時  間：2015年10月11日（上午）

地  點：遼寧省盤錦市大洼縣東湖溫泉賓館

主  題：綠色人居：邁向生態(tài)文明的核心動力

主持人：童悅仲（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長）

    主持人：下午的主持人由我來擔任，我是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長。我們中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和中國房地產(chǎn)研究會合并之后，有17個研究分會和專業(yè)委員會，其中有6個讓我來負責聯(lián)系，包括人居環(huán)境委員會，當然這個工作由王會長的帶領下，朱秘書長他們來做。咱們這次第八屆中國人居環(huán)境高峰論壇實際是分四部分：第一部分是開幕式；第二部分叫主題報告。這兩個部分上午進行完了。下午開始叫專題報告，在我們?nèi)粘贪才爬镱^，把專題報告又分成兩部分內(nèi)容。第四部分是明天上午的參考，整個活動一天半的時間。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長童悅仲主持

    現(xiàn)在我們開始下午的專題報告。積極推動綠色模式創(chuàng)新，促進綠色資源對接，實現(xiàn)綠色合作共贏。

    今天下午演講的第一位演講嘉賓是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會人居環(huán)境委員會專家組組長開彥先生。開總在我們國家住宅建設方面他是很有名的專家，他看上去比我年輕多，實際上比我大幾歲。他曾經(jīng)參加了很多有關于我們國家技術標準規(guī)范的編制。他今天下午演講的題目是《中國老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及開發(fā)模式思考》，請大家以熱烈的掌聲歡迎開總演講！

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會人居環(huán)境委員會專家組組長開彥演講

    開  彥：各位下午好，安排我第一個發(fā)言，我非常榮幸。我今天給大家講一下老年產(chǎn)業(yè)，老年產(chǎn)業(yè)我相信在座的各位都非常關心。不光是我們在會的，實際上在我們房地產(chǎn)界各個都在關心，各個都在議論。為什么呢？因為我們現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)走向尾聲階段，庫存量很大，房地產(chǎn)面臨一個轉(zhuǎn)型，這個凸顯了兩個：一個是老年產(chǎn)業(yè)的問題；第二個旅游，包括農(nóng)業(yè)休閑旅游這些領域，大家非常想去做。

    今天我把它作為一個發(fā)展的戰(zhàn)略，同時介紹幾個開發(fā)模式。我們的老年產(chǎn)業(yè)說得多，做的少，聽的多，落實的少。這幾個多少的問題，我們還有難處，老年產(chǎn)業(yè)并不是那么好做的，原因很多。

    我想說說老年產(chǎn)業(yè)大家對它認知的問題，大家一說老年產(chǎn)業(yè)很可能首先想到的就是機構養(yǎng)老，也就是說所謂的“9073”，3%作為大家目前所議論的重點，而現(xiàn)在恰恰相反，我認為不是3%，3%政府在主導，政府在大量投資。我們房地產(chǎn)企業(yè)更關心的是怎么來啟動我們的市場，我們要解決的是更多的問題，是95%老年人的養(yǎng)生養(yǎng)老的問題。這個關乎到我們國家的民生，因為我們的老年人口越來越多，我們現(xiàn)在差不多接近2億。到2025年可能接近3億，這么龐大的人數(shù)，我們能不能給他們創(chuàng)造一個適合他們生活，能夠反映我們老年人的生活水準是高的。這塊靠我們關注95%老年人的生活質(zhì)量問題。所以我們今天要談的是95%的老年人養(yǎng)老問題怎么做。這里分兩個商機，我們尋找機會最大可能，落腳點也在95%大多數(shù)老人的退休生活問題。當然，也是經(jīng)濟發(fā)展，拉動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，拉動國民經(jīng)濟非常重要的重點。大家不要看是老年了，已經(jīng)老朽了，不是，他是非常生動的，非常有活力的一個產(chǎn)業(yè)。

    什么叫老年產(chǎn)業(yè)？我把老年產(chǎn)業(yè)分成三個部分，這三個部分共同組成了叫養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。并不是大家說的，房地產(chǎn)商要做的開發(fā)個房子就叫老年產(chǎn)業(yè)，不是。我認為最主要的一項是老年養(yǎng)老服務。養(yǎng)老服務這里我不詳細展開講，但是大家都很明白這個服務是很重要的。如果今天的老年產(chǎn)業(yè)當中沒有服務這一項，是不成立的。老年地產(chǎn)開發(fā)的越多，將來積攢的越多。現(xiàn)在不是我們建了很多空城的問題，所以老年的服務是非常關鍵的。

