中國(guó)房協(xié)養(yǎng)老地產(chǎn)與大健康專家、天佑安康養(yǎng)老集團(tuán)董事長(zhǎng) 陳琳翰

??中房網(wǎng)訊 2019年12月26日，第八屆中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)與大健康項(xiàng)目交流大會(huì)暨百城（企業(yè)）聯(lián)動(dòng)年會(huì)在湖南省湘西自治州吉首市隆重舉行。本屆大會(huì)以“承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展”為主題，邀請(qǐng)了相關(guān)部門、養(yǎng)老與大健康企業(yè)家及相關(guān)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行政策解讀、市場(chǎng)分析、經(jīng)驗(yàn)分享、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和項(xiàng)目對(duì)接，推動(dòng)企業(yè)間、項(xiàng)目間的合作。中國(guó)房協(xié)養(yǎng)老地產(chǎn)與大健康專家、天佑安康養(yǎng)老集團(tuán)董事長(zhǎng)陳琳翰分享了康養(yǎng)項(xiàng)目投資八大機(jī)會(huì)與四大出路。

??以下為演講實(shí)錄：

??實(shí)際上和我們講的題目不太一樣。原來(lái)的題目三個(gè)階段、四大風(fēng)險(xiǎn)與八大出路。三個(gè)階段的話就是2013年到2022年，是起步階段。第二個(gè)2023年到2032年是第二個(gè)階段。每一個(gè)不同的階段有不同的特點(diǎn)，從第二個(gè)的話養(yǎng)老不等于養(yǎng)老院，康養(yǎng)不等于養(yǎng)老，康養(yǎng)等于醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，醫(yī)養(yǎng)大健康產(chǎn)業(yè)，所以這是一個(gè)基本的概念，我們理解的。

??今天的內(nèi)容的話天佑安康目前總部在北京，正在運(yùn)營(yíng)的有三萬(wàn)張床位，目前有三百五十個(gè)基地，在國(guó)內(nèi)國(guó)外七萬(wàn)多會(huì)員，歐英養(yǎng)老商學(xué)院舉辦了46期。歐英明德是做養(yǎng)老咨詢，十年以來(lái)有22個(gè)省350個(gè)項(xiàng)目，中國(guó)養(yǎng)老研究院有488個(gè)研究成果。轉(zhuǎn)型康養(yǎng)地產(chǎn)，大部分沒(méi)有找到合適的盈利模式，絕大多數(shù)在推遲或者盈利無(wú)望，第三個(gè)無(wú)論現(xiàn)狀如何，房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代之后，養(yǎng)老地產(chǎn)這種為老年人提供服務(wù)的專業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)將是一個(gè)很大的方向，在2020年之后，肯定會(huì)出現(xiàn)一個(gè)井噴的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。第四個(gè)中國(guó)老齡化速度加快，養(yǎng)老地產(chǎn)的需求隨之會(huì)出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。

??分類來(lái)說(shuō)一個(gè)是候鳥型的、主題型、功能型、產(chǎn)業(yè)型、平臺(tái)型、綜合型。從分級(jí)來(lái)講，一個(gè)是社區(qū)級(jí)、城市級(jí)、區(qū)域級(jí)、全國(guó)級(jí)、全球級(jí)。比如我們湘西地區(qū)可以做全國(guó)市場(chǎng)，做本地市場(chǎng)不足。

??四大陷阱的話，為什么那么多康養(yǎng)項(xiàng)目都會(huì)成功，第一個(gè)原因做投資開(kāi)發(fā)，輕運(yùn)營(yíng)管理，第二個(gè)是重硬件設(shè)施，輕服務(wù)軟件。重資源利用，輕市場(chǎng)研究。我們說(shuō)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)才是康養(yǎng)成功的第一生產(chǎn)力。定位還有康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)成功，我們總結(jié)了四個(gè)原因，包括未來(lái)要想取得成功，這四個(gè)方面一定要重點(diǎn)關(guān)注，第一個(gè)是定位決定生死。第二個(gè)是體驗(yàn)決定成敗。第三個(gè)是細(xì)節(jié)決定品質(zhì)。第四個(gè)團(tuán)隊(duì)決定未來(lái)。我們做康養(yǎng)十四年，總結(jié)了三千六百五十項(xiàng)服務(wù)細(xì)節(jié)。一千六百五十項(xiàng)硬件細(xì)節(jié)，都可以分享，全國(guó)三十四個(gè)省級(jí)行政區(qū)的從有史以來(lái)最新版本，我們?nèi)绻苈?lián)系的話，會(huì)安排給大家發(fā)電子版，每個(gè)省都有一本，中央政府出臺(tái)的文件，截止現(xiàn)在是412本，都可以給大家免費(fèi)分享。

