深圳新浪樂居訊  (編輯  青青  )“第四季度降價會加快，今年房價會下降15%左右 ”、 “我現在不敢買房地產股”、“現在投資保守一點好一點，自己有用的才買，投資有租金收入的才買。”日前，中原集團創辦人施永青先生，接受了深圳新浪樂居的專訪，就目前業內和民眾關心的房價走勢、調控政策、開發商策略、投資建議等問題，表達了自己的看法。

    施永青認為，中國樓市的價格調整在第四季度會加快，先是新盤減價，接下來二手房也會減，預計今年房價將下降15%左右。

    施永青表示，目前房地產調控政策還看不到松動的跡象，除非國際金融危機越來越惡化，以目前的狀況，頂多就是政策不再跟緊，比如不加息、不提存款準備金。

    施永青認為，開發商應對這種調控形勢的策略就是：為人民服務。“不能夠為賺錢服務了，你要為人民服務，還覺得樂在其中還有興趣做下去。否則的話你賺錢一定沒有以前這么快了。”

    他建議，開發商應當盡快降價，否則是逼著政府不斷“開藥”。“現在中央要先把房價壓下來，壓15—20%才可以對公眾有一個交待，要是壓不下來就麻煩，就好象病了，吃了一批藥，不見效果，又多開幾次藥，藥越開越多，越吃越多，所以我跟開發商說你趕快減價算了。”

    而對于投資建議，施永青表示，開發商今年就是賺大錢，也不代表以后賺大錢，所以對開發商的股票，“我自己就不敢買了。”，他還建議，現在進行地產投資，也是保守一點好一點，自己有用的才買，投資有租金收入的才買。

    以下是新浪樂居與施永青的對話：

    進軍二三線城市有更大的競爭優勢和空間

    【新浪房產】施先生您好，近幾年來我們觀察到很多的房地產企業他從一線城市殺入到二三線城市甚至四線城市，您認為當下房企進軍二三線城市的目的是什么？

    【施永青】第一個因為在一些大城市發展得好的大的地產商，他在大城市發現競爭越來越激烈，他如果到二三線城市去他就有相對的優勢，大城市做得比較多的他一般來說建筑的水平、產品的質素都比較好的，比如國際化的視野、又去香港外地去學習，無論從設計上也好、工作效率上也好，都比一些沒有見過世面的小城市里的小開發商有優勢。

    【新浪房產】他領先于二三線城市開發商。

    【施永青】小城市還在建舊式的房子，他一來就可以建一些比較新的設計，那就把客人搶過來了。所以他去的一個原因就是原來的大城市競爭比較激烈的，他為了發展的空間就去一些中小的城市到二三線的城市，到了二三線城市他發現自己的優勢比較大，產品受歡迎的程度比較高，可以賣比本地的小公司更高的價錢，所以他就覺得這是一個機會。另外尤其是去年開始中央限購，資金流不進一線大城市了。一些中小城市的價格還在上升，大城市就沒法上升了，就覺得那邊的利潤比例會比大城市高，所以就到了二三線城市去。

    提升二三線開發水平、小房企面臨淘汰

    【新浪房產】您覺得大規模的這些一線的房企或者是著名的房企都涌到二三線城市的話他會對當地的市場帶來一個什么樣的影響？

    【施永青】一個是從好的角度去看是推進了房地產開發的水平，從這個產品的質素、施工的效率都會因而提升，這對二三線的城市也有好處。

    【新浪房產】從不好的角度來看呢？

    【施永青】不好的角度就是當然有一部分小公司被淘汰了。

    【新浪房產】當地的小公司就面臨被淘汰的風險。

    【施永青】對，你跟著一起進步可以生存下來，你進步得比較慢就被人家淘汰了，人家的資本就比你多，技術又比你好，那你就不容易了。如果發展得極端的話變成可能有幾個大的開發商把中國的市場都壟斷了，現在是沒有出現這個情況，但是也有一些開發商去了小地方無往而不利，所以他越做越大了，這兩年有些大的開發商業績增長挺多的。

    【新浪房產】萬科都一千多個億了。

    【施永青】以前是兩三百個億現在都過一千億了。

    【新浪房產】二三線城市的房價上漲會不會和房企的大規模進入有關系？

    【施永青】關系有一點，因為他的產品質素比較高，他自然會要求高一點的價錢。所以你本來買的是普通貨現在買的是精品，那價錢當然高了，把原來消費的潛力都一下子挖出來了。另外也有一個原因就是你限購了，這些錢本來是去買上海、北京、杭州的，現在沒辦法只能留在本地了，政策就把它留下來了。

