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??熱點聚焦

??8月1—2日，上海市完成2023年第二批次次輪集中供地。最終，9宗涉宅地塊全部成功出讓，成交總建面約75.8萬平方米，成交總金額約238.2億元，成交樓面均價約31407元/平方米。其中，5宗地塊封頂搖號、3宗溢價出讓、1宗底價成交，平均溢價率約8.14%。

??熱點評析

??從地塊供應來看，供地規模較第二批次首輪大幅縮減，但不乏優質地塊，如青浦區徐涇鎮、嘉定區南翔鎮、閔行區梅隴鎮、浦東新區川沙新市鎮等新房市場熱度較高、周邊配套相對成熟區域均有地塊供應，報名參拍房企均超過10家。反觀浦東宣橋地塊、普陀桃浦地塊、奉賢新城17-03地塊、奉賢新城05A-02地塊等相對冷門地塊，參拍房企均在2家及以下。地塊間冷熱差異顯著。

??從成交結果來看，本次集中土拍中5宗地塊觸頂搖號成交，封頂率約55.6%，較二批次首輪集中供地下降約11.1個百分點；底價成交地塊1宗，占成交地塊總量約11.1%，較二批次首輪集中供地下降約15.6個百分點。“觸頂搖號”與“底價成交”的兩極分化情況有所緩解。成交地塊整體溢價率達到8.14%，較2023年第二批次首輪集中供地提升約0.32個百分點，并創近兩年以來新高。

??從參拍房企來看，國央企是本次集中土拍的絕對主力，民企中僅有龍湖、寶華、泉山房地產等少數幾家參與競拍，民營房企參拍占比由二批次首輪集中供地的約30%進一步下降至10%左右。此外，報名參拍地塊超過2宗的均為國央企，如招商報名5宗地塊，華潤、華發、綠城等報名4宗地塊等。據CRIC統計，國央企拿地金額約169億元，占本次土拍總額約71%。其中，綠城以139.2億元斬獲3宗熱門地塊，成為本次集中土拍最大贏家。

??總的來看，上海市第二批次次輪集中供地在優質地塊占比較高帶動下，整體溢價率創近兩年來新高，土地市場維持較高熱度。但郊區冷門地塊報名房企少、地塊成交封頂率下滑、民企參與度進一步降低等也折射出房企或困于資金，或市場信心不足，拿地依舊謹慎保守。

??此外，根據CRIC統計數據，2023年7月，百強房企銷售操盤金額約3504.3億元，單月業績規模創近年新低，環比下降33.5%，同比下降33.1%。盡管近期中央及地方頻繁釋放提振合理住房需求等積極信號，但一方面，政策落地需要時間且提振效果仍有待觀察，另一方面，房企融資環境尚未有實質性改善，短期內房企拿地及開發投資或將難以避免進一步下滑。