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??上市房企的市值在過去一年依舊承壓。

??回顧2023年，地產政策持續加碼，全年樓市呈現前高、中低、后穩的走勢。但從資本市場行情表現來看，無論是A股還是港股，地產板塊整體震蕩下行。

??根據中國房地產報記者統計，2023年，上市房企市值百強榜中，有近九成市值縮水，僅有14家房地產相關企業市值上漲。

??2023年初，市值超過千億元的上市房企還有9家，到年末，這一數量已經縮減為7家。

??受地產關聯公司影響，一些物管股2023年市值跌幅較大，例如恒大物業、碧桂園服務、雅生活服務等，全年市值跌幅均在60%以上。

??不過，在部分業內人士看來，地產股的“跌”勢有可能在2024年出現好轉。

??一位TOP15房企證券部人士表示，2021年下半年以來，地產行業就進入了下行周期，疊加一些行業收緊政策的執行讓不少房企融資受限、銷售下滑、資金緊張，這進而導致一些房企面臨“股債雙殺”的情況。

??但在2023年末，房地產行業發展風向開始改變，中央及地方已經陸續出臺多項支持房地產行業發展的鼓勵政策，相信隨著政策逐步落地實施，房地產行業的基本面也會逐漸改善，地產股價和市值也會慢慢修復。

??對政策敏感度降低

??整體來看，地產股全年走勢“跌”字當頭。走勢較好的時間出現在2023年7月份，當月申萬房地產指數大漲14%，幾乎把此前幾個月的跌幅填平。

??究其原因，當年7月，地產政策的優化調整掀起了一波高潮，例如7月24日召開的中共中央政治局會議定調，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，促進房地產市場平穩健康發展。隨后，住建部、央行、各地政府從供需兩側，出臺了包括認房不認貸、首套首付降低等一系列政策，響應中央號召。

??這些寬松類政策預期對地產股的投資情緒影響較大，也讓地產股在當年7月出現短暫狂歡。

??不過，由于地產行業基本面弱勢的局面并未根本性改變，所以地產股的漲勢并未延續。

??且值得注意的是，從2021年以來，中央及地方已經出臺多輪房地產救市政策，但行業復蘇態勢依舊不明顯，尤其是2023年下半年以來，多輪寬松政策并不像以往一樣對地產股帶來立竿見影的拉升，在不少券商分析師看來，這說明地產股對政策的敏感度在逐漸降低。

??從二級市場看，目前地產股整體估值處于低位，資本市場的資金關注度也較低，即使是一些質地優良的個股，在這一輪調整中也受到較大影響。

??從中國房地產報記者統計的數據來看，截至2023年末，市值超過千億元的房企僅有7家，分別為新鴻基地產、華潤置地、中國海外發展、長實集團、萬科A、保利發展以及恒基地產，這7家房企2023年市值也無一例外下跌，尤其是萬科A、保利發展和華潤置地，全年市值跌幅均在30%以上。

??“退市”成關鍵詞

??2023年，上市房企的一大關鍵詞就是“退市”。在房企困境并無明顯好轉的情況下，一些上市房企不得不從資本市場上退出。

??據公開資料不完全統計，2023年年內已有12家房企退市。其中，ST陽光城、ST泰禾、*ST嘉凱、*ST宋都、ST粵泰、ST美置、*ST中天、*ST藍光8家企業因“連續20個交易日收盤價均低于1元”被A股強制退市，而新力控股、南?？毓?、嘉年華國際、三盛控股等4家企業因“主板公司的證券連續停牌18個月”而被港股強制退市。

??“退市潮”還在延續，如果股價持續低于每股1元，則*ST泛海將有可能成為2024年第一家“面值退”的上市房企。

??實際上，2023年，有不少在退市邊緣的房企為了保住自己的殼，展開了股價“保衛戰”，并試圖通過回購股份、股東增持、注入控股股東資產等方式保住上市地位。

??除了*ST新聯，金科股份、*ST泛海、ST世茂、ST美置、*ST宋都等房企都有實施或者計劃實施增持。

??此外，部分物管股受關聯的地產公司拖累，全年市值跌幅居前。例如碧桂園服務和碧桂園市值跌幅均在65%以上，雅生活服務和雅居樂集團市值跌幅均在57%以上，金地集團和金地商置市值跌幅均在55%以上。碧桂園、雅居樂集團和金地集團在2023年都曾傳出過流動性困難的消息。

??相比這些市值下跌的企業，2023年仍有少數企業市值上漲，例如*ST新聯、云南城投、中國國貿、九龍倉集團等。

??這些企業市值上漲或是因為本身經營發展比較穩定，或是因為主業有其他實業做支撐能夠分散地產開發下行的風險，或是因為護盤措施，尤其是*ST新聯，2023年曾一度走到退市邊緣，但最終企業市值從年初70億元漲至年末111億元，全年市值漲幅59%。、

??頭部央企國企迎來機會

??從地產股過去的行情推斷，一般政策放松初期，行情主要是受政策影響較多，整體基本面較弱。但隨著政策寬松后，行業基本面逐步改善，地產股也會補漲甚至迎來持續上漲的局面。

??當前，政策依舊處于放松階段。從2023年12月政治局會議提出2024年要“堅持穩中求進、以進促穩、先立后破”。后續的經濟工作會議延續政治局會議精神，地產呵護政策有望持續出臺。

??“現在房企主要面臨兩方面壓力，一是融資，一是銷售。所以接下來的地產政策應該也是從這兩個方面來發力?！鄙鲜龇科笞C券人士表示，2023年末，多家金融機構召開房企座談會實際上就是在摸底調研，預計在這之后就會有一些措施落地，尤其是民營房企金融端的支持。

??銷售市場商品房的回落，在一些業內人士看來，后續可能會從存量和增量兩個方面進行改善。

??從存量視角看，降低按揭利率和首付比例，放松購房限制政策等措施或逐步加碼。從增量視角看，預計2024年將通過保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施這三大工程來對沖商品房的回落。

??部分研究機構認為，在持續的政策支持下，高能級城市的市場將率先復蘇，土地儲備質量優、投資強度穩定的優質房企將受益于樓市熱度的邊際改善。

??“未來，還是頭部的央企、國企和優質房企更有發展機會。”上述房企證券人士表示，2024年地產板塊的機會可能還是集中在這些企業上。

??光大證券則在投資建議中表示，看好具備片區綜合開發能力、有機會參加超大特大城市的城市更新、市占率有望提升的穩健龍頭房企；同時也看好先發布局多元賽道，存量資產資源豐富，有望通過存量資產升維運營與盤活持續提升業績的房企。