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??保利物業(yè)闖入醫(yī)院賽道了。

??11月25晚間，保利物業(yè)發(fā)布公告，已與中國醫(yī)學(xué)科學(xué)院腫瘤醫(yī)院、中南大學(xué)湘雅三醫(yī)院、內(nèi)蒙古民族大學(xué)附屬醫(yī)院、象山縣人民醫(yī)院、淮南婦幼保健院（新院區(qū)）五家醫(yī)療機(jī)構(gòu)達(dá)成合作并進(jìn)駐服務(wù)。

??仔細(xì)分析下，保利物業(yè)囊括的這些醫(yī)院項目大到省會城市，小到縣級市，不過這些項目有一個共同點，就是這些項目均屬于三級醫(yī)院，甚至有些是三級甲等醫(yī)院。

??資料顯示，我國醫(yī)院分為一、二、三級，根據(jù)綜合水平考核評分又分為甲、乙、丙三個等級，因此三級甲等是我國最高水平的醫(yī)療機(jī)構(gòu)的等級了。

??盡管保利物業(yè)的醫(yī)院項目遍地開花，但可以看出，保利物業(yè)對項目選擇還是有自己的要求。

??進(jìn)駐后，保利物業(yè)將為項目醫(yī)院提供包括保潔、運送、導(dǎo)醫(yī)、醫(yī)輔、建立綜合服務(wù)檔案和會務(wù)等服務(wù)。

??值得一提的是，在大物業(yè)戰(zhàn)略下，保利物業(yè)進(jìn)軍醫(yī)院賽道并不新奇。

??“我們一直在做大物業(yè)戰(zhàn)略下的細(xì)分領(lǐng)域的探索。我們每個月都有對不同業(yè)態(tài)新拓項目進(jìn)行宣傳，最近輪到醫(yī)院業(yè)態(tài)。”11月28日，保利物業(yè)方面人士告訴中國房地產(chǎn)報記者。

??布局醫(yī)院賽道是“大物業(yè)”戰(zhàn)略的探索

??2019年，保利物業(yè)發(fā)布“大物業(yè)”戰(zhàn)略，即全局物業(yè)、全業(yè)態(tài)物業(yè)、全價值物業(yè)、全技術(shù)物業(yè)和全民物業(yè)。其中，公共服務(wù)是其大物業(yè)的主要發(fā)力方向之一。

??近些年，保利物業(yè)一直在走“大物業(yè)”戰(zhàn)略這條路。特別是從今年下半年開始，保利物業(yè)對公共服務(wù)的各業(yè)態(tài)逐個進(jìn)行市場拓展。先是文化園區(qū)，又是機(jī)場，接著保利物業(yè)又進(jìn)入高鐵、學(xué)校。

??8月1日，保利物業(yè)正式進(jìn)駐喬家大院文化園區(qū)。隨后，保利物業(yè)于9月23日宣布在交通業(yè)態(tài)接連進(jìn)駐長春龍嘉國際機(jī)場、廣州南站核心區(qū)市政項目等4個項目；10月8日專攻高校業(yè)態(tài)，進(jìn)駐廣東醫(yī)科大學(xué)東莞校區(qū)、中共三亞市委黨校等4大教研項目；11月4日，保利物業(yè)轉(zhuǎn)向商辦領(lǐng)域，獲得上海航融盛通大廈、武漢新長江傳媒大廈等4個商辦項目。

??“保利物業(yè)是在尋求公共服務(wù)賽道的細(xì)分業(yè)態(tài)增長。”漸苒研究院首席研究員、物商云聯(lián)合創(chuàng)始人湯曉晨認(rèn)為。

??“目前物業(yè)公司也面臨新的增長瓶頸，發(fā)展模式發(fā)生巨大變化，以往物業(yè)公司主要依托開發(fā)規(guī)模的增長不斷擴(kuò)大在管面積，目前行業(yè)已經(jīng)觸底頂，由于住宅物業(yè)管理項目良莠不齊，管理水平差異較大，大量的收并購帶了規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，效率下降，甚至很多項目虧損的情況。提升服務(wù)質(zhì)量，做增值服務(wù)以及尋找新的服務(wù)賽道是未來發(fā)展的重要方向。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析。

