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??潘石屹的北京銀河SOHO，迎來了新買主。

??近日，港股上市公司帝王實業控股發布公告，已與陜西華彬置業訂立不具法律約束力的諒解備忘錄，擬購買其物業資產的全部或部分所有權。目標資產為北京東城區朝陽門北京銀河SOHO的A座15層（2580.39平方米）、16層（2287.9平方米）、17層（1980.2平方米）以及B座寫字樓5層（3804.36平方米），以及11個地下停車位，合計面積1.06萬平方米。

??目前，這一潛在交易的價格和支付方式尚未厘定，須待訂約方進一步討論后方可作實。相關信息顯示，該寫字樓目前價格在每平方米2.4萬——3萬元間。

??帝王實業控股在公告中稱，公司一直積極考慮并探索各種投資項目機遇并根據市況擴大投資范圍，“作為本集團白酒業務策略擴張計劃的一部分，我們正在考慮收購北京銀河SOHO的全部或部分目標資產以進一步加強業務營運、提高客戶觸及性并充分發揮銷售潛力”。

??當資金壓力席卷全行業，房企紛紛套現、撤離商辦資產之際，一些資金卻在悄然入場，低價購入大宗資產自用或“抄底”，比如一些現金流不錯的實業老板，比如險資等金融機構。

??戴德梁行中國區資本市場部董事總經理、聯席主管劉兵表示，當前配置大宗資產是一個比較好的交易選擇，一方面，很多核心資產的價格預期已經降下來了，另一方面，現在資金使用成本很低，銀行貸款利息往往在4%以下，如果租金回報率達到4%以上，使用杠桿投資就是合適的。

??就此次收購意向，中國房地產報記者向帝王實業控股發去采訪函，截至發稿未收到回復。

??煤炭大佬“撤離”

??北京銀河SOHO是北京市地標性建筑之一，其獨特外觀由世界知名建筑師普利茲克建筑獎得主設計，項目總建筑面積逾33萬平方米，包括16.6萬平方米寫字樓及8.6萬平方米的商業區域，與周邊樞紐形成網絡，連接附近設施。

??但這樣一個地理區位、建筑外形等光環環繞的商辦資產，運營管理并不算好。一位中介機構人士稱，作為朝陽門商圈的重要組成部分，北京銀河SOHO一開始定位就很高大上，2012年最早入市時日租金高達8.5元/平方米，但入駐率并不如意，現在十年過去了，銀河SOHO的日租金約8元/平方米。

??SOHO中國2023年中期報告顯示，截至6月末，銀河及朝陽門SOHO可租面積為46293平方米，上半年租金收入為3225萬元，出租率61%，在主要投資物業項目中出租率最低。

??據業內人士稱，SOHO所有的產品幾乎都是基于散售邏輯來設計的，而非純商業運營思路，北京銀河SOHO也是如此。過去幾年，潘石屹多次將SOHO中國的物業進行公開出售，2019年6月及2022年3月兩批出售標的中均涉及銀河SOHO。

??此次銀河SOHO部分資產的交易賣方是陜西華彬置業有限公司，成立于2007年8月，主要從事房地產開發、商業樓宇銷售及物業管理。企查查顯示，2023年1月，陜西華彬置業成為被執行人，執行標的1.37億元。

??控股股東是彬縣煤炭有限責任公司，成立于1956年，前身是彬縣百子溝煤礦，現在是一家集煤炭、電力、煤化工、鹽化工、商貿物流、建材、金融投資、酒店服務為一體的大型能源化工企業集團，旗下擁有19家控股公司、12家參股公司。

??據公開信息，彬縣煤炭有限責任公司現有資產總額312億元，位居中國企業500強第480位，中國能源集團500強第85位，中國煤炭企業50強第18位，陜西百強企業第13位，陜西民營企業50強第5位。2022年實現工業總產值437億元，銷售收入491億元，利稅總額75億元,上繳國家稅費16.6億元。

??陜西華彬置業究竟何時購入的銀河SOHO部分資產，記者無法查詢。但在接盤SOHO資產的客戶中，不乏山西、陜西的煤老板、河北的鐵礦老板等。

??十年前，潘石屹回答記者問題時曾透露：2010年，銀河SOHO之所以能賣出146億元成為單體項目的全國銷售冠軍，主要是因為賣給了西北煤老板和江浙民營老板等主要客戶。

