分析師/CRIC研究中心房玲、洪圣奇(香港) 

  可售貨量充足目標(biāo)有保障，下半年或以價換量加速去存貨

  2014年上半年保利置業(yè)實現(xiàn)合約銷售額123億元，實現(xiàn)合約銷售面積119.5萬平方米，完成全年280億元目標(biāo)的44%。前七月合約銷售 134億元，共完成全年目標(biāo)48%。從企業(yè)的供貨量和去化率來看，企業(yè)要想實現(xiàn)全年目標(biāo)的并不困難，但仍需一番努力。2013年底保利置業(yè)存量可售價值約 140億元，加上2014年上半年149億元新推貨值，上半年的總可售資源約289億元，整體去化率約42%。下半年保利置業(yè)還將有161億元的新推貨 源，加上上半年年底剩余的166億元的可售資源，企業(yè)要達到48%的去化率才能完成目標(biāo)。而下半年企業(yè)要將去化率進一步提高，在目前的市場情況下還需一番 努力。此外，剩余5月將實現(xiàn)月均去化29.2億元，按照保利置業(yè)目前的月均銷售規(guī)模來看，也有一定的難度。目前為止，市場并未有升溫跡象，采取價格策略或 將是保利置業(yè)保證去化的重要手段，企業(yè)或許會在金九銀十加大“以價換量”的力度，為全年目標(biāo)保駕護航。

  利潤率仍然維持較低水平，去庫存時代存在利潤率繼續(xù)壓縮風(fēng)險

  上半年保利置業(yè)毛利率僅為25.13%，較上年同期大幅下降6.03個百分點。毛利率的大幅下滑，主要原因還是在于公司三四線城市的產(chǎn)品毛利率 偏低拉低了整體水平。企業(yè)前期擴張過程中進入一些中西部城市和三四線城市，市場毛利率水平相對較低。較高的毛利率和不低的銷售與管理費用率，使得企業(yè)的近 年來的股東回報率始終停留在較低水平。

  而且從目前的形式來看，企業(yè)還存在進一步利潤率下滑的風(fēng)險。一方面企業(yè)目前加速去庫存，下半年保利置業(yè)不排除會采取以價換量的方式進一步提高去 化，這將影響后期的毛利率。加上今年的金九銀十不同于以往，樓市進入8月依然沒有任何變化，因此要在傳統(tǒng)的旺季實現(xiàn)突破只能給予更大的優(yōu)惠力度，這將進一 步影響保利置業(yè)后期的毛利率。另一方面，市場調(diào)整期，企業(yè)都在加大銷售與推廣力度，以促進項目去化，這將帶來銷售與管理費用率的攀升，從而進一步影響企業(yè) 后期的核心凈利潤。上半年企業(yè)銷售與管理費用率約為6.3%，同比增長0.8個百分點。

  香港啟德只是開始，保利置業(yè)或?qū)⒗^續(xù)進軍海外

  2014年2月保利置業(yè)以39.234億港元投得香港啟德第1I區(qū)3號地，建筑面積約60萬方呎，每呎樓面地價約6530元(相當(dāng)于70288 元/平方米)。該項目最快于2015年初動工，2016年底之前推出市場。這是保利置業(yè)首次在香港拿地，目前來看，項目未來盈利空間尚可。啟德地塊對于保 利置業(yè)的真正意義在于這是保利置業(yè)境外首個項目，從啟德開始，保利置業(yè)或?qū)⒗^續(xù)進軍海外市場，邁開全球化的發(fā)展步伐。

  近年來，國內(nèi)經(jīng)濟增速的相對放緩，政府越來越強調(diào)GDP要減少對于房地產(chǎn)業(yè)的依賴，房企們也都在需找新的業(yè)務(wù)增長點，加上海外置業(yè)、留學(xué)、投資 的熱情高漲，不斷的開始有房企進軍海外。像綠地在馬來西亞首個項目金海灣僅兩個月便實現(xiàn)100億人民幣銷售額，讓國內(nèi)同行是羨慕不已。保利地產(chǎn)在13年也 表示，未來考慮向非洲和西歐城市發(fā)展，面對海外市場這塊大蛋糕，各家房企不少都躍躍欲試。

  繼續(xù)加強一二線布局優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)，舊改拿地實現(xiàn)渠道多元化

  與其他企業(yè)一樣，保利置業(yè)近年來也開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線城市，加大一二線城市投資力度，優(yōu)化企業(yè)土地儲備結(jié)構(gòu)。2014年上半年保利置業(yè)于上海、哈爾 濱、香港等七個城市取得九幅地塊，新進入桂林和香港兩個城市，合計新增土地儲備約225萬平方米，其中一線城市(含香港)新增土地儲備占比12.2%，二 線城市占比87.8%。

  從拿地方式來看，在盤活存量用地時代，保利置業(yè)也在通過舊改項目實現(xiàn)土地獲取多元化。2014年8月12日保利置業(yè)通過協(xié)議出讓方式獲得廣州荔 灣區(qū)東漖村一宗商住混合用地，樓面價僅117.44元/平方米。詳細了解不難發(fā)現(xiàn)，保利置業(yè)早在2012年就簽訂了舊改協(xié)議，拿地只是時間問題。這次的舊 改拿地，保利置業(yè)可謂一舉多得。舊改項目將會在城市用地越來越緊張情況下變得越來越搶手，搶先在這塊領(lǐng)域有所發(fā)展必然可積累更多的經(jīng)驗。另一方面，保利置 業(yè)在廣州的布局始終在城市外圍，借道舊改進入主城區(qū)能為其日后進入主城區(qū)擴大企業(yè)布局做好鋪墊。

  激進拿地后的陣痛，凈負債率高企需防范財務(wù)風(fēng)險

  上半年保利置業(yè)拿地勢頭異常兇猛，全年計劃支付土地金額90億，僅上半年已付70億元，下半年還有30-40億元地價款需要支付。大規(guī)模拿地之 后，企業(yè)銷售資金回流在市場調(diào)整期并不盡如人意，因而隨之而來的是凈負債率的高企。上半年企業(yè)的凈負債與資本比率高達117.4%，較去年年底大幅增長 28個百分點。

  目前來看，保利置業(yè)的土地預(yù)算儼然已經(jīng)超標(biāo)，即使下半年企業(yè)拿地有所放緩，但是目前市場條件下，銷售資金回籠速度受到影響，企業(yè)可能需要進一步擴大債務(wù)，從而使得企業(yè)凈負債率進一步增加，財務(wù)風(fēng)險將繼續(xù)擴大。

  補充說明：此報告僅為企業(yè)業(yè)績發(fā)布后的及時快評，后期CRIC研究中心還將有詳實的半年報分析報告推出，敬請關(guān)注！