??2017年8月3日，長實(shí)公布2017年中期業(yè)績。2017年上半年，長實(shí)收入298.63億港元，同比增長8%，股東應(yīng)占溢利144.1億港元，同比增長67%。近期，長實(shí)在能源的大筆投資引人關(guān)注，加上上半年長實(shí)沒有購入一塊土地，一時(shí)間李嘉誠不做地產(chǎn)、退出內(nèi)地香港市場的流言紛飛。但是縱觀中期業(yè)績，長實(shí)純利的大幅增長依然依靠物業(yè)銷售，地產(chǎn)業(yè)務(wù)從業(yè)務(wù)占比到體量依然是長實(shí)核心，內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)則是核心中的核心。依靠充足的土地儲(chǔ)備，長實(shí)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在近年來一地未投的情況下依然保持穩(wěn)健，長實(shí)在土地市場的表現(xiàn)以及在新領(lǐng)域的開拓更多是象征著長實(shí)正逐步走向利潤最優(yōu)化型企業(yè)。

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??不買地不代表不做地產(chǎn)

??李嘉誠不做地產(chǎn)的流言自然不是空穴來風(fēng)，事實(shí)上，長實(shí)近年來在土地市場上表現(xiàn)異常保守。以大本營香港市場為例，從2012年到2017年五年間，長實(shí)在香港地產(chǎn)總共只投得四幅土地，拿地積極性甚至不如南下的內(nèi)房企。近三年集團(tuán)土地儲(chǔ)備持續(xù)下降，且下降幅度與開發(fā)土地面積大致相當(dāng)。

資料來源：公司公告

??但是逐漸減少的土地儲(chǔ)備短期內(nèi)對長實(shí)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開展影響不大。截止2017年6月30日，長實(shí)土地儲(chǔ)備為1152萬平方米，按照2017年計(jì)劃開發(fā)面積164.74萬平方米計(jì)，即使長實(shí)未來一塊地不投，現(xiàn)有土地儲(chǔ)備還足夠長實(shí)開發(fā)7年。

??在銷售收入方面，2017年上半年物業(yè)銷售收入218.31億港元，占總收入73.1%，而2016年同期物業(yè)銷售收入占總收入77.26%，地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為長實(shí)集團(tuán)業(yè)務(wù)核心的地位并沒有改變。

??從區(qū)域上看，內(nèi)地業(yè)務(wù)占據(jù)長實(shí)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的半壁江山。上半年內(nèi)地物業(yè)銷售收入142.92億港元，占比65%，銷售收益61.36億港元，占比67%。在2017年全年長實(shí)地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃中，內(nèi)地地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)面積占比95%。

資料來源：公司公告

??盡管在土地市場表現(xiàn)保守，但長實(shí)在投資物業(yè)方面表現(xiàn)積極。長實(shí)在香港購入荃灣海之戀商場，并新建北角維港頌項(xiàng)目酒店及擴(kuò)建紅磡九龍海逸君綽酒店。長實(shí)表示未來會(huì)繼續(xù)增加能提供固定收益的項(xiàng)目，彌補(bǔ)減少購買土地的影響。

??因此，近期對長實(shí)的種種流言可謂是夸大，地產(chǎn)業(yè)務(wù)依然支撐起長實(shí)集團(tuán)業(yè)務(wù)的半壁江山，而內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)則是長實(shí)核心中的核心。

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??利潤最優(yōu)化型房企VS規(guī)模擴(kuò)張型房企

??既然地產(chǎn)業(yè)務(wù)在集團(tuán)業(yè)務(wù)中依然占比很重，為何近年來長實(shí)積極開拓新領(lǐng)域而在土地市場上表現(xiàn)如此謹(jǐn)慎？

??李嘉誠在很多場合都表示過對于內(nèi)地和香港未來樓市的看淡，以及表示目前土地價(jià)格過高。從長實(shí)業(yè)務(wù)表現(xiàn)上看，2017年上半年物業(yè)銷售收入占比73.1%，物業(yè)銷售收益僅占比63.37%，物業(yè)銷售的毛利率41.81%，相比集團(tuán)其他投資業(yè)務(wù)低。如果長實(shí)持續(xù)高價(jià)拿地，毛利率可能還會(huì)下降。長實(shí)在業(yè)績報(bào)告中提到“發(fā)展不忘穩(wěn)健”原則，在利潤和規(guī)模擴(kuò)張速度中選擇了利潤最優(yōu)化。

