精品亚洲视频在线_国产在线播放av_成人乱人乱一区二区三区软件_欧美精品网站_免费黄色看片_日本一区二区精品视频

??導(dǎo)語(yǔ)

??當(dāng)前市場(chǎng)低迷，部分房企的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)作為第二曲線開(kāi)始支撐企業(yè)業(yè)績(jī)，提振企業(yè)的盈利能力。

??◎  文 / 房玲、洪宇桁

??隨著近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)下行，諸如華潤(rùn)、龍湖、新城等不少企業(yè)都在發(fā)展第二曲線，以支撐企業(yè)的營(yíng)收和盈利。從2024上半年?duì)I收利潤(rùn)的情況來(lái)看，部分企業(yè)的第二曲線已經(jīng)初具雛形，比如華潤(rùn)置地的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)占比已經(jīng)過(guò)半，對(duì)企業(yè)盈利形成有力支撐。那么目前為止，房企第二曲線到底生長(zhǎng)如何呢？

??01

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)下滑明顯
部分企業(yè)第二曲線初具雛形

??自從2021年房地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始逐漸下行。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年商品房銷(xiāo)售額就同比大幅減少了26.7%，2023年繼續(xù)減少了10.1%，回到了2016年的水平。2024上半年全國(guó)的商品房銷(xiāo)售額繼續(xù)同比減少了25%，僅有47133億元，短期來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在持續(xù)筑底。

??商品房銷(xiāo)售額的持續(xù)萎縮，直接影響了房企的開(kāi)發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入。從50家重點(diǎn)上市房企的近年來(lái)的情況來(lái)看，房企的開(kāi)發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入在2021年達(dá)到了高峰，在2022年首次出現(xiàn)了減少。此后在2023年雖然因?yàn)榉科缶o抓銷(xiāo)售回款有所回升，但是由于合約銷(xiāo)售額基數(shù)的下降，2024上半年房企的開(kāi)發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入還是同比大幅減少了17%。

??在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入減少且短時(shí)間預(yù)期仍將持續(xù)低迷的情況下，部分早已布局經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的房企開(kāi)始加緊培育第二曲線，支撐企業(yè)業(yè)績(jī)。從2024上半年的情況來(lái)看，50家重點(diǎn)上市房企加權(quán)平均后的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入對(duì)總營(yíng)業(yè)收入的占比為79.7%，相較于2023年降低了5.6個(gè)百分點(diǎn)。

??TOP30房企中經(jīng)營(yíng)性及其他收入增長(zhǎng)、且開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入占比低于90%的共有8家，其中招商蛇口、萬(wàn)科、華潤(rùn)和龍湖四家企業(yè)經(jīng)營(yíng)性及其他收入均超過(guò)百億。從經(jīng)營(yíng)性及其他收入的構(gòu)成來(lái)看，華潤(rùn)和龍湖的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入占到經(jīng)營(yíng)性及其他收入50%以上，萬(wàn)科則是物業(yè)管理和其他收入占比最高。

??02

??華潤(rùn)置地大資管業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展
對(duì)企業(yè)核心凈利潤(rùn)占比首次過(guò)半

??華潤(rùn)置地2024上半年企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入791.3億元，同比增長(zhǎng)8.4%；其中經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入200億元，同比增長(zhǎng)9.0%。核心凈利潤(rùn)107億元，同比下降4.7%；其中經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)55億元，同比增長(zhǎng)14.4%，占比提升至51.4%。經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)占比首次過(guò)半，在傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)下滑的背景下，華潤(rùn)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)第二曲線已經(jīng)形成，支撐企業(yè)盈利。

??華潤(rùn)置地作為第二曲線發(fā)展的“大資管業(yè)務(wù)”包括經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)以及部分生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)（代建、長(zhǎng)租公寓等）。上半年這三個(gè)部分的營(yíng)業(yè)收入分別為115億元、59億元和26億元，同比增幅分別為7%、17.6%和0.8%。

??經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，上半年華潤(rùn)置地購(gòu)物中心租金收入95億元，同比增長(zhǎng)9.7%。新開(kāi)業(yè)6個(gè)購(gòu)物中心，位于北京、武漢、合肥等城市。2024下半年企業(yè)計(jì)劃在北京、深圳、南京、西安、長(zhǎng)沙等地新開(kāi)約長(zhǎng)沙等地新開(kāi)約10座購(gòu)物中心，2024年擴(kuò)張較為迅猛，預(yù)計(jì)2027年末在營(yíng)購(gòu)物中心將增至110個(gè)。

