當代置業(yè)新動力（北京）建筑科技有限公司總經理賈巖演講

    賈  巖：尊敬的劉會長，尊敬的大洼縣的領導，尊敬的各位來賓，我代表當代置業(yè)向大家匯報一下在房地產新常態(tài)下，當代置業(yè)在可持續(xù)發(fā)展以及企業(yè)創(chuàng)新方面所做的思考和實踐。

    主題是“萬物生長，向死而生，房地產企業(yè)構建創(chuàng)變生態(tài)體”。

    當代職業(yè)是港股上市的民營公司，我們主打的是科技地產，常年深耕于綠色地產和綠色住區(qū)。我們企業(yè)15年以來累計交付了300萬平米的綠色建筑。在中國指數研究院2015年綠色運營單項指標中，當代置業(yè)名列全國第一名。累計進行交付了19個綠色星級建筑。當代置業(yè)也是目前國內民用住宅在最高等級的綠色三星運營標識中獲得項目最多的一個企業(yè)，我們有兩個項目獲得了三星運營標識。占到目前國內綠色三星標識獲得項目的25%，目前一共有8個。我們在2015年和人居委在《綠色住區(qū)標準》正式頒發(fā)以后共同建立了第一個項目，也就是我們位于也就是遼寧東戴河白金海ΜΟΜΛ項目。

    今天我們所處的時代，是人們的物質需求和能源矛盾的時代，既滿足當代人的需求，又不影響后代人的發(fā)展能力。在這個理念下就對可持續(xù)發(fā)展，以及發(fā)展的創(chuàng)新提出了更多的要求。我們需要構建一個健康的生態(tài)系統(tǒng)來促進可持續(xù)發(fā)展。什么叫生態(tài)系統(tǒng)呢？在自然界中每一個生命互相構成條件，互相促進發(fā)展，大自然需求平衡，有供給，有消耗。

    一個創(chuàng)新型生態(tài)企業(yè)就是一個創(chuàng)變生態(tài)體?！皠?chuàng)”指的創(chuàng)新，“變”指的是變化。房地產行業(yè)目前依然處在一個高增長、高聚焦、高分化、高淘汰的環(huán)境。在這種環(huán)境下如何生存？“高淘汰”我們相信有一批不滿足要求的企業(yè)陸續(xù)消失；“高分化”就是我們要不斷調整入市產品的速度；“高增長”就是在未來的10年到20年內地產依然是一個朝陽行業(yè)，還有很多機會；“高聚焦”我們要有效地把控規(guī)模擴張。

    我們面臨著四塊暗礁，它們是成本暗礁。在北京拿一塊土地需要幾千萬的資本，捉襟見肘，建安成本，人力成本都在增高；第二，就是鐵三角，現金流、毛利率和凈負債率是需要我們必須面對的；第三，產能過剩，特別是在二三四線產能過剩，大量的房子建完了之后需求量減小；第四，客戶搖擺，選擇的面太多了，已經很少出現一開盤就瘋搶的狀態(tài)。很多品牌在同一個區(qū)域內發(fā)生競爭，這要求我們在行為上更多的偏向于客戶的思想，可持續(xù)發(fā)展的思想。

    當代是有鮮明的差異化的綠色核心競爭力，我們的項目健康舒適的人居環(huán)境，提供高舒適度室內標準，提供適宜的社區(qū)環(huán)境。運營的項的環(huán)境。我們能夠做到室內的恒溫恒濕。我們講叫能耗運行費用的獨特解決之道，空氣質量的獨特解決之道，以及采暖制冷的獨特解決之道，來構建舒適的室內環(huán)境。

    互聯(lián)網時代來了，作為房地產我們是一個重資本的，高風險的行業(yè)，也需要自己不斷地進行思考和變化。我們提出企業(yè)母艙與孵化子公司形成統(tǒng)一整體。這個子公司就形成子艙，就像母親和孩子的關系一樣。

    這個圖就表明了這個過程，不是每一個子艙都能夠順利的存活的，我們叫雞窩里的鷹要飛出去，從懸崖上跳下去，如果你成了就飛向高空，如果你死了就跌向懸崖。

    15年來我們一共服務于10萬客戶，營造300萬平米的綠色建筑。我們更好的為客戶服務，也就是我們所倡導的綠色+舒適+節(jié)能+移動互連的全生命周期的生活家園。