    第二，老年地產(chǎn)的問題。老年地產(chǎn)是在座的房地產(chǎn)商大家非常熟悉的產(chǎn)業(yè)，就是房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。但是我要告訴大家，老年地產(chǎn)的開發(fā)不能夠用傳統(tǒng)的方式來進行。要以新的觀點、新的模式、新的發(fā)展理念去做。而不能用我們過去快速發(fā)展，一定要把它做好，真正符合老年人需求的地產(chǎn)。

    第三，老年用品，老年用品牽扯到千千萬萬個項目。我曾經(jīng)到日本去參觀過，關于老年福利或者是社會殘疾人老年產(chǎn)業(yè)展覽會，看了一天，只看了一小部分，發(fā)展的機遇很多，市場很大。所以這三個方面加起來，是構成老年產(chǎn)業(yè)重要的不可分割的一部分。所以我們做老年地產(chǎn)就必須要考慮養(yǎng)老服務怎么發(fā)展，老年用品怎么發(fā)展。這樣做好了以后，肯定能夠?qū)窠?jīng)濟，對整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重大的貢獻。

    究竟是95%的老年養(yǎng)老的問題怎么解決？我認為著重要探討的不是說養(yǎng)老機構，老年公寓怎么做。我們現(xiàn)在探討居家養(yǎng)老，所以居家養(yǎng)老用老年社區(qū)的方式來進行養(yǎng)老，是我們發(fā)展老年產(chǎn)業(yè)的主流。

    我們現(xiàn)在是未富先老，我是過了70歲，要真正讓我去選擇一個高檔的老年地產(chǎn)去住，我還要看看夠不夠。要適應我們的資產(chǎn)能力；第二個，要讓老年人走出家門，走到理想的生活當中去，這是要經(jīng)過一番努力的。需要我們拿出好的榜樣來，當他們把這個市場的大門，所謂老年人剛需激發(fā)出來需要我們下工夫去做。

    第三個，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還不知道怎么去引領。現(xiàn)在找不到能夠盈利的門，這是大家所討論的。因為我們房地產(chǎn)商對開發(fā)房子是有經(jīng)驗的，但是對服務這一塊就摸不著門了，我們過去把房子開發(fā)以后把房子交給物業(yè)公司，由物業(yè)公司來做。現(xiàn)在不是，現(xiàn)在是做人，物業(yè)公司是管物的，管綠化、管房子維修，但是老年人的問題不僅僅是這些問題，怎么上門服務，怎么保障老年人有個非常良好的環(huán)境等等問題。

    還有一個領域，就是既有老舊居住社區(qū)養(yǎng)老改造。因為我們現(xiàn)有的既有社區(qū)是大量存在，條件都很差。如何去改造？如何讓這些老舊小區(qū)能夠適應養(yǎng)老？這個需要很大功夫。但是我們存在著很大的問題，三個方面的問題：第一，錢從哪兒來？我們愿不愿意去投資老舊小區(qū)？我看房地產(chǎn)在座的各位沒有幾個愿意去投資。因為這掙不到錢；第二，缺少用地，我們要做一些設施，做一些配套的適合老年人用的建筑找不到點；第三，缺乏人，做完了誰去管這事兒，誰去做服務。所以“錢、地、人”，這三個問題需要解決。

    盡管房地產(chǎn)商點子很好，居民也能獲得收益，但是這是很難去做的，是困難重重的。我想我們今天討論農(nóng)村的問題，農(nóng)村的問題同樣也是面臨著如何改造，難度也是非常大的。

    歸納起來可以說，我們今天養(yǎng)老的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)上了國家戰(zhàn)略層面，這個是非要做，但是放在我們面前不解決商業(yè)模式的問題，持續(xù)發(fā)展就是空話；不解決服務體系，商業(yè)模式是空話；不解決人才問題，服務體系是空話。所以這幾點一定要關照好。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的基礎不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，“項目運營管理”才是成功的關鍵。確定整個項目的運營，從頭到尾，你的運營管理怎么操作，這才是關鍵。所以一個養(yǎng)老的項目，必須是以運營商、投資方、開發(fā)商互相合作，利益共享，風險共擔，這樣才能把事情做好。

