分析師/ 馬千里

  2014年開(kāi)年之際，京滬深等一線城市樓市均現(xiàn)較大幅度降溫，新年首周成交面積均較上月初下跌過(guò)半，在相關(guān)媒體報(bào)道中，多位房企管理層亦表示， 首季度，在一線城市開(kāi)發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)惜售現(xiàn)象，而推盤(pán)緩慢則是成交規(guī)模下跌的主要原因。為此，CRIC研究中心對(duì)全國(guó)26座一二線城市的房企經(jīng)理人進(jìn)行了抽 樣調(diào)研，調(diào)研結(jié)果顯示，2014年首季，房地產(chǎn)企業(yè)在一二線城市的供應(yīng)預(yù)期均較為謹(jǐn)慎，一線城市改善型產(chǎn)品推案意愿更是較上季度出現(xiàn)大幅降溫。

  調(diào)研城市整體供應(yīng)相對(duì)穩(wěn)定，二線供應(yīng)預(yù)期出現(xiàn)分化

  就整體數(shù)據(jù)來(lái)看，調(diào)研城市供應(yīng)雖是穩(wěn)中有升，但一線城市供應(yīng)增幅有限。在本次調(diào)研的城市中，預(yù)計(jì)一季度增加供應(yīng)的企業(yè)仍占多數(shù)，占到調(diào)研樣本總 量的37%，穩(wěn)穩(wěn)超出預(yù)計(jì)縮減供應(yīng)的企業(yè)。不過(guò)就預(yù)計(jì)供應(yīng)將大幅變動(dòng)的企業(yè)來(lái)看，一線城市中卻是無(wú)一企業(yè)表示將大幅增加供應(yīng)，反而是二線城市中有14%的 經(jīng)理人表示將大幅增加供應(yīng)。在人口吸納能力強(qiáng)勢(shì)的一線城市，春節(jié)前后返鄉(xiāng)潮對(duì)市場(chǎng)需求帶來(lái)的影響更大，因而市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季中需求不足的情況更為顯著，而現(xiàn)下 一線城市土地的高度稀缺，使得房?jī)r(jià)已處高位的市場(chǎng)仍然存在較大的提價(jià)空間，因此在短期需求不足，長(zhǎng)期溢價(jià)空間看好的情況下，開(kāi)發(fā)商在一線城市供應(yīng)面也自然 更為謹(jǐn)慎。

  此外值得注意的是，在供應(yīng)預(yù)期的一致性上，一二線城市之間也存在著顯著差異，一線城市中六成經(jīng)理人表示將保持供應(yīng)基本平穩(wěn)，激進(jìn)的企業(yè)也相對(duì)較 少，但二線城市供應(yīng)預(yù)期卻出現(xiàn)明顯分化。相較一線而言，二線城市春節(jié)前后的市場(chǎng)變動(dòng)反而更為復(fù)雜，在海口、廈門(mén)等南方旅游型城市，春節(jié)期間往往意味著大量 的外地需求涌入，開(kāi)發(fā)商加大供應(yīng)的信心自然相對(duì)充足，但在武漢、合肥等前期供應(yīng)較大城市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)相當(dāng)激烈的情況下，部分產(chǎn)品成本較高，競(jìng)爭(zhēng)力不足的 企業(yè)也自然會(huì)選擇惜售。

  高檔產(chǎn)品供應(yīng)均處于低位，一線城市改善型產(chǎn)品供應(yīng)預(yù)期驟降

  就各面積段預(yù)期供應(yīng)情況來(lái)看，2014年一季度一二線城市的大戶型產(chǎn)品供應(yīng)均較上季度有所提升，但是相較其他產(chǎn)品而言仍低位。傳統(tǒng)節(jié)日的到來(lái)， 使得市場(chǎng)需求總量出現(xiàn)下滑，但對(duì)高檔產(chǎn)品影響不大，尤其在北京、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線市，春節(jié)前后大戶型高檔產(chǎn)品往往會(huì)受到更多關(guān)注，因此在穩(wěn)定的需求保 障下，高檔產(chǎn)品供給占比也自然相應(yīng)上升。而就各檔次產(chǎn)品占比變動(dòng)來(lái)看，一線城市90-140㎡改善型產(chǎn)品供應(yīng)預(yù)期驟降，而二線城市各檔次占比則相對(duì)穩(wěn)定。 調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在一線城市，2014年一季度企業(yè)改善型產(chǎn)品供應(yīng)占比較四季度大幅下跌32%，在我們看來(lái)，這主要是由于四季度的該類(lèi)型產(chǎn)品供給占比處于波 動(dòng)峰值，年底沖擊業(yè)績(jī)期間，在需求競(jìng)爭(zhēng)更為激烈的一線城市，對(duì)于去化速度相對(duì)較快、產(chǎn)品總價(jià)較高的改善型產(chǎn)品，企業(yè)有意識(shí)地加大了供給；其次則是因?yàn)閭鹘y(tǒng) 節(jié)日的到來(lái)，使得前期積壓的剛性需求迎來(lái)了釋放的契機(jī)，大戶型高檔產(chǎn)品亦受到了更多關(guān)注，在需求熱點(diǎn)轉(zhuǎn)變的影響下，改善型產(chǎn)品供應(yīng)占比自然出現(xiàn)下滑。