??熱點聚焦  

??進入11月，房企“爆雷”仍在持續(xù)。11月8日，龍光集團發(fā)布公告稱，公司及旗下兩家全資附屬公司于11月7日收到花旗國際有限公司提出的清盤呈請，其表示將尋求法律措施以堅決反對呈請，并采取一切必要行動保障公司的合法權(quán)利。據(jù)悉。花旗國際有限公司是龍光集團2025年到期、利息5.75%優(yōu)先票據(jù)的相關(guān)系列票據(jù)的少數(shù)票據(jù)持有人，8月7日龍光宣布暫停支付5筆境外票據(jù)的到期利息，其中就包括2025年到期、利息5.75%的票據(jù)。

??而在不久之前，旭輝控股發(fā)布公告稱，鑒于所處的中國房地產(chǎn)行業(yè)所面臨信貸及經(jīng)營環(huán)境的日益惡化，公司現(xiàn)金流惡化程度超出預(yù)期，目前已暫停支付境外融資安排項下所有應(yīng)付的本金和利息，以確保公平對待所有境外債權(quán)人，并尋求境外債務(wù)的全面解決方案。上坤地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司未能豁免或延長契約所規(guī)定的強制贖回義務(wù)，導(dǎo)致產(chǎn)生票據(jù)條款項下的違約事件，該不付款事件導(dǎo)致公司2023年到期的13.5%優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)交叉違約。綠地控股發(fā)布公告稱，將對旗下2022-2024年到期的9只美元債就展期事項發(fā)起同意征求。其中，2023年6月到期6.65%美元債展期一年，其余債券均展期兩年，展期期間票息不變。

??據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度境內(nèi)債券市場已有24家房企宣布展期，展期規(guī)模高達1193億元，較2021年全年增加1000億元。上海票據(jù)交易所信息顯示，房企中資美元債違約形勢嚴峻，前三季度累計有36家房企美元債違約，較2021年全年增加24家；涉券規(guī)模550億美元，較2021年全年增加368億美元。

??熱點評析  

??房地產(chǎn)寬松性政策頻出但力度有限，房企銷售、融資難有實質(zhì)性改善

??房企尋求債務(wù)展期通常是由于現(xiàn)金流緊張，而現(xiàn)金流主要來源于融資和銷售回款。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，銷售方面，TOP100房企10月實現(xiàn)銷售操盤金額5560.7億元，環(huán)比降低2.6%，同比降幅較9月擴大3個百分點至28.4%。1-10月累計銷售操盤金額52258.6億元，同比降幅仍保持在44%的較高水平。融資方面，10月100家典型房企的融資總量為424億元，環(huán)比降低37.1%，同比減少12.9%，并且近年來首次出現(xiàn)單月沒有房企進行境外債券融資的情況。1-10月，TOP100房企累計融資總量4786.62億元，同比跌幅高達43.4%。

??綜上，盡管2022年以來我國房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松，但房企在銷售和融資端的表現(xiàn)依舊難言樂觀。這一方面是由于中央層面直接出臺有力度、統(tǒng)一性的寬松舉措相對較少，松綁政策主要以地方性和局部性調(diào)整為主，對整體市場的提振作用相對有限；另一方面是由于松綁政策多偏向需求側(cè)支持，如放寬“四限”、購房財稅和信貸支持等，對房企供給側(cè)支持相對較少，且多表現(xiàn)為放寬拿地、優(yōu)化預(yù)售等，房企融資環(huán)境改善進程緩慢。此外，居民住房需求釋放力度實際上更依賴于居民收入和對房地產(chǎn)市場的預(yù)期。近幾年來，我國經(jīng)濟長期面臨較大的下行壓力，企業(yè)和個人發(fā)展均面臨諸多挑戰(zhàn)，加上疫情反復(fù)等因素擾動，居民收入的不確定性增加。而房地產(chǎn)行業(yè)在“房住不炒”調(diào)控基調(diào)下逐漸去金融化，大部分城市房價出現(xiàn)持續(xù)下跌，進一步加劇了居民購房的觀望情緒?；诖?，地方寬松性調(diào)控政策往往很難達到預(yù)期效果。

??房地產(chǎn)行業(yè)風險尚未出清，房企債務(wù)危機化解需多方合力

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，11月房企將有29筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分，到期金額約378億元，環(huán)比減少40.2%，房企償債壓力略有緩解。但2023年1月、3月及6月仍有多波到期高峰，房企債務(wù)壓力依然較大。同時，債務(wù)展期實際上是以時間換空間，對于已成功實現(xiàn)債務(wù)展期的房企而言，如果現(xiàn)金流不能得到及時有效的改善，則意味著風險的滯后暴露，或?qū)㈦y免要尋求二次展期甚至出現(xiàn)實質(zhì)性違約的風險。對此，房企須進一步強化“自救”行動，要堅持工作走在問題前面。一方面要注重企業(yè)內(nèi)部的降本增效，促銷售、抓回款，另一方面要積極尋求外界合作，引入戰(zhàn)投或聯(lián)合開發(fā)，必要時或可通過出售項目股權(quán)或多元化業(yè)務(wù)等方式回流現(xiàn)金。

??對于政府而言，保交樓、穩(wěn)民生是房地產(chǎn)行業(yè)風險出清過程中的重要工作。而房企作為保交樓的責任主體，是保交樓的重要一環(huán)。如果不能妥善處置房企的問題，保交樓、穩(wěn)民生的工作實際上也將很難有效全面落實。自8月份以來，中債信用增進公司共推進十幾單房企增信項目，支持新城、美的、碧桂園、旭輝等多家民營房企發(fā)債融資83.68億元。累計帶動民營房企發(fā)債融資155億元。11月8日，中國銀行間市場交易協(xié)會表示，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，將繼續(xù)支持包括房企在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。據(jù)悉，此輪將提供約2500億元民企債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容，這也對房地產(chǎn)市場信心形成了一定提振作用。但也需要清醒認識到：第一，房企負債超千億的不在少數(shù)，當前融資松動程度只能短期緩解少部分房企的燃眉之急，對行業(yè)的整體穩(wěn)定實際上作用十分有限；第二，在不掌握房企真實情況下貿(mào)然進行融資紓困，或?qū)⒓哟箫L險隱患。政府一方面要積極引導(dǎo)金融投資機構(gòu)，促進房企融資恢復(fù)，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，另一方面要加快研究完善房企相關(guān)信息披露和監(jiān)管制度，增進對房企尤其是出險房企的真實資產(chǎn)情況、經(jīng)營情況和財務(wù)狀況的了解，一企一策，精準紓困。