    這是我們所提的獨特技術應用于健康舒適品位的生活，包括我們的輻射、采暖制冷技術、置換新風技術、高性能的外保溫、外遮陽，保持室內的恒溫恒濕恒凈。這都是商業(yè)里面強調的整體節(jié)能，有10大科技系統(tǒng)來支撐我們的理念。

    這是我們所分布的項目區(qū)域。

    當代置業(yè)實現了三個平臺的橫向融通和互相支撐。他們是金融鏈上的綠色金融資本平臺；房地產鏈上的綠色地產開發(fā)平臺，以及運營鏈上的綠色移動互聯(lián)服務平臺。

    在綠色金融資本平臺上，我們成立了綠民投產業(yè)基金，目前認繳的基金是8億人民幣。實際可調查資源可以達到20%以上。這個基金我們用80%的份額用于獲取優(yōu)質土地，用20%培育地產垂直的生態(tài)企業(yè)。

    摩碼母基金，是我們內部的封閉式基金，目前的額度是3億人民幣。我們主要投資于高凈值的人群，以及服務于高凈值的人群以及優(yōu)質的項目。我們獲取項目的標準是IRR大于25%，或者是歷史上已經成功的那些毛利大于30%的項目，有非常嚴格的選擇項目標準。

    我們內部一共有七個項目，在這個平臺上孵化。我們形象的比喻一棵藤上七朵花，一個花上一個娃，是七個葫蘆娃。

    第一個要介紹的是無憂我房，它是全國首家房地產全流程眾籌平臺。幫助開發(fā)商提前跨區(qū)域、低成本銷售。無憂我房成立之初，本來是解決當代內部售房、精準客戶定位，以及低成本營銷的思路，但是在項目運行之后，我們發(fā)現他可以為其他地產商提供服務。幾個主要的模塊有無憂看房，在剛拿地之后，樣板間還沒有成立之前，低成本利用虛擬線上的方式來實現室外大環(huán)境的場景，讓用戶可以在短時間內迅速體驗房子的感覺。

    它同時具備現金理財，既能夠為客戶提供理財，也能夠為客戶以一個合理的價格來期權來鎖定房價。幾個主要的模塊就是無憂定制、無憂眾籌、無由知客。未來我們可以做到，在一塊地沒有拿到之前，通過回饋意向客戶的焦點，帶著明確的目標去拿地。這樣在項目沒有開發(fā)之前，實際上已經完成了銷售的壓力。

    在今年上半年，也是獲得全球一線美元基金投資的房地產眾籌平臺，投了500億美金。

    目前已經和100個品牌以上的房企進行了合作。

    2015年年底的時候，無憂我房將沖刺10億元的眾籌金額。

    另外一個，就是我們要提的就是第一設施。我們的房屋在交付物業(yè)之后，需要為用戶提供穩(wěn)定的性能，第一設施就是以能源、優(yōu)質運營為主要的目標，也是當代內部一個全國領先的綠色能源管理和科學生活運營商，同時他們提供智能家居的生產。在2015年7月，通過京東股權私募眾籌獲得了近600萬的融資。目前也是進入加速發(fā)展狀態(tài)。

    這是APP系統(tǒng)，通過家居的智能管控，來實現科技能源，科技樓宇，以及科技家居。

    室內的場景控制。

    右圖所表達的根據室內不同室外溫度條件，主動給系統(tǒng)參數，從而讓系統(tǒng)達到更優(yōu)的性能。舉一個量化的例子，100平米的建筑，通過優(yōu)質的能耗運用，可以在運行階段節(jié)能20%。折算成電大概能節(jié)約800度電，6毛錢/度，可以給每一戶省500多塊錢。

    下一部分，第一人居，第一人居定位于中國健康人居環(huán)境解決方案的服務商。健康人居環(huán)境也是當代的核心競爭力，孵化于2014年12月，代表產品有空氣濾芯系統(tǒng)，我們稱之為恐龍1號，還有一個是分布式全功能的室內環(huán)控制系統(tǒng)，我們稱之為恐龍2號，能夠把ΜΟΜΛ鮮明特色的恒溫恒濕恒氧系統(tǒng)，通過分布的方式，來非常靈活的實現。

