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??在樓市整體呈現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)之際，上海翠湖天地6期項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)境況堪稱“奇跡”。

??剛剛過(guò)去的周末，位于上海黃浦區(qū)新天地板塊的翠湖天地6期項(xiàng)目迎來(lái)了超300 組客戶認(rèn)籌，并觸發(fā)積分搖號(hào)機(jī)制。

??此次翠湖天地 6 期的預(yù)售均價(jià)達(dá)21萬(wàn)元/平方米，堪稱當(dāng)下上海公寓類新房?jī)r(jià)格之最。

??該項(xiàng)目推出了108 套超高層住宅，最低總價(jià)7500萬(wàn)元起，最高總價(jià)約3.5億元，總價(jià)超過(guò)1億元的房源共計(jì)29套。

??該項(xiàng)目代表著上海乃至全國(guó)樓市天花板水平，充分證明核心優(yōu)質(zhì)地段與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品依然是高凈值人群資產(chǎn)配置的重要抉擇，也為低迷的市場(chǎng)注入了一劑強(qiáng)有力的強(qiáng)心針。

??與此同時(shí)，存量房貸利率下調(diào)的消息已聲囂塵上。在此背景下，上海樓市在9月仍呈現(xiàn)出復(fù)雜多變的態(tài)勢(shì)。

??上海豪宅市場(chǎng)亮眼

??此次翠湖天地6期推出了一棟總高180米的超高層住宅，待建成后將成為浦西最高住宅，其總貨值約119.79億元。

??依據(jù)一房一價(jià)表顯示，單價(jià)最貴的一套為28.5萬(wàn)元/平方米，總價(jià)約3.556億元；總價(jià)超過(guò)3億元的有4套，處于1億至3億元區(qū)間的有25套，0.75億至1億元的有79套。9月21日，該項(xiàng)目認(rèn)籌結(jié)束，超300組客戶參與其中。

??翠湖天地6期的平均價(jià)格為21萬(wàn)元/平方米，相較于翠湖 5 期漲幅約為27.3%。此超高層住宅的面積區(qū)間跨度較大，可分為三個(gè)區(qū)間段：35 層以下的最小面積達(dá)435平方米，最大為465 平方米；36 樓以上則是約1200平方米左右的復(fù)式產(chǎn)品；中區(qū)以上為700平方米的大平層；低區(qū)為470平方米左右的平層。37層以上的大平層面積在683至726平方米之間；42 層以上為空中復(fù)式大宅，最小面積為1069平方米，最大面積可達(dá)1399平方米。

??早在8月份，上海豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)就極為亮眼，“日光”現(xiàn)象頻繁涌現(xiàn)。

??8月17日，位于上海黃浦區(qū)董家渡板塊的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期再度開(kāi)盤，110套房源在一小時(shí)內(nèi)便宣告售罄，當(dāng)日實(shí)現(xiàn)總成交金額56.74億元，去化率達(dá)到了100%。同日，普陀區(qū)的越秀蘇河和樾府也在2小時(shí)內(nèi)成功銷售了124 套房源。

??8月29日，徐匯區(qū)的中海領(lǐng)邸玖序2期開(kāi)盤，僅用32分鐘便實(shí)現(xiàn)了120套房源的全部清盤。該項(xiàng)目自6月28日首次開(kāi)盤以來(lái)，熱度始終居高不下，兩次開(kāi)盤均以售罄告終，累計(jì)銷售額近100億元。

??從越秀蘇河和樾府到融創(chuàng)外灘壹號(hào)院2期，再到徐匯濱江的中海領(lǐng)邸玖序，一個(gè)個(gè)豪宅項(xiàng)目開(kāi)盤即售罄，充分展現(xiàn)出上海豪宅市場(chǎng)強(qiáng)大的購(gòu)買力。

??這種“日光”現(xiàn)象的背后，實(shí)則是人們對(duì)資產(chǎn)確定性的需求。58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波指出，在經(jīng)濟(jì)下行的大環(huán)境下，豪宅作為避險(xiǎn)資產(chǎn)，成為為數(shù)不多的選擇之一。

??目前，翠湖四期和五期的二手成交單價(jià)在25萬(wàn)元左右，與翠湖天地6期仍存在不小的倒掛差距。

??安居客數(shù)據(jù)顯示，今年8月，上海新建商品住宅市場(chǎng)成交面積Top10項(xiàng)目中，單價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的樓盤占據(jù)了四個(gè)之多。其中，董家渡板塊的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院以17萬(wàn)元/平方米的均價(jià)成交3.35萬(wàn)平方米，位居上海當(dāng)月新房成交量榜首。

??2024年1~8月，總價(jià)2500萬(wàn)元以上的豪宅，上海共網(wǎng)簽了2641套，并且還有相當(dāng)數(shù)量的成交正在陸續(xù)網(wǎng)簽。若再加上8月成交的263套，那么前8個(gè)月的戰(zhàn)績(jī)已接近3000套。即使在7至8月的傳統(tǒng)淡季，上海豪宅也是入市必?fù)尅?/p>

??豪宅不斷增加的供應(yīng)量，仍然能夠被市場(chǎng)迅速吸收，購(gòu)房者們幾乎是“有多少買多少”。

??兩級(jí)持續(xù)分化

??不過(guò)，海樓市兩極分化也愈發(fā)明顯。

??盡管在近期的70城房?jī)r(jià)中，上海新房房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高，但是8月成交量卻是止不住地下滑，同時(shí)呈現(xiàn)兩極分化態(tài)勢(shì)，即市區(qū)紅盤“不愁賣”，郊區(qū)樓盤“賣不動(dòng)”。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月新房明顯不及去年同期。從數(shù)據(jù)層面來(lái)看，2024年8月，單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目成交面積為13.08萬(wàn)平方米，環(huán)比上升61.34%，而上海2024年前8個(gè)月全市成交面積較去年同期下降約32.82%。

??二手房方面，8月上海二手房成交量環(huán)比下跌約12.25%，二手房市場(chǎng) “以價(jià)換量” 也難以拉動(dòng)成交，量?jī)r(jià)齊跌，市場(chǎng)頹勢(shì)盡顯。截至9月18日，上海二手房成交7996套，日均僅444套，受臺(tái)風(fēng)天氣影響，9月16日的成交更是僅55套。9月二手房很有可能會(huì)跌入1.5萬(wàn)套以下。

??如此看來(lái)，當(dāng)前上海樓市依然面臨去化壓力。

??張波表示，“上海樓市的現(xiàn)狀反映出市場(chǎng)的復(fù)雜性和不確定性。存量房貸利率下調(diào)是一個(gè)積極的舉措，但要真正激活樓市，還需要綜合考慮多種因素。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在需要更加理性地看待市場(chǎng)，根據(jù)自己的實(shí)際需求和經(jīng)濟(jì)狀況做出決策。”