??與此同時(shí)，華潤(rùn)置地也在上半年成功發(fā)行了一筆消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的華夏華潤(rùn)商業(yè) REIT，再加上2022年發(fā)行的長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的華夏基金華潤(rùn)有巢 REIT，華潤(rùn)因此成為了首個(gè)發(fā)行兩只公募REITs產(chǎn)品的房企。企業(yè)目前也在準(zhǔn)備對(duì)兩個(gè)REITs進(jìn)行擴(kuò)募，助力企業(yè)的大資管業(yè)務(wù)發(fā)展。

??輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)方面，2024年中期華潤(rùn)萬(wàn)象生活旗下的在營(yíng)購(gòu)物中心數(shù)量達(dá)到108個(gè)，管理面積為1185萬(wàn)平米；物管在管面積較23年末增長(zhǎng)7.5%至4億平米；期內(nèi)通過(guò)競(jìng)標(biāo)直拓及合資合作實(shí)現(xiàn)新增第三方合約面積2433萬(wàn)平米。華潤(rùn)萬(wàn)象生活作為較早完成分拆上市的輕資產(chǎn)管理平臺(tái)，一直憑借著其先發(fā)優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)穩(wěn)健發(fā)展，是華潤(rùn)置地大資管業(yè)務(wù)上的重要一環(huán)。

??03

??龍湖非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入占比創(chuàng)新高
預(yù)計(jì)2028年第二曲線收入超過(guò)第一曲線

??與華潤(rùn)置地類(lèi)似，龍湖集團(tuán)近年來(lái)對(duì)原有航道進(jìn)行了整合，形成了C2（商業(yè)投資）、C3（資產(chǎn)管理）兩個(gè)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)航道，以及C4（物業(yè)管理）、C5（智慧營(yíng)造）兩個(gè)輕資產(chǎn)服務(wù)航道。

??2024上半年，龍湖集團(tuán)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)不含稅租金收入為66.1億元，同比增長(zhǎng)4.3%；輕資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)及其他不含稅收入為64.9億元，同比增長(zhǎng)11.1%。非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)對(duì)總營(yíng)收的占比達(dá)到了28%，創(chuàng)下了近年來(lái)的新高。同時(shí)企業(yè)管理層也表示“（經(jīng)營(yíng)性收入）毛利潤(rùn)占比超過(guò)70%，核心凈利占比超過(guò)80%，按照這個(gè)速度，預(yù)計(jì)2028年經(jīng)營(yíng)性收入占比能夠過(guò)半，實(shí)現(xiàn)第二曲線收入超過(guò)第一曲線。”

??截至2024年中期，龍湖集團(tuán)已在20個(gè)重點(diǎn)城市開(kāi)業(yè)91座商場(chǎng)，已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)建筑面積為829萬(wàn)平方米(含車(chē)位總建面積1.076萬(wàn)平方米)，整體出租率為96.0%。下半年龍湖集團(tuán)計(jì)劃新開(kāi)業(yè)10座商場(chǎng)（5座為輕資產(chǎn)，5座為重資產(chǎn)），并計(jì)劃在2025和2026年繼續(xù)保持每年10座左右的開(kāi)業(yè)節(jié)奏，持續(xù)著較快的擴(kuò)張速度。冠寓方面，已開(kāi)業(yè)12.3萬(wàn)間，整體出租率為95.6%，其中開(kāi)業(yè)超過(guò)六個(gè)月的項(xiàng)目出租率96.3%，企業(yè)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力繼續(xù)保持著行業(yè)前列水平。

??輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面，上半年龍湖物業(yè)板塊收入57.8億，同比增長(zhǎng)10.2%，期末在管面積達(dá)3.7億平方米，外拓項(xiàng)目在管面積占比60%以上。此外代建版塊的龍湖龍智造截至2024年中期已經(jīng)累計(jì)獲取代建類(lèi)項(xiàng)目超110個(gè)，總建筑面積超過(guò)2100萬(wàn)平米，上半年累計(jì)銷(xiāo)售達(dá)到了40億元。

??整體看來(lái)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，部分房企的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)作為第二曲線開(kāi)始支撐企業(yè)業(yè)績(jī)，提振企業(yè)的盈利能力。但是第二曲線的培養(yǎng)需要房企提早布局形成的先發(fā)優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，同時(shí)第二曲線的喜人發(fā)展仍無(wú)法掩蓋地產(chǎn)主業(yè)低迷對(duì)企業(yè)的影響，因此對(duì)于更多的房企而言，專(zhuān)注主業(yè)做好庫(kù)存去化，等待市場(chǎng)回暖產(chǎn)生新的機(jī)會(huì)才是當(dāng)務(wù)之急。