??如今，房地產大環境已經發生變化。在出售北京商辦資產的同時，彬縣煤炭也在謀劃新產業。據報道，2023年5月，其斥資2.7億元在寶雞市太白縣拿地99畝，計劃布局“康養+文旅”項目。

??值得注意的是，在SOHO中國公開租售平臺上，北京銀河SOHO目前仍有辦公、商鋪房源正在出售。其中，曾于2019年6月公開宣布出售的A座12層整層辦公項目依然待售。

??“散售的面積很難賣，機構投資者不會特別感興趣。”一位關注房地產領域投資的業內人士稱，SOHO潛在買家有三類：一是個人投資者；二是小微型自用型買家，用于資金及自用需求，但他們的需求不會很大；三是國內小型機構投資者運用杠桿去購買寫字樓，但天花板較低，如投資標的在1億元或3億元以下。即便是這三類買家有潛在目標客戶群，他們出手也很謹慎。

??白酒新貴欲“抄底”？

??意欲接盤的是一家白酒上市公司帝王實業控股。該公司董事會認為，憑借中國首都地標性商業建筑北京銀河SOHO，能夠提升公司在公眾中的品牌知名度。

??帝王實業控股，原名深藍科技控股有限公司，是一家主要從事人工革化學品業務的投資控股公司。2020年，帝王實業控股于香港交易所上市，有兩大主要業務，一是人工革化學品業務，主要從事涂飾劑合成樹脂的研發、制造銷售；二是2022年啟動了白酒業務，依托貴州帝池王醬酒業創立“帝皇池”“地龍池”兩大自有品牌，生產場地總占地面積600畝，年產量達1.2萬噸。

??財報數據顯示，帝王實業控股2021和2022年總營業收入分別為2.34億元、5.01億元，股東應占溢利分別為-0.03億元、0.22億元。

??今年上半年，帝王實業控股取得收入2.52億元，同比增加25.9%；凈利潤3945.3萬元，同比增長492.8%；公司擁有人應占溢利2886.6萬元，同比增加111倍。

??關于凈利潤的增加，帝王實業控股表示，主要由于集團白酒業務的正面貢獻及并無上一期間投資金融資產的虧損。中報數據顯示，期內來自白酒業務的分部收入約1.4億元，在集團總收入中占比逾半，為55.56%。

??今年10月，帝王實業控股完成了杭州市西湖區一處物業項目的交易，代價為人民幣3000萬元，公告稱“用作辦公室及研究用途”。

??據悉，該處物業的16層長期以來一直是帝王實業控股人工革化學品業務的辦公室及研究中心。因此，帝王實業控股認為，收購事項符合集團長期業務策略，同時將為集團業務營運提供更大自主權及穩定性，從而可消除與租賃該等物業相關的業務不確定性。

??作為白酒“新貴”，帝王實業控股表示，一直積極考慮并探索各種投資項目機遇，并根據市況擴大投資范圍。此次考慮收購北京銀河SOHO的全部或部分目標資產，正是集團白酒業務策略擴張計劃的一部分。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，通過收購物業資產，帝王實業控股可以自用或者進入商辦物業投資領域，實現業務多元化發展。收購位于北京核心地段的物業資產，也可以為帝王實業控股帶來穩定的租金收入和資本回報，這種收購行為可能是出于對未來經濟的看好，以及對于房地產市場趁低吸納的投資熱情。

??對于一些實力雄厚、現金流允許的實體企業來說，當下“抄底”收購優質物業資產算是一個不錯的選擇和時機，因為這些資產通常具有較高的長期投資價值和穩定的預期收益。

??哪些資本在進入不動產大宗交易市場？劉兵表示，一些現金流比較好的實業老板，配置大宗資產滿足自用的同時，也是出于投資考慮；國內保險公司投資大宗資產的動作幅度也不小；外資機構則鮮少有投資舉動，不是他們不看好中國不動產市場，而是這些外資的資金成本太高，比如1年期美元存款利率高達5%，相比投資不動產，銀行存款肯定是最安全的。