??根據(jù)2024年半年報業(yè)績顯示，盡管保利物業(yè)在上半年實現(xiàn)營業(yè)收入、凈利潤雙增，但與去年同期相比各項指標(biāo)均有不同程度的下滑。

??此外，保利物業(yè)也沒逃過在收并購帶來的計提商譽(yù)減值、應(yīng)收賬款周期較長、增值服務(wù)業(yè)務(wù)增長失速等大部分上市物業(yè)公司所遭遇的問題。

??回款期限、專業(yè)壁壘或影響醫(yī)療業(yè)態(tài)

??生活一半清歡一半煙火。公共服務(wù)的路子也并不是那般好走。

??不得不說的是，保利物業(yè)公共服務(wù)業(yè)態(tài)在收獲收入增長喜悅的同時，還面臨回款風(fēng)險增加的憂慮。

??保利物業(yè)管理層在2024年半年報業(yè)績會上介紹，公服項目業(yè)態(tài)收入同比增長了30%以上。

??毋庸置疑的是，應(yīng)收賬款規(guī)模增速過高，已經(jīng)成為上市物業(yè)公司普遍面臨的問題，保利物業(yè)也不例外。

??一則統(tǒng)計顯示，2024年上半年，62家上市物業(yè)公司應(yīng)收賬款及票據(jù)總額1040.69億元，較上年同期增長12.22%，較2023年底漲幅達(dá)到20.92%，呈現(xiàn)出顯著增長態(tài)勢。

??截至2024年6月30日，保利物業(yè)應(yīng)收款項及應(yīng)收票據(jù)約為35.8億元，較2023年末的23.41億元增加約12.4億元，增速達(dá)52.93%。在保利物業(yè)的貿(mào)易應(yīng)收款中，來自關(guān)聯(lián)方和第三方的分別為8.38億元、28.92億元。

??不過，對保利物業(yè)來說，其應(yīng)收賬款除了關(guān)聯(lián)方拖累還受到公服業(yè)務(wù)回款期限拖累。

??保利物業(yè)方面透露，貿(mào)易應(yīng)收款項的快速增長主要歸因于公司在管面積的擴(kuò)大和項目數(shù)量增加，以及公服業(yè)務(wù)的物管服務(wù)收入占比提升，且受到信貸期影響而造成。

??保利物業(yè)管理層解釋，由于公服項目一般在合同里自帶1～3個月的合同賬期，其正常的回款周期長于住宅和商辦。

??對于提高回款率，保利物業(yè)從源頭上和管理上也采取了相應(yīng)措施。例如，他們編制了應(yīng)收款管理的體系，此外，他們對外拓項目嚴(yán)格把關(guān)，控制審核的標(biāo)準(zhǔn)，提高項目的拓展承接的質(zhì)量。

??從保利物業(yè)今年下半年項目拓新節(jié)奏來看，他們在公共服務(wù)各細(xì)分業(yè)態(tài)不斷落子，為其開辟了新的增長空間，但也需要謹(jǐn)慎應(yīng)對擴(kuò)展帶來的挑戰(zhàn)。這次，保利物業(yè)大動作進(jìn)軍醫(yī)療業(yè)態(tài)是否會得到較高回報率還需市場驗證。

??一位業(yè)內(nèi)人士分析，在醫(yī)改大背景下，醫(yī)院后勤服務(wù)社會化范圍不斷擴(kuò)大，市場發(fā)展空間較大，還加上受到關(guān)聯(lián)方拖累，因此也吸引了一些物業(yè)公司進(jìn)入醫(yī)院賽道，但醫(yī)院物業(yè)因其領(lǐng)域特殊性，有較高的專業(yè)壁壘，物業(yè)公司在發(fā)展過程中有一定的難度。