??相比長實(shí)，國內(nèi)各大房企在近幾年紛紛走上高速擴(kuò)張的道路。2016年54家典型房企存活規(guī)模達(dá)50665.75億元，同比增長22%。其中12家房企存貨超過1000億元，排名前列的恒大、綠地、萬科三家企業(yè)規(guī)模都超過了4000億元。其中恒大土地儲(chǔ)備面積增長46.9%至2.29億平方米。而長實(shí)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備與內(nèi)地房企連前20都排不進(jìn)。

資料來源：企業(yè)公告、中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（CRIC）

??但是從2017年上半年的土地儲(chǔ)備變化情況上來看，各大房企的拿地策略已經(jīng)出現(xiàn)了不同，部分企業(yè)依舊拿地進(jìn)取，但更多的企業(yè)選擇了謹(jǐn)慎。在謹(jǐn)慎拿地的方面，長實(shí)可以說走在了各大房企的最前列。

??與內(nèi)地規(guī)模擴(kuò)張型的房企對比，長實(shí)的物業(yè)銷售業(yè)績增長速度自然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如。相比國內(nèi)銷售業(yè)績排名前50房企2017年1-5月平均銷售業(yè)績增長56.6%，長實(shí)的上半年物業(yè)收入增長速度僅2.51%，相距甚遠(yuǎn)。如果將長實(shí)地產(chǎn)放入內(nèi)地房企銷售業(yè)績排行榜，長實(shí)僅排33位。

??但是從盈利能力及債務(wù)情況上看，長實(shí)這樣的利潤最優(yōu)化企業(yè)則更優(yōu)。內(nèi)地房企毛利率普遍位于20-30%，而長實(shí)近三年毛利率均保持在38-40%。

資料來源：企業(yè)公告、中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（CRIC）

??債務(wù)情況方面，穩(wěn)健發(fā)展的長實(shí)也要更優(yōu)。長實(shí)近兩年的資產(chǎn)負(fù)債率均在20%以下，而內(nèi)地近年擴(kuò)張比較快的房企如恒大、萬科等資產(chǎn)負(fù)債率均在80%以上。

資料來源：公司公告

??因此，以長實(shí)為代表的香港追求利潤最優(yōu)的房企與內(nèi)地規(guī)模擴(kuò)張型房企對比，長實(shí)擁有更好的盈利能力和償債能力，但是發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及規(guī)模擴(kuò)張型房企。

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??非地產(chǎn)業(yè)務(wù)比地產(chǎn)業(yè)務(wù)更吸引？

??雖然半年來沒有投得一塊地，但長實(shí)今年上半年連續(xù)進(jìn)行了幾項(xiàng)重大的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資。2016年12月，集團(tuán)以76.9億港元收購長江和記實(shí)業(yè)旗下的飛機(jī)租賃公司，完成飛機(jī)租賃業(yè)務(wù)的重組合并；2017年5月，長實(shí)以426.9億港元收購歐洲能源集團(tuán)DUET；2017年7月17日，長實(shí)以414億港元收購另一家歐洲能源集團(tuán)ista。這些多元化的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)有什么亮點(diǎn)使得在地產(chǎn)業(yè)務(wù)謹(jǐn)慎無比的長實(shí)愿意大筆投資呢？

資料來源：公司公告

??就盈利能力來看，長實(shí)集團(tuán)飛機(jī)租賃業(yè)務(wù)的毛利率41.16%，能源及基建資產(chǎn)業(yè)務(wù)44.99%，與物業(yè)銷售毛利率41.81%相當(dāng)，低于物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的92.57%。所以，長實(shí)的新業(yè)務(wù)和地產(chǎn)業(yè)務(wù)水平盈利能力相差不遠(yuǎn)。長實(shí)新業(yè)務(wù)的拓展更多是因?yàn)榕c自身原有的能源投資和飛機(jī)租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行整合。同時(shí)，由于長實(shí)保持盈利能力，高漲的地價(jià)阻止了長實(shí)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張的步伐，長實(shí)需要尋找能提供固定收入的新業(yè)務(wù)來彌補(bǔ)集團(tuán)增長的頹勢。

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??結(jié)　語

??盡管長實(shí)2017年上半年一地未拿，但是半年純利取得67%的增長基本依靠地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍是長實(shí)核心中的核心。同時(shí)，在長實(shí)拿地策略謹(jǐn)慎，土地儲(chǔ)備不斷減少的情況下，能提供穩(wěn)定收入的新業(yè)務(wù)的投資有助于彌補(bǔ)集團(tuán)增長的頹勢。