2012年7月3日，以“沖突論：跨越政經(jīng)周期的邏輯”為主題的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第12屆年會(huì)在海南三亞隆重開(kāi)幕。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生發(fā)表了主題演講。

精彩觀點(diǎn)：

本輪房地產(chǎn)調(diào)控是必要的，因?yàn)樵诖酥埃蟹績(jī)r(jià)高，民怨大，投資過(guò)熱，轉(zhuǎn)型困難等幾個(gè)背景和前提；調(diào)控成果勢(shì)在必得，因?yàn)閯?dòng)用了行政手段、貨幣手段、市場(chǎng)手段，多管齊下，一定取得必得的當(dāng)前成果；改革是必須的，如果我們要推動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)良性的發(fā)展，城鎮(zhèn)化是一個(gè)很好的方向，但是要想中國(guó)城鎮(zhèn)化，必須要進(jìn)行土地制度改革。

將推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的原因都?xì)w結(jié)到投資性和投機(jī)性購(gòu)房，我認(rèn)為是因果倒置，投資投機(jī)只是前面土地問(wèn)題和銀行，貨幣政策的一個(gè)結(jié)果，形成了套利空間，而不是原因。

70個(gè)大中城市的環(huán)比，持平的開(kāi)始增加，而且開(kāi)始下降，說(shuō)明房?jī)r(jià)快速上漲被遏制，筑底趨勢(shì)明顯。開(kāi)發(fā)商資金鏈仍然緊張略緩，一季度貨幣投放是1.3萬(wàn)億元，商品房待售面積仍然存在，曲線從5.1回到5.7，跟去年同期的23相比仍然緊張。

我認(rèn)為合理期待是收入比房?jī)r(jià)漲得快就可以了。分子比分母漲得快。

保障房不應(yīng)該被賦于更多功能，保民生就是保民生，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的功能太多，就會(huì)形成虛假的經(jīng)濟(jì)成分，什么數(shù)都亂報(bào)，沒(méi)有形成更大的效應(yīng)，而且保障房是保障，不是福利。

房地產(chǎn)角色的變化由投資拉動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的承載作用，這是今后發(fā)展的道路。大家不要總是盯著2011年出臺(tái)的限購(gòu)等等問(wèn)題，應(yīng)該盯著新政，應(yīng)該盯著從現(xiàn)在開(kāi)始到明年房地產(chǎn)還要出臺(tái)哪些新的政策，這才是我們的期待。

以下是聶梅生演講實(shí)錄內(nèi)容：

聶梅生：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓，大家上午好，很高興大家來(lái)參加這個(gè)會(huì)，同時(shí)也希望大家積極的支持“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”，今天演講的題目是：對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的觀點(diǎn)，也是個(gè)人的觀點(diǎn)。對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的總體觀點(diǎn)，我是這樣看的，第一，本輪房地產(chǎn)調(diào)控是必要的，為什么是必要的，因?yàn)樵诖酥埃蟹績(jī)r(jià)高，民怨大，投資過(guò)熱，轉(zhuǎn)型困難等幾個(gè)背景和前提，因此推動(dòng)了持續(xù)差不多兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，因此說(shuō)是必要的。

現(xiàn)在的調(diào)控成果是勢(shì)在必得，為什么這么說(shuō)，因?yàn)閯?dòng)用了行政手段、貨幣手段、市場(chǎng)手段，奪冠多管齊下，一定取得必得的當(dāng)前的成果，效果怎樣，我等下仔細(xì)的說(shuō)。

一個(gè)是房?jī)r(jià)開(kāi)始下行，無(wú)論是環(huán)比還是同比都下行了，炒房者出局，開(kāi)發(fā)投資急速的降溫，住房雙軌制啟動(dòng)，應(yīng)該說(shuō)是有效果，跟效果對(duì)應(yīng)的代價(jià)是必付的，付出的代價(jià)是固定資產(chǎn)投資下滑，GDP下降，上下游簫條，未來(lái)的問(wèn)題加速積累，現(xiàn)在積累的速度很快，這個(gè)代價(jià)我認(rèn)為也是必付的。

