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??行業規模雖已過峰值，但從人口變化的各項指標來深究，城市人口競爭新格局下，待釋放的樓市需求規模依舊可觀。

??2023年人口變化表現出幾個特征：

??1、四大一線城市常住人口集體“轉正”，26個GDP超過萬億元的城市中，有24個城市常住人口增長。

??2、上海、成都、杭州、鄭州、合肥、深圳等新增人口均超過十萬，常住人口增速出現反彈，合肥人口增量超過杭州、成都等高居首位。

??3、核心城市在園幼兒普降，千萬級人口城市中僅三城降幅低于6%。

??4、長沙、寧波外來幼兒數量居于前列，溫州、福州超二成幼兒去外地上學。

??5、廣州、武漢等五市在校大學生破百萬，鄭州常住人口中大學生占比超10%。

??增長的人口指標在推動城市經濟發展的同時，也是城市穩定住房需求的重要支柱。行業規模進入調整期，人口集聚仍將支撐核心城市需求發展。本文以76個城市為樣本，綜合人口發展、住房條件、購房壓力、人口結構等指標，研判城市人口競爭新格局，經過測算，城市需求規模排行前六的城市分別為北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州。

??2022、2023年，我國人口總出生規模連續兩年跌破千萬，總人口規模連續兩年下滑，并且降幅也在不斷擴大，我國也步入人口負增長國家之列。

??人口負增長的同時，我國城鎮人口仍在繼續增長。

??統計局數據顯示，2023年中國城鎮化率達66.16%，比2022年提高0.94個百分點。這一增幅較2022年城鎮化率增幅0.50個百分點增加了0.44個百分點，城鎮化率增速明顯增加。與此同時，我國戶籍人口城鎮化率還不到50%，明顯慢于常住人口城鎮化率。

??對比目前人均40平方米的住房水平來看，2023年1196萬的城鎮人口增量，所代表著4.78億的住房增量需求，也切切實實擴大了中國城鎮住房需求規模。我國仍然處在城鎮化持續發展階段，2023年新增城鎮人口數量巨大，這些就是未來房地產市場的發展空間所在。

??從城市角度來看，在落戶門檻放松以及產業復蘇的雙重助力之下，多個經濟強市的常住人口出現了反彈，尤其是一線四城均扭轉了2022年的負增長趨勢，2023年常住人口均實現正增長。其中上海增長11.56萬人、廣州增長9.29萬人、北京增長1.5萬人，深圳增長12.83萬人。

??不僅僅是一線城市，大部分二線城市常住人口也呈正增長趨勢。根據各城市統計公報公開數據，26個GDP超過萬億元的城市中，有24個城市常住人口增長（僅重慶和煙臺負增長）。

??2023年末全國人口140967萬人，比上年末減少208萬人。在總量的局限下，在不遠的將來，大部分城市都將面臨一個人口增速變緩或者下降的現實。

??受產業復蘇、落戶門檻和收入水平的差異，城市之間的人口格局顯著分化。經濟強市的常住人口仍在持續上升，經濟實力較強的一二線城市常住人口仍在不同程度的增加。其中，合肥2023年人口增量排在第一位，常住人口增長21.9萬人，其次是鄭州和杭州。此外，成都、深圳和上海等城市常住人口增量均超10萬人，人口集聚情況比較突出。

??與此同時，我國人口第一大城市重慶常住人口規模明顯收縮，2023年常住人口降至3191.43萬人，減量21.9萬人。而2022年的常住人口增量第一城——長沙2023年末全市常住總人口1051.31萬人，較2022年增加新增9.3萬人，增量降至全國第八位。

??一線城市表現出較大的韌性。自2020年以來常住人口增速明顯放緩的一線四城2023年常住人口均回歸正增長，尤其是深圳，2023年全市年末常住人口1779.01萬人，比上年末增加12.83萬人，在四個一線城市中增量居于首位。

??上海人口增量排在四大一線城市第二位，2023年常住人口增至2487.45萬人；相較于2022年底（2475.89萬人），增長了11.56萬人。這一數值也是自“十三五”規劃提出人口長期調控目標后，增量上首次超過10萬人。結合2024年軌交數據來看，2024年3月8日上海地鐵總客流高達1339.7萬人次（不含磁浮線），刷新了2019年3月8日1329.4萬人次的客流紀錄，軌交出行規模再創新高，這也在一定程度上顯示出上海超強的人口集聚能力。

??另外，北京人口“六連降”之后首次在2023年末增長1.5萬人至2185.8萬人。

??住房改善已經成為了目前需求增量市場的主要動力。

??綜合人均住房面積和房價收入比兩個指標來看：東莞、泉州、紹興人均住房與房價收入比“雙高”，改善性需求壓力更大；京、滬、深等一線城市雖然購買難度大，但考慮到其住房飽和度仍在低位，抗風險能力相對較佳。

