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??2024年至今，上海樓市小動作不斷。

??先是1月2日，金山打響了新年第一槍。宣布在金山買房的居民，可在購房5年內(nèi)免費乘坐金山軌道交通。

??同日，上海公積金管理中心發(fā)出通知，調(diào)整二套改善房認定和降低公積金二套房首付比。

??1月13日，奉賢、青浦新城出臺人才安居新政。只要社保滿3年且無房，并與青浦、奉賢用人單位簽約2年以上、工作滿1年，便可在兩個新城范圍內(nèi)（非兩個行政區(qū)全域）購買1套住房。

??加上之前的金山和臨港，目前上海已有4個區(qū)域放開單身限購。

??然而，從2024年至今的成交情況來看，效果不及預期。

??我們認為，當前上海房地產(chǎn)市場“房住不炒”已基本實現(xiàn)，為了更好支持剛性和改善性購房需求，建議進一步降低更多“新上海人”的購房門檻。

??2023年下半年至今，上海房地產(chǎn)政策調(diào)整頻繁。

??首先是2023年9月7日上海臨港新城發(fā)布了定向放松限購政策：在臨港重點支持單位工作的人才，原來工作6個月才能買房，現(xiàn)在只需要3個月。

??隨后是，10月24日，金山區(qū)發(fā)布人才安居新政，經(jīng)區(qū)人才管理部門認定，同時符合單位條件、個人條件以及工作年限條件的非本市戶籍人才，按規(guī)定在滬繳納職工社會保險或個人所得稅3年及以上、且在本市無住房的，可購買1套住房，同時購房資格由居民家庭調(diào)整為個人。

??進入2024年，上海房地產(chǎn)調(diào)整政策變得密集起來。

??首先是1月2日，金山打響了新年第一槍。宣布在金山買房的居民，可在購房5年內(nèi)免費乘坐金山軌道交通。

??同日，上海市公積金管理中心官微發(fā)布《關(guān)于調(diào)整上海市住房公積金個人住房貸款政策的通知》調(diào)整二套改善房認定和降低公積金二套房首付比。

??對于認定為第二套改善型住房的，最低首付款比例為50%；對于認定為第二套改善型住房，且貸款所購住房位于中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)全域的，最低首付款比例為40%。

??該政策可以理解為2023年12月14日上海發(fā)布優(yōu)化調(diào)整購房政策的配套政策，也在預料之中。

??此后，1月13日，上海奉賢出臺人才安居新政，并發(fā)布人才購房細則。同日上海青浦區(qū)也制定出臺了人才新城區(qū)域購房政策。

??具體來看，青浦區(qū)要求，按照區(qū)域發(fā)展和產(chǎn)業(yè)導向，凡在滬繳納職工社會保險或個人所得稅滿3年及以上、且在本市無住房，與青浦區(qū)用人單位簽訂2年及以上勞動（聘用）合同且工作滿1年的非滬籍人才，并同時符合以下單位條件之一、個人條件之一的，可在青浦新城區(qū)域范圍內(nèi)購買1套住房，同時購房資格由居民家庭調(diào)整為個人。

??奉賢區(qū)要求按照奉賢新城區(qū)域發(fā)展和產(chǎn)業(yè)導向，與用工單位簽訂二年及以上勞動（聘用）合同且在本單位工作滿一年、按規(guī)定在滬繳納職工社會保險或個人所得稅滿3年及以上、在本市無住房的非滬籍人才，同時符合以下單位條件之一、個人條件之一，可購買奉賢新城住房1套，同時購房資格由居民家庭調(diào)整為個人。

??需要注意的是，無論是青浦區(qū)還是奉賢區(qū)，要求都是在兩個新城范圍內(nèi)購買1套住房，而并非兩個行政區(qū)全域。這就意味著目前上海的限購調(diào)整仍是特定區(qū)域的邊際放松。

??2024年至今，雖然上海政策調(diào)整頻繁，但從市場成交來看，不及預期。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，奉賢、青浦新城出臺人才安居新政后的一周，2024年第3周（1月15日-1月21日）上海商品住宅成交面積6.8萬平方米，同環(huán)比分別下降48.59%和26.31%。

??2024年至今，上海商品住宅成交面積已連續(xù)三連跌。

??時間拉長來看，上海商品住宅成交面積上一次出現(xiàn)明顯提升為2023年第50周（12月11日-12月17日），當時上海于12月14日和北京同日發(fā)布優(yōu)化調(diào)整購房政策公告，內(nèi)容包括降首付、降利率、調(diào)整普通住房標準等。

??在其利好推動下，2023年12月全市商品住宅成交套數(shù)6664套，環(huán)比上漲約27.76%；成交面積77.17萬平方米，環(huán)比上漲約29.46%。對比新政前后五周數(shù)據(jù)可以看出，新政后新房成交增加約0.97%，二手房環(huán)比增加3.58%。

??可以看到，在上海12.14新政出臺后的短期內(nèi)，對樓市成交略有提升，但是效果有限。

??這一現(xiàn)象在2023年9月上海跟進官宣首套房“認房不認貸”時也曾出現(xiàn)。

??據(jù)克而瑞上海區(qū)域調(diào)研統(tǒng)計，上海“認房不認貸”邊際效應遞減，政策效力最強時無論是來訪量還是認購率都出現(xiàn)明顯上漲，但熱度僅持續(xù)約2周，2周后來訪認購衰減半數(shù)，3周后便回落至新政前水位，部分盤已低于新政前。

??由此可見，目前上海的復蘇動能在轉(zhuǎn)弱，且內(nèi)部也存在分化行情，調(diào)控確有進一步松綁的必要。

??目前來看，雖然上海政策調(diào)整頻繁，但基本采用“小步快走”的微調(diào)模式，主要以特定區(qū)域的邊際放松為主。

??從政策效果來看，目前幾輪政策皆不及預期。其中“認房不認貸”和12.14新政出臺后，短期內(nèi)整體熱度出現(xiàn)了一定的提升，但持續(xù)效果邊際遞減。

??我們認為，當前，上海房地產(chǎn)市場屬于供求平衡，“房住不炒”基本實現(xiàn)。為支持剛性和改善性購房需求，可以進一步降低更多“新上海人”的購房門檻。

??其中，五大新城是上海落實分區(qū)的差異化調(diào)控的優(yōu)選項。一方面，五大新城作為上海近年來的重點，目的在于盤活遠郊區(qū)域、減輕中心城區(qū)負荷；另一方面，上海“2035規(guī)劃”中，五大新城有明確的新增人口指標，適時放松限購從而導入人口也是必要措施。

??整體來看，目前政策寬松已進入加速落地階段，去年出臺的房地產(chǎn)新政對上海樓市回穩(wěn)、信心修復有一定的推動作用，未來應繼續(xù)支持開發(fā)企業(yè)主體進一步參與上海房地產(chǎn)投資開發(fā)，支持剛性和改善性購房需求。

??我們認為，上海政策仍有進一步優(yōu)化空間，未來有望按照“因區(qū)施策”原則，優(yōu)化限購政策，非核心區(qū)域或有進一步放寬的可能。