    養(yǎng)老的問題政府是包辦不了的，但是我們市場也不能100%來做，所以必須在政府的指導下面，政策的支持下面，我們走市場開發(fā)，發(fā)展市場才是正道。中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并沒有真正啟動。這個需要我們耐心去分析，啟動市場，發(fā)展市場，能夠讓老年人走出家門，成為我們發(fā)展老年產(chǎn)業(yè)的剛需。大家都搶著買，這個事情就做起來了。要慢慢通過我們的示范試點，通過我們的實驗，通過我們的宣傳，通過我們的教育來慢慢地發(fā)展。

    這里面一個重要的方面，就是要依托親情養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)創(chuàng)新，實施老舊小區(qū)適老化改造，是當務之急！過去我們常說地產(chǎn)銷售+保證金，會員制的方式，這是很好的形式。還有他們說不這樣，我把開發(fā)70%的銷售，30%得自己持有經(jīng)營，這個看起來都不是非常可持續(xù)的方式。我們還是要強調(diào)運營管理，先期定位，怎么把管理，把管理作為我們最后能不能銷售的重要方面去做。

    解決中國養(yǎng)老問題，必須要以市場機制來解決。暗視場規(guī)律做大做強養(yǎng)老服務、養(yǎng)老地產(chǎn)，老年用品開發(fā)三大產(chǎn)業(yè)，是養(yǎng)老問題的希望和出路所在。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不是掛羊頭賣狗肉的，他們是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力軍。運營商是養(yǎng)老服務業(yè)的關鍵。

    下面我想舉幾個例子，進一步說明我的觀點。這是去年我們在日本去神戶參觀的項目，這個項目叫神戶幸福村。這個村是老舊社區(qū)，周邊是很多居民區(qū)，為了改善老年人的生活需求，增加活力，所以他們當?shù)卣畬ふ伊艘粔K地做了一個幸福村。這個幸福村規(guī)模很大，直接輻射周邊七、八個居民區(qū)。這些居民區(qū)根據(jù)他提供的條件，老年人經(jīng)常到這兒來享受環(huán)境，享受設施，享受文化娛樂。紅色的部分是提供醫(yī)養(yǎng)護理，文化體育，體育場，甚至包括高爾夫球場。這塊提供給周邊的居民到這里來消費，到這里來玩兒。

    紫色這塊是包給房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商在這里做了八個項目，主要是服務老殘，智力不夠，行動不便這些老年人。每個項目都突出他們的特點，占有他們的市場。

    這些東西構成了幸福村成為老舊社區(qū)，提升老年人生活質(zhì)量，改善生活方式，讓老年人經(jīng)常走出來。

    這幾張圖有的是老年大學，老年醫(yī)院，有的是運動場，室外無障礙坡道，有些溫泉。我們?nèi)サ臅r候，有十幾個老年的運動隊，所以在操場上集中了很多老年人。他們自己帶便當，他們有專車送，有專車接。所以這個就變成老年人非常適合的，大家喜歡的一個場所。在室內(nèi)同樣創(chuàng)造了公共的活動中心，公共的場所，公共的服務。在這里可以就餐，可以鍛煉，有很多的街里，在街里可以買東西。在這里消除了老年人的孤獨感。

    再說我們國內(nèi)一個例子，在昌平有一個泰康之家。它屬于不屑于在市場去銷售，這個小區(qū)做了很多人性化的東西。在規(guī)劃設計上面提供了老人的交往，提供了公共的服務，包括老年的會所，老年的護理，包括老年的公寓；同時，還有很多設施提供給老年人鍛煉身體，康復、醫(yī)療，還有幼兒園，老年人在這里是以“家”的形式出現(xiàn)的，而不是以床位，這樣他可以帶小孫子過來。形成整個小區(qū)以“家”為主的管理，整個服務到家，能夠滿足各種老年人。

    另外，我們提倡樂活居養(yǎng)老生活理念。這個主要提倡老年人自主自立，讓生活能夠活起來。能夠自己管理自己，自己安排自己，樂活是一種全新的養(yǎng)老模式。在這里可以老年人找到會所，商業(yè)模式找到一個很好的形式，它主要的核心是親情。不離開家，跟我們親友之間有一個緊密的聯(lián)系。樂活居讓我們生活在過去所習慣的生活上面，不脫離原來的生活模式，完全是親情的模式。

