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??截至1月18日收盤，榮萬家生活服務股份有限公司（以下簡稱“榮萬家”，02146.HK）股價為1.48元/股，與其上市當天股價10.3元/股相比，風光不再。

??資本市場狀態(tài)低迷，榮萬家最近的債務抵償框架協(xié)議也讓其蒙上了一層陰影。

??1月12日，榮萬家發(fā)布了一則關于主要及關聯(lián)交易債務抵償框架協(xié)議及臨時股東大會的通知。

??1月18日，榮萬家的一位內(nèi)部人士告訴中國房地產(chǎn)報記者：“去年已經(jīng)發(fā)布了債務抵償框架協(xié)議的公告，只是最近才正式發(fā)布公布了這份協(xié)議。”

??資料顯示，榮萬家是榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（以下簡稱“榮盛發(fā)展”）旗下的物業(yè)企業(yè)。

??公開的債務抵償框架協(xié)議大致內(nèi)容是這樣的。此前，榮萬家向榮盛發(fā)展提供相關物業(yè)管理服務或小型工程及相關咨詢服務，應收款項約12.64億元，截至債務抵償框架協(xié)議日期仍未清償。由此，榮萬家與榮盛發(fā)展訂立債務抵償框架協(xié)議，收購榮盛發(fā)展出售的清償物業(yè)，總代價為約5.68億元，將按等額基準抵銷應收款項。

??按照榮萬家與榮盛發(fā)展達成的債務抵償框架協(xié)議顯示，清償物業(yè)包括位于中國環(huán)渤海、中西部、珠三角、長三角地區(qū)的10870個停車位及332項住宅、寫字樓及商鋪（總建筑面積約為26341.01平方米）。

??榮萬家方面表示，榮盛發(fā)展及附屬分子公司應該在2022 年 12 月31 日之前向公司支付服務費及各類業(yè)務款項，但前者缺乏償還后者上述債權的現(xiàn)金，經(jīng)雙方溝通后確認，榮盛發(fā)展及附屬分子公司擬將依法持有的標的資產(chǎn)轉讓給榮萬家。

??在完成債務抵償框架協(xié)議后，榮萬家會對上述抵頂資產(chǎn)通過后續(xù)轉讓實現(xiàn)債權變現(xiàn)回收。

??高度依賴嘗“苦果”

??一直以來，榮萬家對關聯(lián)方榮盛發(fā)展都有著較高的依賴。

??2022年年報顯示，來自榮盛發(fā)展開發(fā)的物業(yè)收入總額12.47億元，占物業(yè)管理服務收入97.3%，獨立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)收入總額約0.35億元，占物業(yè)管理服務收入2.7%。

??對母公司的高度依賴，是榮萬家在當年IPO時就曾被 “詬病”過的點。榮萬家的在管面積，絕大部分來自關聯(lián)方“輸血”。

??對榮萬家來說，其也一直有意改變被動局面，但實際上卻效果甚微。

??根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年榮萬家物業(yè)管理服務營業(yè)收入約6.22億元，占總收入的比重為70.6%。而來自榮盛集團開發(fā)的物業(yè)收入為6.09億元，占物業(yè)管理服務收入的比重高達97.97%，來自獨立第三方物業(yè)收入的占比僅有2.03%。

??值得關注的是，關聯(lián)方榮盛發(fā)展處于“自身難保”的局面。

??榮盛發(fā)展債務壓力仍較大。截至2023年6月30日，榮盛發(fā)展仍有27.17億元的逾期未兌付票據(jù)。

??而榮盛發(fā)展欠榮萬家的應收賬款就高達12.64億元。由于與其他房地產(chǎn)開發(fā)商一樣，榮盛發(fā)展集團也受到房地產(chǎn)市場低迷以及信貸及流動性緊縮的影響，因此無法按時結清應收款項。

??不可否認，榮萬家在一定程度上也嘗到了高度依賴關聯(lián)方的“苦果”。

??榮萬家2023年半年報業(yè)績報告顯示，榮萬家2023年上半年收入總額同比下降19.4%，歸屬母公司所有者的凈利潤同比下降46.5%。

??受物業(yè)開發(fā)商整體竣備、施工建筑面積減少導致對物業(yè)工程服務、案場服務及其他服務的需求大幅減少等因素影響，榮萬家的非業(yè)主增值服務從2022年上半年的3.22億元驟降到2023年上半年的約0.84億元，下降了約74%。

??一位業(yè)內(nèi)人士直言，當下物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展仍會受到地產(chǎn)母公司的影響，從長遠來看，獨立發(fā)展才是物業(yè)服務企業(yè)的必然趨勢。

??“以資抵債”已成多家物業(yè)企業(yè)被迫選擇

??榮萬家并非首家承債式“輸血”關聯(lián)地產(chǎn)的物業(yè)企業(yè)。今年以來，多家物業(yè)企業(yè)曾發(fā)布公告表示，將收購關聯(lián)方資產(chǎn)。

??記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來，包括燁星集團、德信服務、雅生活、遠洋服務、金科服務、奧園健康生活、中駿商管、鑫苑服務等在內(nèi)的物業(yè)企業(yè)，接受來自關聯(lián)方地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)，以抵銷其應收賬款。

??其中，雅生活服務、遠洋服務、鑫苑服務、中駿商管都與關聯(lián)地產(chǎn)有上億元的交易額。

??雅生活服務是走在前列的。2023年6月30日，控股股東雅居樂將旗下406項物業(yè)轉讓給雅生活服務，用以抵銷雅生活服務作為持續(xù)關聯(lián)交易應付款項的替代付款，共涉2.823億元。其中，347項為住宅物業(yè)及59項為商業(yè)物業(yè)，總建筑面積約4.25萬平方米。

??遠洋服務緊隨其后。2023年7月21日，遠洋集團和遠洋服務發(fā)布聯(lián)合公告，雙方簽訂資產(chǎn)轉讓框架協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，交易的總代價約為6.26億元，其中，車位轉讓及商用物業(yè)轉讓的代價分別約為4.74億元及1.52億元。目標資產(chǎn)包括4961個車位、168項商用物業(yè)，總建筑面積合共約12901平方米。

??2023年11月6日，中駿商管駿發(fā)布公告稱，擬以10.9億元的代價收購中駿集團旗下北京門頭溝奧萊購物商場綜合體項目。

??關于關聯(lián)地產(chǎn)的以資抵債，也透露出物業(yè)企業(yè)的一些“無奈”。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴記者：“一是以資產(chǎn)抵債對于物業(yè)企業(yè)來講降低了損失，畢竟部分開發(fā)商不僅現(xiàn)金流緊張，可處置資產(chǎn)也不足，只能是無限期拖延。二是能夠給到的資產(chǎn)流動性相對一般，對于物業(yè)企業(yè)現(xiàn)金流有一定影響。三是在當前地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢下，資產(chǎn)也面臨貶值的風險。四是對物業(yè)企業(yè)的市值以及未來發(fā)展預期造成不利影響。”