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??綠城管理控股有限公司（以下簡稱“綠城管理”，9979.HK）的業(yè)績會，不會再有老熟人李軍的身影。

??就在8月23日，綠城管理發(fā)布了2024年中期業(yè)績報告，但比業(yè)績更引人關注的是執(zhí)行董事李軍的辭職公告。

??公告里稱，因個人原因，為投入更多時間在家庭及子女教育，李軍已辭任綠城管理執(zhí)行董事及董事會副主席，并不再擔任公司授權代表及于香港接收法律程序文件的公司代理人，均自2024年8月23日起生效。

??“謝謝關心，我真的退休了。”就在8月26日綠城管理中期業(yè)績發(fā)布會開始前，李軍對于中國房地產(chǎn)報記者的采訪如是說。

??對于李軍，業(yè)界并不陌生。這位老將自2002年就進入綠城集團，扎根在代建領域，并一路帶領綠城管理成為業(yè)內(nèi)“一哥”。

??在綠城管理的發(fā)展過程中，李軍可謂公司的靈魂人物，而在同事眼中，李軍則是“良師益友”。

??在綠城管理2024年中期業(yè)績會上，綠城管理董事會聯(lián)席主席、非執(zhí)行董事郭佳峰也回應了李軍的辭任。郭佳峰表示，李軍雖然離開了公司，但其本人依然看好代建行業(yè)的未來，并會以股東的身份，一如既往地支持公司的發(fā)展。

??兩年前已有辭職計劃

??李軍的職業(yè)履歷并不復雜。李軍從2002年就進入了綠城集團，至今已為綠城服務了超過20年。

??2010年，李軍擔任綠城瑞安玉園總經(jīng)理，這是綠城首個商業(yè)代建項目，也奠定了李軍與綠城代建業(yè)務此后多年的關聯(lián)。

??2014年時，李軍任職了綠城旗下最大的代建平臺綠城鼎益公司執(zhí)行總經(jīng)理，此后他又主導組建綠城管理集團并出任集團董事、總經(jīng)理，一路帶領綠城管理于2020年7月登陸港交所，并成為代建行業(yè)領頭羊企業(yè)。在綠城管理上市首日，公司股價就漲了30%，總市值突破62億港元。

??根據(jù)公司最近的半年報數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年綠城管理收入達到16.7億元，較上年同期增長7.8%；毛利達8.6億元，較上年同期增長6.7%；期內(nèi)綜合毛利率達到51.5%，較上年下降0.5%；歸屬公司股東的凈利潤達到5.01億元，較上年同期增長5.8%；經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量達7750萬元，且公司無銀行負債。

??在業(yè)務拓展方面，截至2024年6月30日，綠城管理的代建項目已布局128座主要城市，合約項目總建筑面積達到1.23億平方米，較去年同期增長8.1%。

??綠城管理能夠取得這樣的成績與李軍不無關系。

??“我與李軍總相識共事多年，工作和私交都很好。李軍總是綠城管理的創(chuàng)始團隊成員，從綠城管理的初創(chuàng)到上市以及到如今的發(fā)展中都作出了巨大的貢獻。”郭佳峰表示。

??但實際上，李軍早就有了辭任的想法。

??據(jù)郭佳峰透露，在約兩年前，李軍就已經(jīng)與其交流過個人中長期的選擇方向趨勢，當時就有打算中長期離開公司的日常管理。

??為此，綠城管理在經(jīng)營班子的人選上做出了較大調(diào)整和安排。

??去年8月，綠城管理曾發(fā)布一則人事調(diào)整公告。綠城管理執(zhí)行董事李軍獲委任為董事會副主席，同時，李軍將不再擔任綠城管理行政總裁（首席執(zhí)行官），而繼續(xù)擔任綠城管理執(zhí)行董事。綠城管理執(zhí)行董事王俊峰獲委任為公司行政總裁。綠城管理非執(zhí)行董事張亞東獲委任為董事會聯(lián)席主席。郭佳峰由董事會主席調(diào)任為董事會聯(lián)席主席，郭佳峰將繼續(xù)擔任公司非執(zhí)行董事。

??公告稱，隨著中國房地產(chǎn)代建行業(yè)進入新發(fā)展階段，對綠城管理內(nèi)外部的工作都提出了更高要求，為持續(xù)保持行業(yè)領先地位，李軍在統(tǒng)籌公司全面管理工作的基礎上會將精力聚焦在綠城管理的戰(zhàn)略發(fā)展和競爭策略，推動商業(yè)模式創(chuàng)新，并負責董事會日常工作。

??彼時，業(yè)界對此有諸多疑問。在2023年中期業(yè)績會上，張亞東也特意回應了上述人事變動，表示“是為給李軍配人，并不是換了李軍”。

??如今，隨著李軍辭任，一切都已塵埃落定。

??受地產(chǎn)深度調(diào)整影響 代建面臨挑戰(zhàn)

??就在公布李軍辭任的同時，綠城管理宣布，執(zhí)行董事王俊峰被任命為新的授權代表，公司聯(lián)席秘書谷冀湘則被委任為法律程序文件代理人，兩者的任命同樣自2024年8月23日起生效。

??對于新的領導團隊而言，雖然綠城管理依然處于行業(yè)頭部位置，但挑戰(zhàn)也同時存在。

??在業(yè)績會上，綠城管理的管理層坦言，隨著大量房企入局代建賽道，行業(yè)競爭在加劇，代建領域的集中度也在提升，競爭越來越激烈，優(yōu)勝劣汰也在加速進行。

??“今年代建行業(yè)出現(xiàn)了一個明顯變化，即規(guī)模增速下降，費率下降。”綠城管理副總裁程敏表示，中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年代建行業(yè)規(guī)模約為7325萬平方米，同比去年增長僅3%，而去年的增幅是56%，對比之下，增速放緩明顯。若剔除一些咨詢代銷等低單價業(yè)務，我們估計傳統(tǒng)的代建業(yè)務量其實同比去年下降幅度可能在10%以上。代建行業(yè)已經(jīng)從之前幾年的高歌猛進變成現(xiàn)在增長放緩甚至減弱的階段。

??在此情況下，綠城管理上半年新簽面積為1746萬平方米，同比增長1%，但從代建合同金額來看，今年新簽金額為41.9億元，同比去年下降18%。

??“代建業(yè)務增速放緩實際上跟整個房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整是息息相關的。這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控周期之長、量價回調(diào)的幅度之深，超出大家的預料。房地產(chǎn)的寒意也傳遞到了代建賽道。”但是在程敏看來，這種局面是階段性的，其對代建未來的市場規(guī)模跟份額依然充滿信心。從代建行業(yè)的中長期發(fā)展來看，未來有較大空間跟機會。

??此外，今年上半年，綠城管理的代建費收款為14.14億元，相比去年上半年的19.57億元，同比下降27%。

??對此，管理層表示，代建費收款下降與房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整相關，因為公司很多項目受制于銷售和資金回籠的問題，給委托方造成了較大的資金壓力，所以公司相應的代建費收取也有一定滯緩。

??為了解決這個問題，綠城管理表示采取了一系列措施來改善財務表現(xiàn)，例如增強項目的經(jīng)營兌現(xiàn)度，特別是在促進銷售和加強回款方面做更多努力和舉措以此來解決委托方階段性財務緊張的局面；同時把代建費的收款跟一線團隊的激勵掛鉤，下半年出臺了專項的財務收款激勵政策；此外對于一些尾盤項目會選擇一些金融工具，包括票據(jù)、ABS等保底方式來保障，預計下半年營業(yè)收入狀況以及整體現(xiàn)金流均會改善。