    低消耗高產出房企將成市場主流

    【新浪房產】您剛才談到影響，從一個行業整個大的趨勢來說的話，這些房企從一線城市向二三線甚至四線城市的轉移，是否代表著中國整個房地產行業的一個市場的轉型？

    【施永青】這其實是一種好的現象，就好比一種植物，草原上的草有一種品種好的，生命力強的，他很快就占領所有的草原了，一些不好的草都被它淘汰了，所以這個在市場里面也是一樣的，誰的生命力強就是誰能夠更好地利用資源，低消耗高產出的公司，就變成市場的主流公司了，一定是這樣的，尤其是現在中國一些基本的建設越建越好，全國一體化了，以前沒有聯系的時候只能單獨去發展，現在一定是全國化的，走向全國化。

    【新浪房產】實際上就是一些比較優勢的企業他會利用這種趨勢全國擴張。

    【施永青】對。

    投資因素被抑制 開發商賺錢將越來越困難

    【新浪房產】您覺得從未來的幾年來看，這種房企大規模進軍二三線城市，會不會對中國整個房地產的走勢產生影響？

    【施永青】現在影響地產走勢的，主要是中央的政策調控，現在中央想整個房地產的發展速度降溫了，另外就是要破壞房地產的投資功能，保留房地產的居住功能，這是中央的態度。

    如果投資上的需要被壓抑的話，開發商賺錢就比較困難了，資金的流動也受到了限制。所以整個房地產界的發展沒有前幾年這么快了，從21世紀開始中國的房地產是大力發展，到了這兩年是政府認為發展的速度過快，影響了其他行業的發展，社會資源錯配，大家都去做房地產，很多企業都去做房地產房企本業。一個城市這樣做沒問題整個國家這樣做就有問題了，不能夠有錢賺就做，有些科技的發展、環保、科技、創新都要搞的，但是它們賺錢都沒有房地產快，所以大家都不做都去炒房了。

    所以現在要打擊炒房，不要說炒了投資也不可以。那你開發商還風光什么，沒有你風光了，除非這個政策執行不到位，如果到位的話你們的好日子就要完了。

    開發商應對政策是為人民服務

    【新浪房產】這時候開發商有什么比較好的應對政策嗎？

    【施永青】應對政策就是為人民服務，不能夠為賺錢服務了，你要為人民服務，還覺得樂在其中還有興趣做下去。否則的話你賺錢一定沒有以前這么快了。他的投資因素被壓抑了嘛。

    【新浪房產】賺錢沒以前那么快那么容易了。

    【施永青】賺錢主要是靠房價上升，不是靠你建得好與否，中間開發過程的增值其實不高的，你主要的增值是社會資金流通流進來造成的，不是因為建得快建得好。當然這個只是使他比其他的開發商做得更好的因素，不是賺不賺錢。不好的開發商這兩年也賺錢的，因為是地價上升造成的。所以開發商今年就是他賺大錢，也不代表以后賺大錢，所以對開發商的股票，我自己就不敢買了。

    【新浪房產】您也買一些股票是嗎？

    【施永青】也有買一些，但是我主要不是做股票的。

    房企進軍二三線城市風險大 投資者需謹慎

    【新浪房產】這些房企進入二三線城市的話會不會也存在一些風險？比如市場上的風險或者是一些政策上的風險。

    【施永青】政策上的風險比較大的，我說他們的競爭能力應該比地方的小公司好，但是現在政策可能連二三線城市也要限購，壓抑投資。

    【新浪房產】就是說主要是政策上的風險。

    【施永青】限購擴展到二三線城市，能否慢慢變成制度化，這個要看中央什么樣的力度了，也要看中央政府和地方政府的博弈了。地方政府其實很想保留房地產的投資功能，他才可以賣地賺錢，才可以有錢搞醫院、搞橋梁、搞基本建設，自己政府的財政也比較健康，還有以前貸的款可以有錢還，否則的話就會出問題。

    所以中央也要面對很多具體的問題，現在中央要先把房價壓下來，你壓15—20%他才可以對公眾有一個交待，你要是壓不下來就麻煩，就好象他病了認為吃的藥沒有效，你給他吃了一批藥，不見效果，又給他多次幾次藥，藥越開越多，越吃越多，所以我本來跟開發商說你趕快減價算了。