改革是必須的，如果我們要推動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)良性的發(fā)展，城鎮(zhèn)化是一個(gè)很好的方向，但是要想中國(guó)城鎮(zhèn)化，必須要進(jìn)行土地制度改革，我們算一下城鎮(zhèn)化現(xiàn)在是50%多一點(diǎn)，如果到70%還有20%，算一下大概有2.5億的農(nóng)民工要進(jìn)城，在他們的背景實(shí)際上是要解決土地的問(wèn)題，一系列股權(quán)的問(wèn)題和紅利的問(wèn)題，城鎮(zhèn)化的問(wèn)題必須要進(jìn)行土地制度的改革，現(xiàn)在需要民間制度的導(dǎo)入，需要金融制度的改革，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始了，但是困難重重，要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革，背景就是解決央企和國(guó)企的問(wèn)題，同時(shí)財(cái)稅制度要改革，最后要惠及民生，拉動(dòng)消費(fèi)和民生，最為困難的就是中國(guó)收入分配制度的改革，如果四個(gè)改革不能實(shí)現(xiàn)，那么下一步經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，恐怕還會(huì)碰到很多的稚拙，因此改革是必須。房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型就成為必然，因?yàn)橐呀?jīng)轉(zhuǎn)變了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，各方的利益格局發(fā)生了變化，房地產(chǎn)業(yè)的盈利格局發(fā)生了變化，因此要促進(jìn)住房的雙軌制，促進(jìn)城鎮(zhèn)化，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)內(nèi)需消費(fèi)，總之，從投資拉動(dòng)轉(zhuǎn)到承載經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，這就是總體的思路。

我們回顧一下，拉動(dòng)房地產(chǎn)的形勢(shì)我很快的過(guò)一下。全行業(yè)不景氣達(dá)到了八、九個(gè)月，到達(dá)了2009年的低點(diǎn)，現(xiàn)在的數(shù)據(jù)是2012年的5月份，指數(shù)是5.49，其他的行業(yè)也是這樣，房地產(chǎn)行業(yè)回到了2009年的最低點(diǎn)，可以看到商品房的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額，連續(xù)三個(gè)月小幅度的上升，我想說(shuō)一下，銷(xiāo)售額的恢復(fù)比銷(xiāo)售面積要快。

看到他們有急劇的跳水，我也沒(méi)有想到，從去年的12月份到今年的1、2月份出現(xiàn)了急劇快速的下挫，下挫后3月份到6月份就開(kāi)始上升，上升的過(guò)程中，仍然是負(fù)增長(zhǎng)，并沒(méi)有回到正值，因此不能說(shuō)是大幅度的增長(zhǎng)，還是在負(fù)增長(zhǎng)的恢復(fù)過(guò)程中，快速恢復(fù)的是銷(xiāo)售額，慢的是銷(xiāo)售面積，隱含了房?jī)r(jià)的問(wèn)題，如果以量換價(jià)，應(yīng)該是量多，但是現(xiàn)在不是這樣的情況。

土地購(gòu)置面積有急促的下挫從-19.3到-19.7%，從銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積的恢復(fù)，土地購(gòu)置面積開(kāi)始走暖。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是繼續(xù)下降，降到最后開(kāi)始減少，從27.8%下降到18.7%，現(xiàn)在也開(kāi)始慢慢的走穩(wěn)。

房地產(chǎn)投資已經(jīng)對(duì)我國(guó)的固定資產(chǎn)投資形成了負(fù)拉動(dòng)，大家可以看得到，房地產(chǎn)投資一直下降到固定投資之下，今年4月份就開(kāi)始負(fù)拉動(dòng)，房地產(chǎn)投資從剛才的曲線可以看得到，有短期急劇下線的特性，固定資產(chǎn)投資是下降的，但是緩慢的，但是房地產(chǎn)投資急劇下降的。房地產(chǎn)投資是在未來(lái)不看好的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)原來(lái)大概有6萬(wàn)家，現(xiàn)在會(huì)少一些，可能也有5萬(wàn)家左右。如果大家對(duì)市場(chǎng)在同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，就是一季度的時(shí)候，大家同時(shí)不賣(mài)房屋和不看好，5萬(wàn)家企業(yè)，絕大多數(shù)是民營(yíng)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)中民營(yíng)企業(yè)占絕大多數(shù)，一夜之間開(kāi)董事會(huì)，決定不投資，決定不買(mǎi)地，決定開(kāi)發(fā)的監(jiān)督和開(kāi)發(fā)面積，可以很短的時(shí)間內(nèi)做出決定，可以在全國(guó)這樣做，因此一季度就急劇下降，就是這樣的一個(gè)行業(yè)，這一點(diǎn)說(shuō)明了什么，等一下我會(huì)告訴大家，房地產(chǎn)跟其他的行業(yè)不一樣，就出現(xiàn)了想不到的下挫，如果經(jīng)濟(jì)還不好，下挫的程度還會(huì)下降，如果急跌的話，就是不斷的下降，但是目前市場(chǎng)剛需的反映出現(xiàn)了小幅的回暖。

