1、如何建立可持續(xù)的保障房體系

    我國前三季度保障性安居工程建設開工率已達98%，今年完成1000萬套保障性安居工程建設開工任務已成定局。在保障性安居工程問題上，開工環(huán)節(jié)完成僅僅是一個開始，后續(xù)還有大量繁重的事情需要推進。如后續(xù)建設資金的籌集、項目竣工的落實、工程質量的保證、分配和管理等。按照住建部要求，今年11月底必須確保保障房三分之一項目主體竣工，年底確保竣工項目400萬套。各地能否按照要求順利完成保障房竣工任務，明年保障房的規(guī)模有多大，如何確定符合我國國情的保障方式，合理確定保障范圍和保障標準，拓寬保障房建設資金的融資渠道，完善土地供應，建立可持續(xù)性的，符合我國國情的住房保障體系，這是社會各界普遍關注的問題。

    2、密切關注第四季度及明年的市場變化

    今年前三季度，我國商品房和商品住宅的交易面積和交易金額總體與去年同比，還都是上升的。主要原因是，二、三、四線城市填補了一線和部分二線城市交易萎縮的空間。另一個值得關注的現(xiàn)象是，由于企業(yè)資金鏈的緊張，很多項目集中投放市場。

    前三季度全國房地產投資總體仍在高位運行，主要原因是上年結轉和今年保障房的大量投入。進入第三季度，交易面積萎縮和交易價格松動由點向面擴展，市場觀望情緒加深，新開工面積和企業(yè)拿地積極性明顯下降，一二線城市的市場調整已經開始向三、四線城市蔓延。這一現(xiàn)象是否延續(xù)，應密切關注第四季度及明年年初市場的變化。

    對當前調控政策與房市走勢的看法，社會各界出現(xiàn)了明顯的不同。中央政府對調控的態(tài)度是堅定不移的，大多數(shù)房地產企業(yè)是悲觀的，多數(shù)地方政府是觀望的，商業(yè)銀行是謹慎的。現(xiàn)在人們的分析主要集中在房價的下調及房價下調對金融資產的安全性，較少考慮房地產市場萎縮對實體經濟的影響、對企業(yè)家及近期購房者的不同反映。決策部門在關注房價的同時，也應關注房價下調怎樣的程度，市場將會帶來怎樣的問題，以促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

    3、首套和改善性住房需求進一步受限

    房地產調控的目標之一是遏制投機需求，保護并支持首套和改善性需求，讓更多的城鎮(zhèn)居民買得起房、住得上房。一直以來，政府采取了首套購房低首付和低利率的政策。但是現(xiàn)在越來越多的銀行出于對降低金融風險的考慮，對首套購房采取了提高首付比例和提高利率的辦法，由此造成了大批量的首套房購買者不能及時得到優(yōu)惠貸款，排隊時間長，不確定因素大，導致市場上出現(xiàn)限購城市有支付能力的不能買房，非限購城市能買房的因貸款原因買不起房。

    雖然現(xiàn)在國家大力推進保障性安居工程建設，公租房、經濟適用房等陸續(xù)進入供應階段，保障范圍也在不斷拓寬，但距離政策目標畢竟還有一段時間距離。現(xiàn)階段，剛參加工作不久的城鎮(zhèn)居民買房、結婚買房、小換大買房，都屬于剛性的改善性需求。居民購買首套房自住房得不到貸款支持，或者貸款成本大幅度增加，也引發(fā)了市場需求和交易的萎縮，不利于住房民生的改善，相關負面影響不能忽視。

    4、開發(fā)企業(yè)面臨融資困境

    連續(xù)政策調控高壓下，開發(fā)企業(yè)整體融資環(huán)境不容樂觀。前三季度企業(yè)資金來源的結構變化軌跡是：國內貸款占比逐季下降，自籌資金占比則逐季上升。在自籌資金的各渠道中，IPO、再融資、信托等都受到政策限制，融資渠道進一步收窄。部分開發(fā)企業(yè)特別是大型品牌企業(yè)積極以參與成立地產私募基金的方式進行融資，成為今年嚴厲政策調控下，企業(yè)得以維系資金鏈安全的一個重要砝碼和渠道。

    市場銷售受阻、融資不暢，直接導致上市房企資產負債率的上升。三季度144家A股上市房企平均資產負債率環(huán)比再度攀升1.63個百分點。其中，以業(yè)內評價負債危險指標的80%資產負債率為準，亮起負債紅燈的上市房企就已經有15家之多，其中包括一些大型品牌企業(yè)。在嚴厲的房地產調控之下，中小型房企則面臨更大的資金壓力。這需要引起有關部門的高度關注。

