女義務教育等享有同遷入地戶籍人口同等權利，加快農(nóng)業(yè)轉移人口市民化。保障進城落戶農(nóng)民合法土地權益，依法維護進城落戶農(nóng)民的土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，探索建立自愿有償退出的辦法。”

??人口層面，一方面，通過生育補貼、稅費減免等方式減輕居民家庭的育兒負擔，保障和改善民生的同時，也能降低居民在購置住房等大宗消費時的后顧之憂，一定程度上能刺激住房消費。另一方面，適應老齡化、少子化的結構化趨勢，住房層面有望出臺相應支持政策，比如放寬60歲以上老年人購房貸款限制，給予多孩家庭在限貸套數(shù)認定等方面政策傾斜等。

??新型城鎮(zhèn)化仍是住房需求的有力支撐，戶籍方面，放寬落戶門檻是大勢所趨，參考南京、杭州等城市做法，二三線城市“買房送戶口”或將成為常態(tài)。推行由常住地登記戶口提供基本公共服務制度；依法維護進城落戶農(nóng)民的土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，探索建立自愿有償退出的辦法等。做好戶籍轉化和配套工作，有利于給房地產(chǎn)消費開辟新空間。

??總體來說，《決定》更多是原則性和方針性戰(zhàn)略要求，具體還需后續(xù)配套細則來實施，圍繞加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式將會有更多新措施出臺，不僅是住房領域本身，更多收入、就業(yè)、人口和新型城鎮(zhèn)化等改革措施同樣高度相關，更是一個綜合性社會改革課題。