資金鏈仍然緊張略緩，一季度貨幣投放是1.3萬(wàn)億元，商品房待售面積仍然存在，曲線從5.1回到5.7，跟去年同期的23相比仍然是緊張的。

二、合理房?jī)r(jià)

下面談一個(gè)敏感的問(wèn)題，就是合理的房?jī)r(jià)，這個(gè)問(wèn)題爭(zhēng)議了很久。

我們回顧一下，從2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)一直到現(xiàn)在1—5月份，我們的平均房?jī)r(jià)漲幅，這是非常宏觀的計(jì)算，就是拿銷(xiāo)售額/銷(xiāo)售面積，兩翼因素對(duì)應(yīng)的就是價(jià)格，包括了全國(guó)，包括了各種各樣的商品房和商業(yè)地產(chǎn)，真正進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)和下跌的就是-4%，然后就是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，一下子從-4變成了21.3%，相當(dāng)大的房?jī)r(jià)的漲幅，然后就開(kāi)始調(diào)控，2010年是7.2%，去年是6.7%，1—5月份是3.8%，增幅從21.3%下降到3.8%，增幅下降相當(dāng)?shù)亩啵菑姆績(jī)r(jià)的漲幅來(lái)說(shuō)還是在正值，基本上跟我們的cpi靠近的，大概是這樣的數(shù)字，這是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布出來(lái)的情況，應(yīng)該說(shuō)調(diào)控使?jié)q幅齊降了18%，調(diào)控是非常有效的。

70個(gè)大中城市的環(huán)比，持平的開(kāi)始增加了，而且開(kāi)始低下來(lái)了，上漲是在6月份，下降不也不見(jiàn)得增加，因此我認(rèn)為連續(xù)四個(gè)月就差不多穩(wěn)定了。

環(huán)比情況，6月份住宅價(jià)格開(kāi)始筑底，態(tài)勢(shì)是有漲有跌，5月份下跌，6月上漲0.05%，5月從1.53%不斷的下降，10大城市環(huán)比是上漲，但是同比是下降的，這種情況有漲有下跌還會(huì)交叉持續(xù)出現(xiàn)。

百城環(huán)比上漲0.88%，說(shuō)明筑底態(tài)勢(shì)是明顯的。

房?jī)r(jià)的合理期待

我是這樣認(rèn)為的，房?jī)r(jià)快速上漲被遏制了，筑底趨勢(shì)明顯了。現(xiàn)在房?jī)r(jià)快速上漲被遏制了，但是合理房?jī)r(jià)的合理時(shí)代，我想說(shuō)說(shuō)這個(gè)事。大家看房?jī)r(jià)的收入比，無(wú)非是房?jī)r(jià)和收入的比值，這兩個(gè)比值來(lái)講，房?jī)r(jià)跌一倍，或者是收入上漲一倍，對(duì)收入的影響是不是不一樣的。按照國(guó)際上認(rèn)同的合理區(qū)間是5.7倍。收入不變，房?jī)r(jià)下跌，多個(gè)城市對(duì)房?jī)r(jià)下降的期待值是50%，前端時(shí)間不斷的說(shuō)50%，合理房?jī)r(jià)等等算了很多，可惜沒(méi)有發(fā)生這樣的情況，剛才說(shuō)了，根本不是一個(gè)事，而是下降一點(diǎn)幾，而不是50%，十大城市下跌也不過(guò)是二點(diǎn)幾。大家不要忽略一個(gè)問(wèn)題，就是價(jià)格壓縮不下去的，包括土地價(jià)格、稅費(fèi)等等，還有成本的問(wèn)題，當(dāng)價(jià)格低于底板的時(shí)候，就會(huì)虧損，可以讓它虧損，虧損以后就資不抵債，就會(huì)破產(chǎn)，破產(chǎn)后銀行收購(gòu)，銀行收購(gòu)這個(gè)點(diǎn)上可以達(dá)到50%的折價(jià)，之后拍賣(mài)，美國(guó)和日本都是這樣的，這個(gè)時(shí)候達(dá)到50%，都發(fā)生過(guò)，中國(guó)不會(huì)發(fā)生的，就50%銀行拍賣(mài)是否可以。如果中國(guó)房地產(chǎn)也走這條路，最先倒下的不是房地產(chǎn)商，當(dāng)前上游的鋼材，下游的裝修都出現(xiàn)了30%的跌幅，中國(guó)經(jīng)濟(jì)難以承受這種硬著陸，因此不會(huì)發(fā)生，我認(rèn)為不會(huì)發(fā)生50%的硬著陸。我們放棄行業(yè)下降50%，前端時(shí)間說(shuō)收入倍增，也可以使房?jī)r(jià)合理，兩者是一樣的，牽涉到復(fù)雜的收入制度改革的問(wèn)題，比限購(gòu)要難得多，要將分母提高一倍，不是短期可以做得到的，而是可以合理期待的。我認(rèn)為合理期待是收入比房?jī)r(jià)漲得快就可以了。分子比分母漲得快。