    我們最近在貴陽做了一個樂活養(yǎng)老的綠色社區(qū)。樂活養(yǎng)老是我們創(chuàng)新的一種模式，另外加上綠色社區(qū)，綠色社區(qū)是我們?nèi)司游鶆?chuàng)新的綠色社區(qū)的概念。這個項目本身包括了兩個內(nèi)容：一個叫養(yǎng)老服務區(qū)；一個是適老化綠色住區(qū)。這個養(yǎng)老服務區(qū)是公共的，服務于整個社區(qū)的，配置比較齊全的，有家的感覺。而適老型綠色住區(qū)，是按照老年人的需求來進行設計的。分兩期來做，互相依托，互相依靠，親情關系非常融洽，很方便。

    這是它的一個總圖。我們可以看到右上角部分是公共服務區(qū)，它包括了一個護理醫(yī)院，包括一個老年公寓，包括老年的會所，包括一個酒店，包括一個親情公寓。住宅的形式既有小戶型，單戶型的，也有老少戶。

    整個的配置，整個的環(huán)境，整個的尺度都是非常適合老年人在這里活動的。

    這里還設立了一個老年醫(yī)療康復中心。

    這個是老年公寓，我們也把它叫做樂活會。酒店有服務大堂，有各種鍛煉，養(yǎng)生的設施。

    這個就是樂活會當中的一個，應用舊建筑進行改造成功的一個樂活會，這樣有室內(nèi)室外的活動場所。

    右上角是一個通廊。

    樂活會里面有老年大學，有日間照料中心，有運動場所，有樂活街。

    另外，在樂活會里面安排了一些圖書館、交往中心、文化活動中心、營養(yǎng)餐廳、樂活街這樣的形式。在適老化方面的設計，室內(nèi)室外適合老年人。

    在套型方面采取了人性化的設計，把起居廳臨近走廊，老年人經(jīng)常在這里交談、交往，有鄰居從走廊里面經(jīng)過，可以互相搭訕，方便了老年人的交流。

    關于老少戶，我們傳統(tǒng)的概念希望老年人跟年輕人住在一起，但是也不需要更近，這樣需要老少戶。兩個家庭通過不同的門進去，既有分割，又有聯(lián)絡的戶型。

    在老年親情的綠化，社區(qū)里頭，我們安排了很多的室外空間，室內(nèi)空間，幼兒園，中心廣場，室外的通廊，達到了很好的空氣質(zhì)量，景觀環(huán)境。利用一些空地安排了一些種植，我們在住宅里面還安排了一些養(yǎng)殖陽臺。這些部分為老年人不脫離親情，不脫離習慣的養(yǎng)老生活方式這樣一個理念來打造整體的養(yǎng)老套型。這個創(chuàng)造了一個非常活的養(yǎng)老環(huán)境，是一個公共的開放空間，把我們綠色住區(qū)的理念能夠貫徹到養(yǎng)老的環(huán)境里面去。

    這里大家可以看到是一條走道連接了六戶，盡頭是一個老少戶，走道比較寬，老年人可以很好的交往。這種長走道，這種模式，是值得我們在老年住區(qū)里面值得提倡的。謝謝大家！

    主持人：謝謝開總。開總剛才做了一個很生動的報告，我想我們現(xiàn)在講人居環(huán)境，如果要是在當今的中國不考慮養(yǎng)老問題，那么人居環(huán)境是不完美的，不完善的。開總從我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定位，當前面臨關鍵性的問題，提出了自己的一些建議。同時，還以國內(nèi)外舉了很多實例。開總現(xiàn)在是老年人了，他還在第一線，指導，甚至親自動手做一些設計。所以做樂活居這類的規(guī)劃設計比年輕人有更大的優(yōu)勢。再次感謝開總！

下面我們有請下面有請當代置業(yè)（中國）有限公司研發(fā)設計院副總監(jiān)、當代置業(yè)新動力（北京）建筑科技有限公司總經(jīng)理賈巖先生。當代集團是最早出生于節(jié)能、舒適住宅產(chǎn)品研發(fā)和建造的公司之一，大家可能很多人都知道MOMA，MOMA系列他們在全國各地建了很多，已經(jīng)形成了一個標準性的品牌了。有請賈巖！