【主持人】

    剛才我們給大家介紹了有關資產并購和海外投資的相關內容，在座的各位一定非常的關心海外房地產投資和在我們國家房地產投資有哪些不同和差異呢？接下來的演講部分有請盛世神州美元基金總經理龍歆。

盛世神州美元基金總經理龍歆

【龍歆】
    大家下午好！在鄭老師后面的演講永遠都是很有壓力的，我已經嘗試過有幾回了。
    今天很多專家已經分享了關于海外投資的一些宏觀的觀點，我是在一線實操的，目前盛世神州已經完成了17個海外項目的收購和開發，跟大家分享一些盛世神州的經驗，同時我今天的題目是“美中房地產投資差異”，主要側重美國房地產投資。
    介紹一下盛世神州的信息，盛世神州是2009年成立，全國前十房地產基金，美元基金是2012年成立的，目前投資的項目從基金口出去的是16個，算上股東的投資是17個，收購出租公寓超過3000套，目前正在開發的出租公寓是1100套，開發出售類型的公寓是14套，在紐約的曼哈頓，城市的分布有6個，都在美國總的資產管理規模超過5億美金。左邊是和我們合作的大型機構的圖表，不一一介紹了。
    我們創始股東是張民耕、單偉豹、尹小迪是三價香港上市公司的主席、我們的團隊主要是中西結合，有來自東方偉業的許慶樂先生，他在紐約待了十年，同時在國內房地產開發也是非常有經驗，也有來自英國高盛公司工作七年的房地產投資分析師，目前常駐在紐約，幫我們關注市場動態，同時做投資分析以及建模工作。
    我們的第一個項目做得比較早，應該被大家認識是2012年在亞特蘭大收購了出租型的公寓，這是中國以私募基金形式初到海外投資的第一個項目，當時這個項目的收購額雖然不大，也是在國外引起了很大的轟動，華爾街日報的頭版頭條對我們這個項目的報道。
    我們現在完成了三期基金的投資，是一個漸進的過程，一期是3千萬美金，我們收購了休斯敦和亞特蘭大的兩處物業；第二期是2900萬美金，這個項目非常國際化了，我們和以色列最大的養老保險一起完成了收購，這是一個2500萬美元左右的資產包，現在的回報非常穩定，每個季度都跟投資人分紅，凈資金回報率都在10%以上。這跟我們投資策略和美國房地產周期做相應的調整也有關系，2012年房地產快速上升的周期，當時我們的收購價比建筑成本還低20%，所以做大量的收購，事實也證明獲得了  不錯的收益率。2012年到2013年資產價格快速上升，到今天已經超過了2008年的頂端，也超過了建筑成本的20%，現在再次收購，我覺得不是不能做，可能要火眼金睛了，我們會更安全地去找一些世界級美國的開發商進行合作，專區從土地到房子開發端的利潤，這是我們根據周期變化做的投資策略的選擇。現在美元僅僅我們是去年9月份募集，到12月份已經完成了6700萬美元的投資，四個開發項目分別在達拉斯、休斯敦、奧蘭多和紐約。目前進展都非常良好。
    今天的主題是美中房地產的對比，在座有很多中國房地產的專家，我就不多說中國這一部分，主要是簡單做一個對比，讓大家對美國房地產的概念有一個了解。
    大家可以從這個圖看到（PPT），兩個地圖，其實從地圖上來看，美國的人口是中國的1/3，但是適宜居住的可開發面積更大，總體來說是地廣人稀，但是中國適宜居住的地方都是東部沿海城市是地少人多。1920年以后，美國已經基本上完成了城市化的進程，房地產的供應其實是趨于穩定的，周期性非常的明顯。這說明一個什么問題呢？美國其實現在處于的階段是一個存量市場，我們找房地產的投資機會，如果從全國布局來看，我們要看人往那邊流動，紐約和洛杉磯當然有機會，但是那是世界級的城市，大家找的是單個的投資機會，并不存在全局性的投資機會。中國是一個增量市場，你建在哪兒人就會到那兒去，這是兩個不同的市場，這樣的不同市場會導致開發機制的不同。
    做一個簡單的開發商的對比。現在大家比較熟悉的萬科，去年收入是1354億，和我們合作的美國Vanke公司是美國歷史上最知名的出租公寓的開發商，出租35億平方英尺的開發量，萬科去年完成的開發量是1400萬平米，而Vanke是只有4500套房，萬科市值是1400億，Vanke是沒有。萬科是1萬個雇員，Vanke是50—200個雇員。利潤萬科2013年是19.66%，但是美國的開發公司賺錢的利潤在15—25%以上（ROE），所以利潤率是非常高的，雖然操盤會比較小。