    【新浪房產】減價就不會有后面的藥了。

    【施永青】否則開這個藥，還要給你長期吃你就麻煩了。

    經濟增速一減慢 地產供需矛盾會很突出

    【新浪房產】我去過一些省會城市，開發量都特別大，真的有這么大的需求嗎？會不會也是一些泡沫？

    【施永青】有些城市的確出現了開發量過大的情況，有些一個大項目等于整個城市以前兩年的開發量，這個錢你賺了其他人都死掉了。你開發出來都是放在那里空著，對社會的資源也是浪費。現在有人有錢買，但是有沒有人住，是不是社會大眾的需要很難說。因為現在中國的問題是資本增值的速度比新生的需求快嘛，大量的資金沒出路，所以他有些也去買房子。

    【新浪房產】有人買但是說不定以后沒人住。

    【施永青】對，以后買了租不出去沒有收入以后房價也會掉下來，也會造成金融危機，還有銀行貸款的壞帳。因為有些開發商也是貸款來做的，沒法還了就會出現金融危機。

    現在的情況是地方政府很想大型的開發商進來，問他要地一要就要一大批，本來兩年才能夠賣出去的地一個大開發商來就把他要了，對于政府，很多的問題一次性解決掉了。但是如果這棟房子建出來是賣不出去的，那你將來就麻煩了。

    【新浪房產】埋下危機的種子。

    【施永青】但是因為中國的經濟增長得很快，所以這些危機以前都存在但是沒有爆發，就是經濟增長兩位數字，農村的人員不斷地到城市里面去生活，供應太多又慢慢地消化掉了。但是如果經濟發展的速度一減慢，矛盾就會很突出了。

    現在投資保守一點好

    【新浪房產】如果從普通購房者或者是普通投資者的角度來說，您覺得去二三線城市投資房產還有沒有空間，或者說二三線城市的房產有沒有投資價值？

    【施永青】其實我覺得現在保守一點好一點。自己有用的才買，投資的有租金收入的才買。

    【新浪房產】為什么？因為政府政策打壓得很厲害。

    【施永青】因為你政府的方向現在很明顯不想你投資，現在還沒有說你投資房地產的是地主要把你斗垮，起碼不怎么喜歡你投資。

    第四季度降價會加快  今年房價下降15%

    【新浪房產】您能不能給我們預測一下接下來今年下半年房地產的走勢和您對明年房地產的判斷？

    【施永青】價格調整在第四季度會加快，第三季度現在已經開始了，有些地方已經開始出現了價格調整但是不全面，只是有一部分開發商愿意減，二手市場就減得比較小，但是我認為先出現的應該是新盤減價，新盤減價一段時間二手的也會減一點，減的速度不會有這么快。因為以前一手的價錢比二手有一個差不多有20-30%的溢價，所以一手房跟二手房的差價會慢慢拉近，基本上往下調的機會會比較大。

    【新浪房產】明年您怎么看？

    【施永青】明年就是看中央政策會不會松一松，今年我看不會松。

    【新浪房產】今年看不到松的跡象，明年再說？

    【施永青】現在有一個變速就是國際的金融危機又出現了新風暴，如果風暴越來越惡化了，那中央可能被逼要松一松，但是如果這個金融危機過去了、解決好了，他不一定松。如果情況轉壞中國的開發商反而有機會吐一口氣。

    【新浪房產】又要靠世界金融危機來救命了，跟2008年一樣。

    【施永青】對。危機嚴重了中央可能松一松手。

    【新浪房產】如果危機就是現在這個樣子的話您認為目前還不會松？

    【施永青】不會松，現在暫時沒有看到跡象，現在看到的情況就是利息不一定加上去了，存款準備金也不會加。

    【新浪房產】可能不會更緊了，但是要松的話也看不到松的跡象。

    【施永青】松一松的條件就是房價盡快降下來，降得不夠快就松不下來。

    【新浪房產】上次和您聊的時候您講到一個觀點，覺得今年房價可能會下調個15%左右，現在您還維持這個判斷嗎？

    【施永青】我還維持這個判斷，現在沒出現的話第四季度會出現。

    【新浪房產】大概也是降15%左右是嗎？就是一成到兩成之間。

    【施永青】是的。