易居企業集團首席執行官 丁祖昱

??中房網訊 5月25日，“2018中國房地產上市公司測評成果發布會暨房地產金融創新高峰論壇”在深圳舉行，這是中國房地產業協會、上海易居房地產研究院連續第11年發布中國房地產上市公司測評研究成果。

??本次測評的研究對象為滬深上市房企124家，在港上市房企81家，以及海外上市公司2家，合計共207家房地產上市公司。

??會上，易居企業集團首席執行官丁祖昱發布了《2018中國房地產上市公司測評研究報告》。以下為發布實錄：

??丁祖昱：每一年到5月份上市公司的年報全部出來之后，我們就會做上市公司的測評成果的發布會，今年也是一樣。今天的發布會分成幾個部分，首先我們還是要看看當前房地產市場的情況，我最近一路和投資人分析師做各種各樣的交流，大家看到媒體很多的數據和市場上的很多實際情況還是有很大的差異，我首先把市場狀況和大家作一下交流。

??最近這段時間很多城市出臺了相關的政策，很多的城市政策在打補丁，原先也有限購、也有限售、限價、限貸，但是不同城市之間力度完全不一樣。成都打補丁之前成都是每個人限購兩套房，打補丁之后是每個家庭限購兩套房。大家注意到打補丁之前成都鉆了一個小空子，這次把搖號也打補丁了，規定一個家庭同時只能參加兩個要好。還有限售三年，現在成都市場最近急轉直下，炒房客戶明顯減少，另外還對外來的客戶群體要求提交一年的社保。那天我在成都很多的開發商說“那怎么辦，要提交一年的社保”，我看看他們，我說上海很早就是要提交五年社保，一年社保真不是什么問題。但他們已經覺得這個補丁已經打得非常嚴格了。

??整體的政策環境目前還是相對來說對市場面比較嚴俊，但是我們也看到很多城市通過引進人才來擴大剛需，回避了限購這樣的一個東西。現在大學生基本上都可以落戶，天津最新出臺的是40歲以下的大學生就可以給戶口。有一篇文章寫了“這個年代誰沒有一張大學文憑”。西安提出來，中專生就可以落戶，不用大學本科。鄭州提出來，只要是學生就可以落戶，現在沒有門檻，大家都可以落戶。

??但是在這樣的一個“人才”的爭奪下面，未來這些城市如果不在產業結構全面提升，都不創造更多的就業機會的話，這些“人才”過度引進之后也會過剩，也會帶來新的壓力。

??我們再看看“兩會”之后的一些情況，最近這段時間比如房地產稅兩會的時候大家覺得馬上要落地了，最近又沒有什么聲音了，實際上他都在正常地推進這些東西。最近大家聽到最多的是租賃市場推動租賃市場的建設，鄭州在這時候剛剛出臺了四個文件，全面要支持租賃，包括很多的新增土地要做租賃，其實我也蠻擔心的，就是在這些城市其實房價不是特別高，租賃市場不算太緊缺，供求也沒有到供不應求的狀況下面，如果太多地新增租賃房的供應，可能也會出現新的供需不平衡。

??國家統計局的數據有一個指標就是房地產開發增速最近幾個月一直是10%以上，一直在高企，這是從2015年到現在又回到了相對的一個高度。但是有兩個指標卻明顯回落，也就是目前的銷售面積和銷售金額增速明顯回落，雖然1—4月份還比去年略微上升了一點，但是我們也注意到4月份的商品房銷售面積已經比3月份環比在下降，這是一個非常重要的情況。在2017年全年幾乎都是一路攀升的情況下，2018年到了4月份之后，這個市場銷售方面已經產生了一些壓力了。如果銷售產生有更大的壓力，也會反過來影響房地產開發投資增速。

??供應的情況，整體的供應同比有明顯的下降，環比4月份比3月份有一定的增長，特別是一線城市像上海，二線城市長沙，供應回得比較多，這是因為去年上海預售證一直沒有發，今年3、4月份連續發了不少的證，代表這樣的一個結果。