    中國的開發商是重資產開發，自有資金的投入在10—15%之間，美國的開發是輕資產開發，自有資金是1—15%之間，因為我們在哪兒建人就會到哪兒來，所以量會比較大。美國的市場是存量市場，相對飽和，項目體量比較偏小。美國的房地產開發項目是比較標準化的產品，大家一說就是股權結構、物質結構，中間帶一個停車場，比較清楚，中國的開發有很多個性化的調整，有很多不同的需求。資金來源主要是銀行貸款和信托；而美國的資金來源靠銀行貸款、機構、社會股權基金進行開發。
    因為開發項目的種類不一樣，我們選擇了叫做集合住宅作為我們在美國投資的主要投資品種，這里雖然叫住宅，和中國不一樣，雖然是住宅在美國是被定義成商業物業的投資種類，大概占到美國商業房地產市場份額的25—30%，其實和寫字樓占的體量是相當的，我們進入到這樣一個市場里面，是因為集合住宅有比較穩定的現金流，為我們初次進入外國的投資者是非常好的交易品類。它有幾大特點：一是單一產權，有點兒類似于國內的服務式公寓。二是以出租為主要用途。三是租房需求廣泛，出租率高且穩定。
    投資退出摸式：目前是四個退出機制。一是直接將物業出售給買家；二是將我們的資產打包成REITs上市退出，目前因為我們已經掌握了大概5000套這樣的房，今年募集規模2—5億美元之間，我們預計還會有15000套的房給我們所控制，達到2萬套房的規模，市值在3億美金左右，我們爭取拿到美國的資本市場進行上市。在中國經常被問到獨立產權的公寓能不能被分割成多個產權給投資人一人配一套，在美國這是有可能但是需要我們在前期做很多的工作，以使標準滿足建筑公寓這樣的要求。
    這是我們目前的合作伙伴在去年開發的項目被美國的主流機構收購的名單（PPT），大家可以看到右側是幾乎美國所有的大型機構都是我們與我們的合作伙伴發生過交易。
    再做一個稅收的對比，當時有一個外商的財團希望在中國，我們幫他做金融街一個項目的收購，我們做了一個對比。之前是泛泛的了解，大家知道稅的數量，我們羅列出來還是很嚇人的，大家可以看到中國這一列的稅都要交，美國僅僅交兩個稅。，一個是公司營業稅，一個是所得稅。如果是有限合伙的話，要交個人所得稅，僅此而已。在稅的方面，中國比美國要復雜很多，美國所說的稅務很復雜，其實是在友把有效稅率降低而設計出來的一套稅務結構很復雜，稅的本身并沒有那么復雜。
    最后，跟大家分享一個我們的案例。主要跟大家分享一個觀點，中國的房地產投資看上去很美，其實好像做到最后沒什么錢賺，美國的房地產看上去很穩，很遠，但是投資收益還是比較的穩定。這是非常新的案例，去年下半年看的項目，在金融街。當時的收購價是7萬塊錢/平米，按當時現有年收租金可以達到8%，當時的收購價比市場上交易的價格低20、30%，因為大家知道金融街的售價非常高，當時周邊的交易價格在9萬/平米，我們做了一個測算，三年以后恢復到現在的市價，把所有該交的稅交完以后，我們的有效稅率能達到50.5%。
    我們在休斯敦收購的資產包，2900萬美金，資產包的價格是2.58億美元，獲得了房立美的貸款，利息是2.4%，共同完成了這樣一個收購，現在的項目股本金增值已經超過25%，同時每個季度收購的租金分配給每個投資人，這是美國的投資和中國的投資收益率的一個對比。
    作為中國的投資人走出去，我覺得是第一步，第二步應該是引進來，回到剛才這張圖（PPT），我們現在的這個交易對手和投資伙伴一起就在一個董事會里面開會，都是美國前十大或者是所有主流機構基金的基金經理，作為中國的中小型開發商走出去第一步是分散他的資產，第二步大家的根還在中國，中國有機會一定還要回來，如果是說像剛才幾位老師說的REITs能夠推行，需要你來持有物業，我覺得你的核心競爭力就是你能不能拿到最便宜的錢，而錢在哪兒呢？錢都在這些機構手里。所以我覺得中國的中小型開發商走出去完成基本的資產配置，第二步應該著眼于未來，為了重新獲得中國的市場做一下鋪墊，我覺得這是走出去更重要的一個意義。

    謝謝大家！