??康養(yǎng)地產(chǎn)八大出路第一個(gè)是定位決定生死，品牌定位、客群定位和服務(wù)定位是非常非常關(guān)鍵的。第二個(gè)體驗(yàn)決定成敗，在康養(yǎng)地產(chǎn)和普通地產(chǎn)的區(qū)別之一，普通地產(chǎn)可以銷售，小體驗(yàn)、中體驗(yàn)、大體驗(yàn)可以營(yíng)銷前置。中國(guó)不缺少房子，缺的是人性化、專業(yè)化的服務(wù)，中國(guó)老年人的真實(shí)需求是七怕，怕死、怕病、怕孤單、怕被騙、怕花錢、怕失眠、怕沒(méi)用。如果解決了，將會(huì)有自己的競(jìng)爭(zhēng)力和服務(wù)特色。

??專業(yè)決定品質(zhì)，專業(yè)化運(yùn)營(yíng)、專業(yè)化開(kāi)發(fā)。第五是定制式的模式，做康養(yǎng)項(xiàng)目，應(yīng)該先找客戶，研究客戶需求，因?yàn)榭蛻羰欠诸惙旨?jí)的，從升級(jí)狀況，失能失制的，身體需求、一般需求，輕剛需、硬剛需，需求不分類，一切都白費(fèi)，所以定制是營(yíng)銷、開(kāi)發(fā)、服務(wù)，能夠解決康養(yǎng)地產(chǎn)的定制問(wèn)題和運(yùn)營(yíng)問(wèn)題。

??第六個(gè)是養(yǎng)老+綜合體，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，第一個(gè)養(yǎng)老+生態(tài)農(nóng)業(yè)，旅游觀光，什么叫休閑度假，在一個(gè)地方待三天，旅區(qū)養(yǎng)老就是在一個(gè)地方待一個(gè)月，第五是養(yǎng)老+互聯(lián)網(wǎng)，養(yǎng)老+金融、養(yǎng)老+投資、養(yǎng)老+就業(yè)、養(yǎng)老+創(chuàng)業(yè)，積極應(yīng)對(duì)老齡化和健康化里面，政策是說(shuō)明我們中國(guó)的老年人長(zhǎng)壽健康。第二個(gè)是五十五到七十歲的健康自理的老年人，絕對(duì)不需要養(yǎng)老，需要什么？需要享受老年生活。所以我們?cè)趧偼诵莶痪玫睦夏耆耍惺甑绞迥甑狞S金期，剛退休的老年人創(chuàng)業(yè)成功率80%。應(yīng)屆畢業(yè)的大學(xué)生創(chuàng)業(yè)1%，我們要認(rèn)識(shí)到康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)重在產(chǎn)業(yè)。

??第七個(gè)出路就是雙創(chuàng)型老齡產(chǎn)業(yè)園，把模式創(chuàng)新。第八個(gè)是我們可以提供康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的全程策劃，可以提供全程的銷售，因?yàn)樽弑樘煜掠衅呷f(wàn)九千八百會(huì)員，都是退休的三高人群，退休的高級(jí)知識(shí)分子，退休的高級(jí)公務(wù)員，退休的高級(jí)民營(yíng)企業(yè)家或者是中高層的干部，高級(jí)管理者。第三個(gè)是全程籌備，第四個(gè)是全程運(yùn)營(yíng)。