??從成交的情況可以看到，4月份整個的成交壓力還是存在的，1—4月份整體的成交額，4月份總地來說很多城市從成交的角度上來講，一線城市通比去年有了40%左右的回落，同比3月份也有了20%左右的回落。所以應該講最近這段時間的成交還是有一些壓力，當然這些數字有一個數字建議大家修正一下地我們這里發布的是登記備案的數字，現在部分城市有限簽的情況，如果把這一部分限簽的考慮進去，這個數字可能會發生變化，有一部分的城市其實房子賣掉了，但是他規定每個項目只能簽幾套房，所以他沒有在登記備案當中反映出來，所以有一部分的數據也是存在的。如果媒體只報道發布出來的數據，不結合市場去看，可能會出現一些問題。   

??庫存，超過1/4城市庫存同比還是增長的，有部分的房子實際上已經賣掉了，但是嚴重限簽的原因沒有登記備案。如果把這些因素考慮進去，目前庫存和去年同期應該說是大致差不多。但是有部分的城市目前是下降比較明顯的，也俗稱“無房可售”。

??從土地市場情況來看，土地市場萎縮得比較厲害。我們看這張柱狀圖（PPT）可以看到，特別是4月份土地市場從成交的情況上來說是大幅度地萎縮，這也和當前的市場資金面有一些關系的，今年以來整個金融對房地產的支持相比其他的企業，今年的壓力非常大。房地產開發企業在拿地方面今年也開始顯得非常謹慎，我們直接從統計局的數據當中就可以看到，今年4月份土地出讓面積出現了大幅度地回落。

??低價卻出現了全面地回升，地高了，成交少了，壓力大了，政府的壓力同樣也很大。

??上市公司這一次測評情況的分析：

??今年的冠軍是恒大，十年來冠軍第一次易主，無論是恒大、萬科、碧桂園都是行業非常優秀的企業，恒大在2017年最重要的是資本市場對恒大的估值發生了巨大的變化，后面也可以看到有一項重要的指標，他的市值提升速度非常快，所以2017年恒大在綜合的排名在萬科之前。

??看一下資本市場的整體表現，2017年資本市場的整體表現是“A弱港強”，鋼箍的這些明顯表現在A股市場上的表現。A股總體來說微跌了一點，港股大幅度增長。恒大漲幅達到了458%，融創漲幅是414%，都是在港股創造的，這是為什么這些公司在2007年年末的時候排名靠前的主要原因，市值反映了企業的本身的價值，這項指標本身我們評估當中的權重是比較大的。此消彼漲，A股還跌了，港股明顯上升之后，就會出現排名當中的變化。

??從運營規模上來說，整體增速在下降，但是總資產的集中度在攀升。銷售總的增速在下降，但是總的集中度也在迅速地攀升。可以看到超過3千億的企業現在有12家，整個資產的規模集中度速度還是非常快。榜單前15名企業的總資產的累計是占比超過50%，總資產的累計比銷售的累計還要再大一點，15名就超過了50%。我們現在表受要排到差不多前50強去年才達到50%。

??從整個償債能力上，2017年的整體數字還是不錯的，負債率還微跌了一點，凈資產的負債率也下降了。在2017年所有的企業評價下來，在償債能力很不錯，2018年是另外一個情況了。按照2017年的數據來看，目前的財務風險完全是在一個可控的范圍之內。

??融資這塊，2017年融資已經比2016年有所收緊，特別是在國內的一些資本市場當中，比如企業債這一塊其實已經縮緊了。我們可以看到融資的成果在攀升，這是2017年發生的一個比較重要的信號。2017年融資成本上升之后，2018年現在的融資成本還在進一步地提升。

??盈利能力分析，2017年企業的利潤率有了大幅度地增長，這個增長速度是非常快的，去年的利潤是體現2016、2015年的銷售，也說明了在15、16年整體的房價上升速度是比較快的。到2017年來結算的時候，企業的利潤發生了明顯地提升，企業的凈資產收益率均值是9.29%，這是所有百強上市公司的平均值，上升了3.5%。應該說去年企業盈利狀況是非常不錯的。我們也在討論2018年能否保持，或者會不會再增長，目前的情況來看保持應該問題不大，利潤率再增加可能有一定的壓力。

??從成長性的情況來分析，增長的速度略有回調，和2016和2015年相比略有回調，部分的指標增速在回落。但是頭部的這些企業、規模的這些企業增長率還在保持，百強的上市公司內部出現了比較明顯的變化，整體的增速明顯回落，但是頭部的企業增長速度在保持加快。