    9月份第一人居在京東股權眾籌私募平臺完成天使融資，總融資金額超過一千萬人民幣。

    右圖所展示的恐龍1號產品。

    我們定位叫全周期的室內空氣解決服務商，既有室內檢測裝置，也有處置裝置。

    下面這張圖表示去年北京10月12日室外空氣質量是280多，經過恐龍1號處理之后能達到23。

    今年10月4日北京霧霾高峰，峰值達到352，使用恐龍1號，我們長期檢測的50多個家庭里面，我們通過后臺數據檢測，全部達到一級標準，同時二氧化碳指標達標，受到用戶的好評。

    還有一個叫愛助家，我們定位是中國社區(qū)商業(yè)全服務科技平臺。這些背景全都是優(yōu)質的社區(qū)服務，通過軟件APP軟件的形式，來實現后臺大數據的分析。能提供物業(yè)保修，也能整合優(yōu)質資源，為客戶提供增值服務。2015年1月孵化，也是在京東眾籌獲得了200萬的天使融資。

    還有一個是最新的創(chuàng)業(yè)項目叫無憂回收，定位是中國綠色可再生舊物回收平臺運營商。已經進行了路演。

    總結一下，通過全新的互聯(lián)網+和社區(qū)O2O和眾包運營模式，構建中國無憂回收物聯(lián)網，搭建中國最專業(yè)的綠色環(huán)保和愛心捐贈服務平臺。大家生活中會遇到很多小的問題，比如說一些廢舊電池，廢舊瓶子，沒有多少實際價值。同時開了一個愛心通道，通過對社區(qū)內垃圾的分類來判斷你的生活方式，實際背后也是一個大數據。比如發(fā)現這個區(qū)域內廢品收購最多的，從而知道生活偏好，這個及時為客戶提供針對性的物業(yè)服務是有非常大的價值。

    讓大數據助力運營決策。這些都是我們掌握社區(qū)入口的情況下，讓內部的運營更加順暢，找到新的突破口，服務于社區(qū)的居民，同時給企業(yè)打造新的活力點。

    還有一個是看孩子APP，我們定位是中國幼兒成長陪伴服務平臺。主要有幾個模塊：看看、圈圈、聊聊、學學、問問、測測。定位是0-6歲的孩子，全家的關心，在幼兒園的情況不能及時獲知，通過C對C端，就是老師跟家長的約定，能夠保障父母對孩子的關心可以實時看到，同時促進幼兒園提升水平。還有家長的互動，對于科技知識的普及，還有優(yōu)質幼兒產品的交易。目前也是在京東眾籌平臺融資300萬。

    依然背后是大數據應用，這個系統(tǒng)運轉了一段時間，目前已經積累了幾萬客戶。看孩子場景，何時何地睡覺、吃飯，都能知道孩子的情況。在出差的途中，這樣能夠滿足在社區(qū)內的幼兒園以及社區(qū)之外的幼兒園家長對于孩子的關愛。

    我們和愛康國賓合作，在老社區(qū)植入健康服務的功能，通過手機APP，打通綠色通道?？梢宰鲆恍┖唵蔚淖稍?。還有一些簡易的電子化的設備，甚至可以預約愛康國賓的深度體檢，實現綠色健康管家。

    另外一個，我們在北美有一個養(yǎng)老社區(qū)，這樣針對北美華人，通過我們的服務，能夠更貼近他們的生活習慣，包括物業(yè)維修、金融管理，做一個海外服務的助手。

    再回顧一下，我們在金融鏈上綠色金融資本平臺，有綠民投產業(yè)基金；在綠色房地產開發(fā)平臺，有綠色人居科技體系，有第一人居和第一設施。在運營鏈上，有綠色移動互聯(lián)服務平臺，有無憂我房的房屋眾籌，有社區(qū)服務體系的無憂回收，健康+，看孩子，還有一個是項目孵化平臺，叫倍格孵化器。