    5、房地產調控目標和政策措施的銜接

    我國房地產調控目標應該直接、簡明，不能夠含糊或者多元化理解，否則對完成政策調控的主要目標是不利的。現(xiàn)在調控的目標主要集中在房價，對房價目標而言，究竟是以遏制過快上漲的房價為目標，還是一定要讓房價在同比和環(huán)比上都呈現(xiàn)實質性的下降為目標？如果一定要以房價下跌為目標，那么量化指標是多少？如果目標要求不明確，就會產生各自理解，互不同步的現(xiàn)象。有的說調控已經到位了，有的說調控仍是“空調”。

    這些年在具體政策中，一方面要抑房價，另一方面又通過提高首付、提高利率、提高稅收增加支付房價的壓力；一方面是競地價，另一方面又是限房價；一方面動拆遷安置標準要按照市場價補償，另一方面要對銷售的商品房控制房價；一方面鼓勵大量采用節(jié)能減排的新型材料，提高產業(yè)化的裝修率，另一方面又不采取稅費減免政策，且對項目預售價格設限。我們的經驗教訓是，在走商品化、市場化道路的時候，忽視了保障住房的職責；在大力推進保障房的時候，又大幅壓縮了商品房的土地和資金需求。我們需要在保障房和商品房兩者之間尋找到合理的平衡。

    如何做好調控目標與調控政策的銜接，做好將近期調控政策和中長期制度結合的頂層設計，這是至關重要的。當前，不少地方和企業(yè)關心限購政策何時退出的問題。我們也感到，國十條當時提出限購政策時，是針對房價上漲過快，房價過高和供應偏緊的城市，并指出這是一定時期內的政策。目前，限購城市的供求關系等已發(fā)生了明顯變化，如果能用差別化的稅收和信貸等市場調節(jié)的政策替代完全行政化的限購政策，當然是上策。但這種替代需要若干經濟條件和相關過渡政策作為中間環(huán)節(jié)。當前，頂層設計的缺失以及全國信息平臺的不完整需要盡快改變。

    實踐表明，在過去房地產調控過程中，經常是碰到一個問題，就想辦法解決一個問題，有的政策還是不得已的行政措施。現(xiàn)行的一些調控目標、政策措施也是邊干、邊實踐、邊總結、邊設計的。頂層設計需要在中央政府的統(tǒng)一領導下，由住建部、發(fā)改委、財政部、國土部、央行、稅務總局等有關部門統(tǒng)力合作，形成合力。還允許地方政府在調查研究的基礎上，先試點、后推進。

    建議在總結我國房地產業(yè)發(fā)展和房地產調控經驗的基礎上，加快我國房地產業(yè)的頂層設計，主要包括提出城鎮(zhèn)居民住房問題的“十二五”目標和發(fā)展思路；合理界定與房地產財稅改革匹配的中央和地方事權、財權的科學劃分；保證房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的土地和信貸供應機制；完善以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系等。

    加快推進全國房地產信息平臺的建設。我國房地產政策調控是在缺少“城鎮(zhèn)房地產普查”和“全國房地產業(yè)規(guī)劃”的條件下推進的。由于信息不對稱、不及時、不銜接，一些政策的推進存在一定程度的隨機性，穩(wěn)定性不夠，時效性不長。我國對房地產市場變化缺乏全國聯(lián)網的及時、全面、準確的數(shù)據(jù)收集，執(zhí)行差別化的信貸政策和稅收政策也要有全國統(tǒng)一的基礎信息來支撐。

    現(xiàn)在我國四十個重點城市房地產信息系統(tǒng)已經實現(xiàn)了市、區(qū)(縣)兩級內部聯(lián)網，也實現(xiàn)了全國四十個重點城市的房地產信息系統(tǒng)集中聯(lián)網，但缺乏城鎮(zhèn)居民家庭財產(不動產、銀行存款、股票賬戶、機動車、實業(yè)和服務業(yè)經營等)及其變化的信息收集及聯(lián)網。

    建議加快推進建設一個便于全方位社會管理包括住房信息在內的完整信息平臺。為我國房地產業(yè)的健康發(fā)展和政府的房地產調控提供決策依據(jù)。

    6、地方政府對中央政策在認識與執(zhí)行上的差異性

    房地產調控過程中，中央政府和地方政府在認識和執(zhí)行上的差異性日趨明顯，當前主要表現(xiàn)在，中央認為保障房建設規(guī)模是地方政府的基本職責，應全力完成，地方政府則認為短期內如此巨量的建設任務是地方財力無法承擔的；中央政府對房價調控由遏制過快上漲，到回歸合理價位，而地方政府則把遏制房價過快上漲，實現(xiàn)房價平穩(wěn)作為政策實施目標；中央政府要求限購政策不但要嚴，而且還要逐步擴大適用范圍和適用期限，一些地方則希望用限價代替限購，即便是限購也應該有區(qū)域性的執(zhí)行彈性。

    考慮到各地經濟社會發(fā)展差異性大，房地產市場的成熟度也差異性大，所以應允許各地在穩(wěn)定商品房市場和確保保障性住房建設進度的前提下，制定適合本地區(qū)情況的具體政策。