??1、一二線城市人均住房面積低于40㎡，廈門、合肥等仍具較大發展空間

??我國所有居民人均住房面積已經超過41平方米，人均住房套數也達到了1.2套，從總量上來看已經不缺房。

??不同城市能級之間也存在較大差異，一二線城市人均住房面積處于低位，大多數尚存一定的改善空間，19個樣本城市平均人居住房面積為38.5平方米，其中一線城市平均更是僅為35平方米；三四線城市人均住房面積相對較高，已達47.5平方米，改善空間相對較小。

??2、人均住房與房價收入比“雙高”，泉州、紹興改善性需求面臨更大壓力

??考慮到各城市房價水平和收入水平之間存在較大差異，即使人均住房面積處于低位，如果購買力處于“短板”位置的話，那么改善需求同樣難以轉化。因此我們同時考慮人均住房面積和房價收入比兩個方面，以期更加準確地反映各城市的改善型需求。

??TOP50城可以分為四個類型：

??（1）低改善空間、低轉化能力型。東莞、泉州、紹興就是典型代表，這類城市人均住房面積已經處于高位，潛在的改善空間已經較小，同時2016年以后，長三角和珠三角三四線城市房價水平迅速上漲，但收入水平并未同步大幅上漲，因此房價收入比多在13年以上，購房難度明顯上升，改善性需求面臨更大壓力。

??（2）低改善空間、高轉化能力型。鎮江、溫州、鹽城即是典型代表，三城2023年人均住房面積均在45平方米以上，但其房價收入比均處于7-8年的合理區間，購買需求轉化能力還是比較高的，綜合來看，這類城市尚存一定的改善需求。

??（3）高改善空間、低需求轉化型。京、滬、深、杭等高房價的一線和新一線即是典型代表，受高房價的影響，這類城市人均住房面積擁有量處于低位，多在40平方米以下，潛在改善空間較大；同樣也受高房價的影響，這類城市房價收入比多在15年以上，購房難度大，需求轉化能力一般，因此制約了潛在的住房增量。不過考慮到其抗風險能力較強，仍可高看一眼。

??（4）高改善空間、高需求轉化型。蘭州、烏魯木齊、沈陽等城市即是典型的例子。這類城市人均住房現狀處于低位，多在40平方米以下，潛在改善需求較大；同時由于區位相對較偏、房價水平相對較低，房價收入比多在8年以下，需求轉化能力較強。綜合來看，這類城市理論上的改善型需求較佳。值得注意的是，這類城市多位于西北或東北地區，人口競爭能力一般，具體的改善需求規模仍需進一步判斷。

??從人口結構來看，有兩個重要變化，一個是絕大部分城市在園兒童數量出現下降，另一個是大學的擴招步伐也在2023年減緩。

??對于單個城市而言，幼兒園的人口與年輕家庭數量高度相關，其規模增減代表著年輕家庭對于居住在某一城市的實際認可，也代表著相關剛性居住需求的變化。而大學生數量則代表著城市可“低成本”吸納新增就業人群的規模。

??1、核心城市在園幼兒普降，千萬級人口城市中僅三城降幅低于6%

??2023年，在園幼兒數量下降已經全面蔓延至核心城市。就已經發布相關指標數據的城市來看，所有樣本城市在園幼兒人數均同比下跌，且降幅均超過5%，而在2022年，仍有超過二成的城市在園幼兒人數保持正增長。在園幼兒數量的普降，說明2020年以來出生人口的下行，已經開始全面影響所有城市的長期人口發展預期，即便是對于聚集了大量外來年輕人群的核心城市也不例外。

??按降幅大小排序，超過一半的城市2023年在園幼兒人數降幅超過10%，北京、南京、鄭州、廈門、青島等城市均位列其中，上海、廣州降幅也超過9%。在園幼兒數量的下降，其背后自然是相關婚房、學區房等剛需住房的下降，近年新房市場的成交結構變化也印證了這一點。

??其中衡陽跌幅最大，2023年在園幼兒人數為15萬人，較2022年下降了23%，減少了約4.7萬人，常住人口則是減少8萬人。在生育率下降、出生人口減少的大周期中，對于衡陽這類人口流出的三線城市而言，其增量人口無疑面臨著更大的下行壓力，而幼兒園人口與常住人口的同步下降，更是意味著大量年輕家庭的闔家外遷，未來的“返鄉置業”也將受到波及。