高房?jī)r(jià)的推手與調(diào)控的著力點(diǎn)

中國(guó)的房?jī)r(jià)涉及到四個(gè)方面，土地銀行開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，土地和銀行是不可控的，這次調(diào)控的重點(diǎn)是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，如果我們放棄了前面，只對(duì)后面的兩個(gè)主體進(jìn)行調(diào)控，難以有效的控制房?jī)r(jià)，將推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的原因都?xì)w結(jié)到投資性和投機(jī)性購(gòu)房，我認(rèn)為是因果倒置，投資投機(jī)只是前面土地問(wèn)題和銀行，貨幣政策的一個(gè)結(jié)果，形成了套利空間，而不是原因。

這次調(diào)控的結(jié)果，去年很清楚是四個(gè)方面，三個(gè)方面下行，只有銀行利潤(rùn)大幅度上升40%，調(diào)控造成三家上去了，只有一家大賺，這是調(diào)控的目的嗎？炒房炒地出局了，結(jié)果炒錢(qián)大五賺一把，去年的高利貸就是這樣的情況，房地產(chǎn)的調(diào)控就是轉(zhuǎn)向金融泡沫，房?jī)r(jià)的大幅度的上升就是供給不充分，長(zhǎng)期的高利率、負(fù)利率等原因。

低利率管制與確定的套利機(jī)會(huì)

1—4月份房地產(chǎn)出現(xiàn)了大幅度的下滑，這個(gè)情況我剛才已經(jīng)說(shuō)了，這是因?yàn)楹芏虝r(shí)間決定是否要投資，保障房對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)是計(jì)劃性的，之前的行為是市場(chǎng)性的，保障房算起來(lái)一年投資1.4萬(wàn)億元，可以補(bǔ)償房地產(chǎn)的下滑，實(shí)際上是點(diǎn)滴，沒(méi)有辦法應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的突然變化，例如一季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)大幅度的下滑，因此這個(gè)政策是無(wú)法補(bǔ)償市場(chǎng)的急劇下滑，這個(gè)事情值得我們反思的，這兩個(gè)是不能對(duì)沖的，也無(wú)法補(bǔ)償?shù)摹?/p>

保障房不應(yīng)該被賦于更多的功能，保民生就是保民生，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的功能太多，就會(huì)形成虛假的經(jīng)濟(jì)成分，什么數(shù)都亂報(bào)，沒(méi)有形成更大的效應(yīng)，而且保障房是保障，不是福利。

歐債危機(jī)就是很多問(wèn)題過(guò)渡的保障，不見(jiàn)得經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)了，我們是否要走這樣的發(fā)展道路，1998年取消福利分房是對(duì)的，但是保障房缺席了很多年，不僅僅是根本的問(wèn)題，需要長(zhǎng)遠(yuǎn)的政策制定。

未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)的前程

第一條路城鎮(zhèn)化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的第一引擎，房地產(chǎn)與新老城形態(tài)共升。

第二條路產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與新興產(chǎn)業(yè)支撐未來(lái)的經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一條道路。

第三條路，內(nèi)需消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的比重逐步加大，旅游、養(yǎng)老、餐飲相聯(lián)的地產(chǎn)形態(tài)，這是今后要走的道路。

房地產(chǎn)角色的變化由投資拉動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的承載作用，這是今后發(fā)展的道路。

房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

雙軌制的問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)和城市化并軌的問(wèn)題，新興經(jīng)濟(jì)區(qū)承載產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，旅游服務(wù)養(yǎng)老等等。

我認(rèn)為房地產(chǎn)當(dāng)中還有一點(diǎn)，金融體制改革，錢(qián)和銀根不能都從銀行出來(lái)，目前的房地產(chǎn)投資基金是非常活躍的，應(yīng)該是改革的方向。

最后，大家不要總是盯著2011年出臺(tái)的限購(gòu)等等問(wèn)題，應(yīng)該盯著新政，應(yīng)該盯著從現(xiàn)在開(kāi)始到明年房地產(chǎn)還要出臺(tái)哪些新的政策，這才是我們的期待，我們期待房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，謝謝大家。