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??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告：[易居研究院]住房銷售取消公攤的政策研究

??2024年12月19日，關(guān)于“取消公攤”的話題成為熱搜。這充分說(shuō)明此類話題是購(gòu)房者比較關(guān)心的內(nèi)容，也是各地積極回應(yīng)群眾關(guān)切應(yīng)把握的重點(diǎn)工作。目前關(guān)于“取消公攤”的地方政策表述有所增加，充分說(shuō)明“取消公攤”是2025年的重要工作，也是各地持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的重要舉措之一。本報(bào)告對(duì)這一重要政策動(dòng)向進(jìn)行分析，希望更好把握政策的改革精神和方向，更好助力人民群眾提升住房的舒適感和幸福感。

??一、取消公攤的準(zhǔn)確含義

??公攤是住房領(lǐng)域特殊但重要的建筑，全稱為“公攤建筑面積”，即整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e。公攤建筑面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。公攤是住宅小區(qū)品質(zhì)提升、保障舒適度的重要建筑形態(tài)。因此“取消公攤”的準(zhǔn)確含義，并不是要取消公攤這類建筑形態(tài)，其精準(zhǔn)含義是“住房銷售環(huán)節(jié)取消公攤”，或“調(diào)整為套內(nèi)建筑面積計(jì)算”。

??因此，“取消公攤”是指后續(xù)房屋買賣過(guò)程中，包括合同簽訂、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理、后續(xù)房屋面積計(jì)量等過(guò)程中，將不再計(jì)算公攤部分，而是指計(jì)算房屋套內(nèi)面積，即家庭實(shí)際居住的面積。小區(qū)的房屋建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)本身還是要繼續(xù)做好公攤部分的建設(shè)。考慮到目前部分城市官方已經(jīng)非常明確提及“取消公攤”，因此從通俗易懂和便于把握政策方向的角度，“取消公攤”一詞的表述沒有太多問(wèn)題。當(dāng)然各地在解讀相關(guān)政策的過(guò)程中，可以強(qiáng)調(diào)是“房屋銷售環(huán)節(jié)取消公攤”，這樣有助于確保對(duì)政策理解的精準(zhǔn)度和靈活度。

??二、取消公攤的關(guān)注度高

??觀察房地產(chǎn)這幾年的熱搜和熱點(diǎn)話題，但凡和購(gòu)房者密切相關(guān)的話題，都往往會(huì)成為熱點(diǎn)和熱議事件。反過(guò)來(lái)也啟發(fā)我們，對(duì)于人民群眾關(guān)注度高的話題，更是需要進(jìn)行深入研究，以更好研究政策優(yōu)化方向，更好助力住房問(wèn)題的解決。

??“取消公攤”，源于過(guò)去房屋面積計(jì)量過(guò)程中的各類惱火事和矛盾糾紛。過(guò)去在購(gòu)房領(lǐng)域計(jì)入了公攤面積，但由于不透明的計(jì)入方式和含糊的合同條款，導(dǎo)致購(gòu)房者最終得房率非常低。舉例來(lái)說(shuō)，實(shí)際入住的住房明顯小于預(yù)期，購(gòu)房者感覺“啞巴吃黃連有苦說(shuō)不出”，也非常反感把此類無(wú)法明確計(jì)量的公攤設(shè)施計(jì)算到房?jī)r(jià)款中。而且在前幾年，部分房企在限價(jià)政策下，刻意做大公攤來(lái)獲利，部分樓盤項(xiàng)目公攤面積超過(guò)了40%，極大地?fù)p害了購(gòu)房者權(quán)益，也嚴(yán)重影響了購(gòu)房信心。而且，由于得房率的情況，也衍生出了很多新問(wèn)題。比如說(shuō)在物業(yè)費(fèi)收取方面，由于是按房屋建筑面積計(jì)算，所以相當(dāng)于公攤面積也要計(jì)算物業(yè)費(fèi)成本。這方面引起了很多矛盾和糾紛。因此，2024年出現(xiàn)過(guò)兩波關(guān)于取消公攤的熱搜，包括此前肇慶政策和近期衡陽(yáng)、張家口政策，說(shuō)明市場(chǎng)關(guān)注度非常高。

??三、各地取消公攤的政策

??從總的政策方向看，“取消公攤”符合黨中央國(guó)務(wù)院好房子建設(shè)的總體要求。好房子建設(shè)有四大要素，即“安全、舒適、綠色、智慧”。“取消公攤”即是“舒適”標(biāo)準(zhǔn)的重要體現(xiàn)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，所購(gòu)即所得、戶型不縮水、交易公開透明，就是購(gòu)房稱心如意的重要體現(xiàn)。積極推進(jìn)取消公攤的相關(guān)工作，本身也符合房地產(chǎn)發(fā)展新模式的工作導(dǎo)向。

??近期引起關(guān)注的政策，主要是衡陽(yáng)和張家口。這里對(duì)這兩個(gè)城市的政策進(jìn)行系統(tǒng)梳理。其中，12月12日，湖南衡陽(yáng)發(fā)布《關(guān)于衡陽(yáng)市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的通知》。政策規(guī)定，自2025年1月1日起，衡陽(yáng)市行政區(qū)域內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)建筑面積(專有建筑面積)計(jì)價(jià)銷售。其中套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。政策同時(shí)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂商品房網(wǎng)簽合同時(shí)，應(yīng)與購(gòu)房人約定按套內(nèi)建筑面積(專有建筑面積)計(jì)算商品房?jī)r(jià)款，面積糾紛條款應(yīng)當(dāng)載明以套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積價(jià)格作為處理面積糾紛的計(jì)價(jià)依據(jù)。同時(shí)，12月18日，張家口發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。此次政策明確逐步推進(jìn)“取消公攤”。這也是地方政府比較明確提及“取消公攤”的重要政策。

??本部分將全國(guó)最近兩年關(guān)于“取消公攤”的重要政策進(jìn)行系統(tǒng)梳理，如下。同時(shí)，需要說(shuō)明的是，要嚴(yán)格區(qū)別目前一些“減少公攤”的政策。比如說(shuō)，深圳在2024年5月份2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》中，明確將過(guò)去一些計(jì)入公攤面積的避難層和機(jī)房等公共空間，修改為“不計(jì)容面積”。此類政策相當(dāng)于將公攤面積做小了，但和取消公攤面積的政策還略有區(qū)別。