??在常住人口超過1000萬的核心城市中，僅西安、杭州、武漢三市在園幼兒數量降幅在6%以內，此外合肥（常住人口985萬）降幅也相對較小，為5.9%。

??相對穩健的在園幼兒數量，代表這這些城市更為穩定的人口更替水平，與直接之相關的新增年輕家庭住房需求，也得以維持在相對穩定的數量級上。

??2、長沙、寧波外來幼兒數量居于前列，溫州、福州超二成幼兒去外地上學

??就典型城市適齡幼兒園兒童的遷徙情況來看，45%的城市呈凈遷入狀態，超過一半城市呈遷出狀態。其中遷出量較大的城市為深圳、廣州、溫州、福州等，凈流出的兒童數量達到適齡兒童總量的二成以上，這些城市共通特征為民營經濟較為發達，外來人口較多，但房價水平收入比也相對較高，城市對外來人口的“粘性”較弱。

??而北京和上海的適齡幼兒園兒童遷入、遷出情況則較為平衡，上海在近年嚴峻的疫情高壓之下僅流失了4.6%的適齡兒童，并且流失率在2023年回升了1個百分點，城市的人口人口集聚能力再度回升。

??幼兒園適齡兒童遷入量較大的則是長沙、寧波、杭州、蘇州、金華等外來人口“粘性”較高的城市。以近年人口流入比較突出的寧波為例，2023年寧波幼兒園在園兒童達到26.2萬，較適齡出生兒童數量多了約5.3萬人，這一增量在全國處于領先水平。適齡兒童的凈流入代表著外來年輕家庭對于這些城市的認可，就置業角度而言，流動人口家庭的住房需求也更為迫切，在中期內仍將為這些城市帶來穩定的增量住房需求。

??3、廣州、武漢等五市在校大學生破百萬，鄭州常住人口中大學生占比超10%

??從在校大學生數量來看，樣本城市中，廣州、鄭州、武漢等5市大學生數量達到百萬以上，廣州以147萬的大學生規模繼續蟬聯首位，其中成都、重慶為2019年以后新晉百萬級別。

??從占比來看，就已公布相關數據的城市來看，在校大學生占比超過10%的城市僅有1個鄭州。常住人口規模1300萬人的鄭州，擁有著接近140萬人口的大學生。對于作為區域中心城市的鄭州，大批量的在校大學生，為其常住及戶籍人口增長提供了充沛的“糧倉”，2023年鄭州常住人口增長18萬人，戶籍人口增長亦達到12萬人。

??行業規模進入調整期，人口集聚仍將支撐核心城市需求發展。

??綜合剛需、改善規模，幼兒園跨市就讀、大學生畢業生粘度等指標，對樣本城市需求支撐力進行量化測算，選出了21個綜合評價較佳的城市。

??就2024年測評結果來看，北上廣深四大一線城市依舊高居前列，在全國領先的外來人口基數和較低的人均住房水平之下，一線城市依然擁有著最為堅實的需求發展基礎。成都、杭州同樣躋身第一梯隊，兩城的優勢也較為明顯：人口規模基數較大，以及對年輕家庭吸引力較強。

??第二梯隊城市包括西安、武漢、鄭州、重慶、佛山、蘇州和寧波七個城市。其中西安、武漢、鄭州的剛需和改善規模更為均衡，若能平衡好供求關系，其房地產市場也有望更快地走出調整期。

??第三梯隊有八個城市，分別為長沙、東莞、天津、合肥、廈門、青島、南京和濟南。這些城市如果能夠控制好重點發展板塊的庫存指標，其新房市場依舊能夠取得不錯的表現，典型如合肥，作為一座千萬級人口的城市，即便是在2018-2021年的周期性高點，其新房市場交易規模一直被維持在900萬平方米以下，2022年之后更是調降至600萬平方米以下，較低的供求規模，意味著更低的庫存體量，在2021年下半年以來的這一輪行業規模調整中，合肥市場也展現出了更強的發展韌性。

??對于大多數核心城市而言，人口發展仍然有許多有利因素，比如全國城鎮化率仍在攀升階段，核心城市戶籍城鎮化率仍遠低于常住人口的城鎮化率，人均住房面積也有較大的發展空間，常住人口在進一步向核心城市集聚。這些有利因素所帶來的人口流入，在較長的一段時間內仍將足以覆蓋出生率下降所帶來的負面影響。

??不過對于大多數三四線城市而言，雖然城鎮化率仍有較大的發展空間，但在常住人口、尤其是鄉村人口持續外流的影響下，城鎮化率往往只能是縮量增長，再加之人均住房面積的高位，對于住房需求發展的判斷仍需保持審慎態度。