??我們最后總結(jié)一下，就是做康養(yǎng)地產(chǎn)的項(xiàng)目最重要是要做好頂層設(shè)計(jì)，頂層設(shè)計(jì)最重要的是三句話。第一句話叫產(chǎn)業(yè)鏈、第二句話叫價(jià)值鏈、第三句話叫供應(yīng)鏈。我們?cè)诙嘣拖嚓P(guān)多元化怎么發(fā)展是重要的，保利集團(tuán)作為央企實(shí)力很強(qiáng)大，可以多元化發(fā)展，我們民營(yíng)企業(yè)肯定重視專業(yè)化發(fā)展。

??第二個(gè)的話，我們這個(gè)階段要做一個(gè)康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目想成功的話有五句話我們總結(jié)了一下，第一句話叫資產(chǎn)政權(quán)化，第二句話叫康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)化，第三句話服務(wù)智能化，第四句話運(yùn)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)化，就是O2O，第五句話是團(tuán)隊(duì)專業(yè)化。專門教育本科文憑，下一步發(fā)展老年電子產(chǎn)業(yè)，老年住宅產(chǎn)業(yè)和老年金融和財(cái)富產(chǎn)業(yè)等等，所以康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)如果能給它做起來(lái)的話，我們相信就不是希望一個(gè)養(yǎng)老的概念。

??最后的話我想我自己的想法，第一不忘初心，牢記使命。初心是什么呢，就是給老年人提供一個(gè)晚年的幸福生活，最少說(shuō)目前這個(gè)階段不是最好的機(jī)會(huì)，養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)需要認(rèn)真六門課程，老年心理學(xué)，老年行為學(xué)，老年消費(fèi)學(xué)，老年藝術(shù)和老年護(hù)理學(xué)。不忘使命，作為康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有使命感的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)從業(yè)者很容易成為一個(gè)，我們偏離官方的是四句話。為黨和政府分憂，讓投資者賺錢，這是我們必須牢記的使命，我們的愿景就是在未來(lái)十幾年能夠投資運(yùn)營(yíng)一百個(gè)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。第一不忘初心，牢記使命。

??第二基本理念，積極的老齡化、健康的老齡化極為重要，青年老人五十五到七十之內(nèi)，是寶貴的財(cái)富。第二就是健康老齡化，我們中國(guó)的老年人，長(zhǎng)壽不健康，慢性病纏身這是一個(gè)現(xiàn)象和需求，如何長(zhǎng)壽健康，剛才我們?cè)鴷?huì)長(zhǎng)說(shuō)，年輕人進(jìn)城創(chuàng)業(yè)，老年人出城享受健康生活，這是未來(lái)一個(gè)趨勢(shì)，我們陳會(huì)長(zhǎng)也講了這個(gè)問(wèn)題，我是在實(shí)踐中非常認(rèn)同的，這是第二個(gè)基本理念。

??第三個(gè)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)能力才是核心競(jìng)爭(zhēng)力，做現(xiàn)階段的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)，我已經(jīng)做了十幾年了，我總結(jié)了，只要我們核心競(jìng)爭(zhēng)能力提升，希望將會(huì)越來(lái)越好，最后的時(shí)間還有兩分鐘，第一句話，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景，無(wú)限美好，絕對(duì)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)未來(lái)市場(chǎng)的總產(chǎn)值，二十萬(wàn)億也好，多少萬(wàn)億也好，絕對(duì)是我們房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的必然方向，是重大戰(zhàn)略機(jī)遇。第二房地產(chǎn)公司做地產(chǎn)，容易做思維定制和慣性思考的路徑，折舊會(huì)很麻煩，所以的話我們一定要換位思考，老年人的需求到底是什么，我們要分類分級(jí)，所以我在全國(guó)老年辦開(kāi)會(huì)的時(shí)候反復(fù)講，消費(fèi)需求分類，一切白費(fèi)，第三個(gè)老年人不是包袱，老年人不是養(yǎng)老的簡(jiǎn)單對(duì)象，一定要認(rèn)識(shí)到，去了解老年人，如果我們今天從事康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，你真的了解老年人的需求嗎，所以老年人真的是怕死、怕病、怕孤單、怕被騙、怕花錢、怕失眠、怕沒(méi)用，這七大痛點(diǎn)，七大體系，解決了七大問(wèn)題，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，你做任何一個(gè)項(xiàng)目都有可能成功。