分析師/CRIC研究中心 房玲、徐瓊

  銷售業(yè)績(jī)大幅下降，下半年需全力沖刺全年銷售目標(biāo)

  今年上半年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額132.3億人民幣，較去年同期大幅減少25.74%，甚至低于過(guò)去2012年上半年的銷售額137.51億元，僅完成全年銷售目標(biāo)400億元的33.08%，在內(nèi)房企中處于較差水平，完成今年銷售目標(biāo)堪憂。

  上半年銷售業(yè)績(jī)下降的原因有以下兩點(diǎn)：今年上半年，遠(yuǎn)洋在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行調(diào)整，包括調(diào)整為中小戶型或新的類居住產(chǎn)品，使得推盤節(jié)奏較慢；此外，今年年初以來(lái)樓市低迷，市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重，遠(yuǎn)洋布局的幾個(gè)城市市場(chǎng)較差，對(duì)一些項(xiàng)目采取以價(jià)換量策略之后，銷售才有提升。

  我們預(yù)計(jì)下半年遠(yuǎn)洋將會(huì)堅(jiān)持去庫(kù)存，加大降價(jià)、推盤以及營(yíng)銷等的力度，保證項(xiàng)目去化率，全力沖刺全年銷售目標(biāo)。

  盈利能力降至低谷，銷售管理費(fèi)用增加需警惕

  上半年遠(yuǎn)洋多項(xiàng)規(guī)模指標(biāo)實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)，在內(nèi)房企中表現(xiàn)優(yōu)秀。其中總營(yíng)業(yè)額收入178.4億元，較去年同期增長(zhǎng)96.09%，物業(yè)銷售營(yíng)業(yè)額 162.18億元，同比增長(zhǎng)108.46%，股東凈利潤(rùn)及股東核心凈利潤(rùn)分別為22.39億元、19.44億元，分別同比大幅增長(zhǎng)58.01%、 115.00%。

  然而，今年上半年，遠(yuǎn)洋毛利率較去年大幅下跌4.3個(gè)百分點(diǎn)至19.72%。這主要是因?yàn)椋环矫孢h(yuǎn)洋進(jìn)入的鎮(zhèn)江，撫順，黃山等小城市客戶量有 限，項(xiàng)目規(guī)模太大，當(dāng)?shù)匦刨J差，存款能力差，項(xiàng)目毛利率低，拖累集團(tuán)毛利率水平；另一方面2010年遠(yuǎn)洋強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入長(zhǎng)三角地區(qū)，拿了一批高價(jià)地，而這批高價(jià) 地項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算周期，拖累了毛利率的表現(xiàn)。李明亦指出，由于土地成本過(guò)高導(dǎo)致的上半年遠(yuǎn)洋的毛利率已經(jīng)見(jiàn)底，預(yù)期下半年及明年將逐步回升。

  此外，但是值得警惕的是，遠(yuǎn)洋今年上半年的營(yíng)銷及管理費(fèi)用率自去年同期的2.45%迅速躥升至4.23%，這也與遠(yuǎn)洋今年?duì)I銷渠道調(diào)整有關(guān)系：遠(yuǎn)洋今年拓寬營(yíng)銷渠道，取消自營(yíng)銷，采用代理公司、電商、二手房以及中國(guó)人壽等營(yíng)銷渠道，并增加營(yíng)銷人員激勵(lì)。

  借力大股東獲得優(yōu)質(zhì)資金，降低融資成本

  房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，但是資金對(duì)于遠(yuǎn)洋來(lái)說(shuō)，并不困難。2013年9月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)通過(guò)增資擴(kuò)股，獲得中國(guó)人壽和南豐集團(tuán)約8億美元股 本金，成功引入險(xiǎn)企中國(guó)人壽和香港財(cái)團(tuán)南豐集團(tuán)。今年，兩大股東各增派一名董事參與集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理，全力支持遠(yuǎn)洋的信用評(píng)級(jí)和美元債券發(fā)行工作，其中中國(guó)人 壽認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋10年期7億美元債券中的3億美元。據(jù)悉，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)逐漸成為中國(guó)人壽境內(nèi)投資和運(yùn)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)的重要平臺(tái)。

  得到大股東支持的遠(yuǎn)洋融資成本顯著降低，今年上半年借貸利息率已經(jīng)降至7.03%，躋身國(guó)內(nèi)一流房企陣營(yíng)的水平。

  短期資金鏈緊繃，債務(wù)結(jié)構(gòu)亟需優(yōu)化

  盡管遠(yuǎn)洋能夠借助大股東的支持獲得優(yōu)質(zhì)低廉資金，但是今年上半年其持有的現(xiàn)金僅為167.91億元，尚不能完全覆蓋一年內(nèi)到期的債務(wù)181.93億元，此外，2年內(nèi)的到期的有息負(fù)債比高達(dá)67%，短期資金壓力不容小覷，債務(wù)結(jié)構(gòu)亟需優(yōu)化。

  積極拓展養(yǎng)老地產(chǎn)，但是盈利還需一段時(shí)期

  遠(yuǎn)洋亦有涉獵新興的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2012年4月20日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)成立養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心。目前遠(yuǎn)洋打造的椿萱茂產(chǎn)品線已在北京和大連一共布局了5個(gè)項(xiàng)目，每家床位在300張左右，目標(biāo)5年內(nèi)擁有超過(guò)1萬(wàn)張床位。

  但是，椿萱茂由于定位太高端，目前的運(yùn)營(yíng)情況并不理想。并且其高端定位會(huì)自動(dòng)過(guò)濾很大一部分客群，不利于產(chǎn)品的規(guī)模化擴(kuò)張。

  盡管養(yǎng)老地產(chǎn)盈利還需要培育5—10年，但是李明表示，養(yǎng)老地產(chǎn)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，將會(huì)加大在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的投入，此外，險(xiǎn)企中國(guó)人壽是遠(yuǎn)洋第一大股東，預(yù)計(jì)兩者將會(huì)加大在養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的合作。

   補(bǔ)充說(shuō)明：此報(bào)告僅為企業(yè)業(yè)績(jī)發(fā)布后的及時(shí)快評(píng)，后期CRIC研究中心還將有詳實(shí)的半年報(bào)分析報(bào)告推出，敬請(qǐng)關(guān)注！