??存貨的指標是財務指標，有6家上市公司存貨超過3千億，明顯看到存貨還是集中在這些大型的房企，存貨有一部分是企業。大公司占有的資源現在也是越來越多，占有的地、占有的量都是越來越多。前31位企業的存貨占比已經超過了整個百強上市公司的70%。

??土地儲備上來看，越是規模房企土地儲備越多，拿得也多，特別是前三強，我們看到去年恒大、碧桂園、萬科、融創，在自身土地儲備充足的情況下，拿地依然非常積極，當然綠地、招商這些相對拿地稍微保守一點。每家企業有每家企業對市場的判斷、對未來的趨勢判斷。今天相對來說資源還是集中在少數規模房產手中。

??社會責任方面，最重要的社會責任就是繳稅，稅越來越多，現在均值是14.86億元，同比增長了47%，2017年上市房企稅多交了，比16年增長了40%多，為整個行業、為整個社會創造了更多的價值。而且我們可以看到很多公司的稅比他們公司的利潤還要多，應該講上市公司在履行社會責任方面應該起到了自己的這樣一個責任。

??第三部分我們看看上市房企測評的結論。

??首先我們回到政策面，應該說政策面當中限制性的政策已經成為常態了，相信大家也已經適應了。兩年來都已經習慣了，習慣這些調控政策的情況下面，我們今天合作伙伴又可以分析這個市場，在這樣的一個政策環境下面，市場的供求還是會體現出他自身的作用。租賃市場現在發展非常迅猛，這么快的發展會對市場產生什么樣的影響，我覺得還有待于進一步地觀察。

??2018年“四限”會繼續堅持，各個城市表現也會出現一些差異，特別是2018年一線城市去年控得特別嚴，今年有所松動。說的“松動”是成交、供應這一塊有所松動。二線城市基本上有好有差，但是整體表現不錯。三四線城市出現比較明顯的輪動的情況，三四線城市表現比較好今年進入高潮，去年沒有啟動的今年快速啟動。整個中國各個城市在走各個城市自己的方向，這對目前大家對市場的判斷還是要落到更具體的某一個城市、某一個區域去判斷，甚至在一個城市當中，不同的板塊、不同的樓盤也出現了很大的差異。

??今天上午我們看到上證報有篇文章講到上海搖號的問題，上海一共65個樓盤，有24個樓盤搖號人數大于供應套數的，有11個樓盤基本持平，剩下31個樓盤都是搖號人數不到購房人數的。其中一個樓盤只有8個人參加搖號，還有600多套供應，但是上海規定哪怕一個人也要搖一下，600多套房可以由這8個人隨便挑。市場出現的變化還是非常明顯的，并不是大家認為的市場就是一房難求，什么都特別好賣，不這樣的。

??長效機制，房地產稅的問題可能還要再觀察等待一段時間，保障這塊今年全力在做租賃產權房，住建部最近又講了，部分城市還要增加保障房，比重要提升到25%。租賃方面政策最積極也是最多的，金融方面限制性的東西也是越來越多。原來按揭信貸也拿不到錢了，我們看到部分城市首套房利率已經提升到基準利率加10%，個別銀行加20%，加20%還不如不要做按揭了，他其實不會有人真的去加20%去按揭利率。

??從企業的層面比較有意思的情況是大家都在做“美好生活”，大家都提出了“美好生活”，這是呼應十九大提出的相應的目標。每個企業都有些差異，但是都挺好玩的。萬科是“美好生活場景師”，碧桂園是“為向往美好生活的人而建”……

??在企業層面我們也看到很多的企業開始多元化布局，大家也考慮到在2017年整個住宅市場也看到了一個相對的頂部，去年一手放總共成交了17億平方米，3萬億。大家也在思考，一旦某家企業這個市場規模達到一個相對峰值之后，其他應該怎么辦？我們看到不同的房企都有不同的戰略規劃，80%都有商業這條線的運營，文體產業、租賃等等都有各方面的布局。

??應該說在租賃這塊  2017年算是租賃元年，2018年是全面開花，諸多的房企基本上都在租賃方面有了相應的實質性的進展和操作。除了萬科、恒大、碧桂園，“住宅三雄”在租賃市場持續投資之外，我們注意到像龍湖、旭輝都在租賃達到了100萬套（間）的很大的規模。整個長租公寓的市場今天全方位進駐之后也會帶來新的動力、新的活力。