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??? 8月業績環比基本持平，同比降幅略有收窄

??? 集中供地“間歇期”，致投資大幅下滑

??? 房企融資總量連續5個月環比減少

??? 現房營銷成當下熱點，“包首付、包月供”活動出現

??? 高管變動環比更為頻繁，沈培英將任遠洋集團公司秘書

??? 城市更新保持熱度 招商、遠洋等房企積極入局

??合約銷售

??8月業績環比基本持平

??同比降幅略有收窄

??核心觀點

??1、2022年8月，企業銷售延續今年以來的低迷表現，百強房企實現單月銷售操盤金額5190.1億元，環比較上月基本持平；同比降低32.9%，降幅略有收窄。累計業績來看，百強房企1-8月銷售操盤金額的同比降幅仍維持在47.4%的較高水平。目前，行業整體信心尚處在低位、市場整體需求以及購買力不足，9月以及第四季度企業的去化壓力仍然較大。

??2、2022年1-8月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期顯著降低，且均低于2020年同期。TOP10房企銷售操盤金額門檻1136.1億元，較去年同期降低40.9%。值得注意的是，TOP20和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別為488.9億元和337.5億元，同比降幅較高達55.3%和54.2%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻為76.3億元，較2021年同期的降幅也達到51.6%。

??3、8月，百強房企中近6成企業單月業績不及上半年的月均水平，但也有部分規模房企業績表現較佳，百強房企中40家企業單月業績環比提升，30家企業單月業績同比增長。其中，一部分國央企如中海、建發、金茂等在當前市場的正向刺激反饋下，實現了不錯的銷售去化。另一部分則是如榮盛這類重倉環京市場的房企，其得益于廊坊限購的解除，在銷售上有著積極的推動。

??企業拿地

??集中供地“間歇期”

??致投資大幅下滑

??

??核心觀點

??1、核心城市供地放緩，30家監測房企土地投資金額、面積環比皆下降，投資氛圍較為冷清。8月份，集中供地迎來短暫的“間歇期”，在此之下土地市場量價齊跌。重點監測的30家典型房企新增土儲建面423萬平方米，環比下降28%；新增土地成交金額583億元，環比下跌39%。而由于7月上海、廣州等一線城市開啟了第二輪集中供地，因此導致本月重點監測房企拿地樓板價結構性回落至13771元/平方米，環比下降15%。

??2、銷售50強房企拿地金額同環比降幅接近50%，僅規?；瘒?、央企在拿地。8月各城市二批次供地接近收尾，且三批次僅無錫、廈門開拍，導致集中供地迎來“真空期”，因此單月銷售50強房企拿地金額不足700億，較去年高峰下降88%，同環比也分別下降48%和49%。由此可見，一方面行業整體拿地依舊低迷，另一方面，也從側面證明當前房企的投資幾乎圍繞集中供地展開。

??銷售50強中僅二成房企8月有土儲入賬，不到10%的房企拿地金額超過50億，拿地企業仍是近期拿地較多的規?；瘒肫?，如中海、華潤、保利、招商等，其中華潤連續兩個月拿地金額超過百億，主要分布在成都、深圳等核心城市。

??3、第三輪供地繼續釋放“利好”信號，中小房企參與度或將提升。近期中央與地方政府頻繁釋放積極信號，允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善型住房需求。從月內北京、上海等一線城市在特定區域限購定向松綁，諸多三四線城市限購取消，首付比例下調等情況來看，未來的政策面預期整體保持寬松。市場預期的修復我們認為有利于增加企業投資信心，但當前主要問題仍在于保交付，且購房意愿偏低，因此銷售回款減少、現金流不足仍是制約房企短期拿地的核心原因。

在土地端來，8月中下旬多數城市公布了第三輪集中供地的計劃，從供應來看，為了維持土地市場回暖和穩定，政府持續釋放“利好”，多個城市供應量較第二輪大幅提升，供地結構也相對均衡。值得注意的是，土拍政策面依舊保持了“讓利”、“引流”的寬松趨勢，杭州、上海均小幅調整了土拍規則，意在吸引更多的企業參拍。我們認為隨著市場信心的恢復帶動銷售提升，疊加核心城市土拍寬松，將會給中小房企帶來投資的機會。但考慮到核心城市地價較高，短期國央平拿地的主力格局并不會改變，民企或將在市場回暖后迎來一波拿地“窗口期”。

??企業融資

??房企融資總量連續5個月環比減少

??核心觀點

??1、融資總量：2022年8月100家典型房企的融資總量為323.64億元，環比下降41.5%，同比下降60.8%。房企融資量已連續5月持續環比下降，可見房企融資難問題仍然突出。從融資結構來看，境內債權融資237億元，環比減少48.4%，同比減少52.2%；境外債權融資30.77億元，環比增加5.4%，同比減少78.7%；本月資產證券化融資46億元，環比增加15.5%，同比減少75.1%。

??2、融資成本：2022年1-8月100家典型房企新增債券類1融資成本4.16%，較2021年全年下降1.21個百分點，其中境外債券融資成本7.82%，較2021年全年上升0.7個百分點，境內債券融資成本3.4%，較2021年全年下降0.73個百分點。單月來看，8月房企融資成本3.76%，環比上升0.08pct，同比下降0.92pct。本月境外無法發債情況；保利發展于境內發行了多筆公司債及中期票據，發行利率在2.75%-3.4%之間，頭部優質房企融資優勢明顯。