    我們的這些創(chuàng)業(yè)行為受到行業(yè)的關注，這是做的創(chuàng)業(yè)路演。

    剛才提的創(chuàng)業(yè)服務平臺，主要是利用自持的這些物業(yè)，構造一個創(chuàng)業(yè)空間，由我們來提供人力，對創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供一些資源，保障他們可以以更多的精力來直接面對市場，提供孵化場所。很快有外部的企業(yè)入駐倍格孵化平臺。如何確立孵化流程，當代有一個自創(chuàng)委員會，里面有11項關鍵結點的風險控制，鼓勵大家創(chuàng)新。但是自創(chuàng)委員會要對項目進行判斷，是否具備市場基礎，是否具備能力，這樣如果通過了，我們內部給予立項和支持。

    從項目立項、項目二審、項目決策、項目路演、公司設立、團隊跟投、項目融資、日常管理、退出機制。

    孵化平臺提供基礎的硬件和軟件支持，比如說低成本的物理空間，辦公場所，還有財務、法務、行政，以集團的力量來為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供服務，力量是非常強大的。還有我們自建的孵化器。

    倍格是中國首家基于房地產垂直生態(tài)領域的創(chuàng)業(yè)服務平臺。這個是今年7月份剛剛成立的，目前還屬于初創(chuàng)期。

    為項目大量導入社會資源，現在在12個城市，22個地產項目，300萬平方米綠色住區(qū)，以及10萬以上的客戶，都是這些項目進行生根發(fā)芽。

    再回顧一下融資的情況，這么多企業(yè)需要去創(chuàng)業(yè)，在市場中去勃發(fā)，完全依靠融資投資的方式是不現實的。所以集團確認，讓這些公司在資本市場中去運作，讓市場認可之后，讓它能夠進一步發(fā)展。第一設施是在京東股權眾籌募集了600多萬。愛助家是200萬，看孩子是300萬。第一人居在9月份在資本寒冬期，創(chuàng)造了京東股權私募的三項之最，只用了一分鐘就把標的300萬迅速秒殺；在拿到金額之后，投資人依然看好，超規(guī)模的募集；第三個，路演的最多，在進行網上路演的時候，微信群500人全部滿了，還有投資人沒有進入這個路演群。也就是在股市低迷期間，我們判斷叫融資情況不太好的時候，資本市場依然認可當代關于人居環(huán)境的創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)項目。第一設施也是超過150%。

    我們提倡智業(yè)合伙，鼓勵大家不再以打工的心態(tài)來參與工作，以合伙人的心態(tài)來參與工作。對于集團的核心人員采用期權的形式來激勵；對于創(chuàng)始團隊，我們采用用原始股以及受限制股票單位計劃，每一輪企業(yè)進行發(fā)展，進行下一輪融資之后，大股東都會將股權按比例反饋于管理團隊，這樣管理團隊有持續(xù)的動力。其他的職員采用跟投期的方法，鼓勵和大家共同發(fā)展。

    我們遵照羅布特議事規(guī)則和法則來確認，誰承擔主要責任，是公司還是管理團隊，當發(fā)生矛盾之后，是控制情緒還是找出問題；當發(fā)生分歧之后是由董事會解決，還是由經營管理團隊解決，都有一整套完整的處理標準和流程。

    最后，我們要說，我們內部要激起一種在新常態(tài)下這種創(chuàng)業(yè)熱潮，人人都是創(chuàng)業(yè)家，人人都有好想法，只要滿足規(guī)則，允許大家積極的去發(fā)展。

    構建創(chuàng)變生態(tài)體，就是我們面對地產新常態(tài)下，依然樂觀的認為未來還有機會，我們所做的嘗試和努力。謝謝大家！

    主持人：謝謝賈總，現在李克強總理多次號召大家要創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)。那么剛才賈總的報告我聽了很悲壯，萬物生長，向死而生。說明很成功的企業(yè)ΜΟΜΛ，當代集團，應該說到現在為止獲得了很多的榮譽，向這樣好的企業(yè)也有危機意識，鼓勵他的員工大家自主創(chuàng)新，來支持，他有一套方法。剛才賈總給大家做了全面的介紹，對房地產企業(yè)有很大的啟發(fā)。

    下面，我們再聽一聽來自海峽對岸的，素有“商圈教父”之稱的楊修銓先生，楊先生曾經多年擔任臺灣經濟局、觀光局、臺北市政府顧問，被公認為臺灣文創(chuàng)界經驗最豐富的大佬級人物。歡迎楊修銓先生做題為《內容地產的創(chuàng)新與實作》專題報告。