        3、企業表現：本月融資總量最大的企業是萬科，其融資總量達到了52.7億元，主要是因為萬科在本月發行了一筆20億元的綠色中票，同時也為一個香港項目申請了30億港元的銀團貸款。從企業梯隊來看，2022年1-8月TOP10房企平均融資額達到了124.05億元，是所有梯隊中最多的；而TOP51之后的房企融資規模同比減少45.69%，減少幅度最小。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本最低，為3.11%，較2021年全年下降0.87pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低1.86pct；TOP11-30房企的融資成本較2021年全年下降0.49pct至4.97%，降幅最小。

??營銷策略

??現房營銷成當下熱點

??“包首付、包月供”活動出現

??核心觀點

??1、8月作為傳統淡季，加上今年夏季炎熱，市場仍然疲軟，重點30成供應環比增長12%仍處低位，成交環比下降13%，同比跌幅31%。本月房企集團營銷活動增多，且多與現房活動有關，但整體營銷的讓利幅度較小。此外，深圳、青島為代表的外圍庫存扎堆區域項目普遍采用高傭金、分銷帶客等方式加速去化，但是僅能帶動來訪量，客戶轉化率平平。在目前房企利潤空間不大的情況下，整體營銷折扣在9折左右，但部分項目的特價房最高可達7折。

??2、營銷活動方面，房企現房活動增多。雖然8月整體營銷淡季，但不少房企借助818積極推貨造節營銷。此外本月不一樣的是，鑒于6月的停貸風波，現房成為營銷賣點，鳳凰網平臺攜手房企舉辦“818·即刻現房節”活動，百強房企中有31家參與；各大房企在8月也自行舉辦現房活動，借此機會加速現房去化。此外廊坊的CBD龍河府“包首付、包月供”開啟代還月供的營銷活動，替客戶還月供至交房為止，提升項目交付信心，后續廊坊陽光郡、合生龍河灣壹號相繼跟進。

??3、展望下月，房企現房營銷等將會持續跟進。目前政策方面供給端放松限貸政策的優先級在上升，核心一二線城市不排除效仿蘇州、廈門，適度下調二套房首付比例，以期刺激置換改善需求；供給端則是一些列保交樓舉措。政策持續紓困加上9月作為傳統營銷月，預計會有更多房企跟進現房銷售，舉辦工地開放日等活動加強業主對房屋交付的信心。

??人事變動

??高管變動環比更為頻繁

??沈培英將任遠洋集團公司秘書

??

??核心觀點

??1、8月，房企高層人事動態信息數量較前月明顯上升，從108家監測企業的人事變動情況來看，隨著企業中報的發布，半年度業績的清算，8月房企高層人員離職、調任、獲委任的情況頻繁。

??2、8月16日，杭州濱江房產集團股份有限公司發布關于聘任董事會秘書的公告，同意聘任沈偉東擔任公司董事會秘書，任期自第六屆董事會第七次會議審議通過之日起至第六屆董事會屆滿之日止。沈偉東已取得深圳證券交易所頒發的董事會秘書資格證書，公告顯示，沈偉東于1973年出生，碩士研究生學歷，高級會計師，中國注冊會計師?，F任濱江集團董事、副總裁、財務總監兼董事會秘書。

??3、8月12日，遠洋集團控股有限公司發布公告稱，公司秘書及授權代表變更。遠洋集團公司秘書陳競德已辭任公司秘書職務，董事局亦宣布，遠洋集團財務總監沈培英將兼任為公司秘書，均自8月13日起生效。據悉，沈培英于2007年5月加入遠洋，彼亦為遠洋若干附屬公司的董事。沈培英亦為在聯交所上市盛洋投資（控股）有限公司（為遠洋聯營公司）的董事局主席、執行董事、投資委員會主席及提名委員會主席。

??戰略動態

??城市更新保持熱度

       招商、遠洋等房企積極入局

??核心觀點

??1、本月房企多元化領域積極性提高，城市更新、商業運營等多方面均有布局，農業、TOD方面出現新動作。城市更新領域房企競爭激烈，舊改項目收并購持續升溫。商業運營領域房企活躍，碧桂園、大悅城持續輸出輕資產，商業規模持續擴張。受地產行業下行影響，房企積極尋求新利潤增長點，除了物業管理、代建領域外，TOD、農業領域的熱度也在不斷提升。

??2、招商蛇口中標深圳五和樞紐舊改前期服務商，該項目曾由佳兆業中標。8月25日，招商局蛇口中標深圳市龍崗區坂田街道五和樞紐片區重點更新單元前期服務，該項目最早于2021年7月招標前期服務商，吸引多家房企競標并由佳兆業中標。受房企暴雷、行業下行等因素影響，今年4月2日，五和樞紐片區重點更新單元改為“招商+佳兆業+長城資產聯合開發”。根據CRIC監測數據來看，近幾個月佳兆業等房企的項目或子公司股權頻繁出現在收并購標的之列，佳兆業選擇與招商蛇口合作一方面由于佳兆業本身資金吃緊，需要引入關注舊改領域且資金充裕的第三方資金盤活資產，另一方面，招商蛇口對項目紓困更有經驗，本月初已與半島城邦簽訂戰略合作協議，擬進行紓困盤活，保證半島城邦第五期的順利推進。

??3、大悅城商業規模不斷擴張，月內先后落子沈陽、廈門，其中集美新城大悅城成為進駐福建的首個商業項目。8月29日，大悅城與沈陽華銳世紀投資發展有限公司就FTC金融中心商業項目輕資產管理輸出成功簽約，將打造沈陽金融中心大悅城。同時，廈門集美新城核心區的大悅城商業購物中心項目近期已完成整體設計工作、進入工程建設階段，是大悅城控股布局福建省的首個商業項目，預計將于2024年開業。大悅城堅持“持有+銷售”雙輪驅動發展戰略，以輕資產管理輸出的方式，提升集團整體盈利能力。截止日前，大悅城控股年內已新獲4個商業項目，商業版圖持續擴張。