綠地南翔百年住宅實踐：從“磨合”到“融合”

2016-06-07 14:06:08來源：中房網

??綠地南翔百年住宅是綠地集團與中日建協，中國房地產業協會，中國建筑標準設計研究院共同打造的百年住宅試點項目，歷經三年時間進行產品和技術磨合，最終實現了中國首個百年住宅示范項目，打造了綠地集團“百年宅”系列產品，是整個房地產行業的一次顛覆性創新，留給業內很多值得思考和探索之處。

??百年宅項目位于上海市嘉定區南翔，由三幢精裝公寓組成，產品為90㎡2房，160㎡4房，190㎡5房，共234套，地上建筑面積約3萬方。2013年11月啟動蓄客，12月樣板房及工法展示館開放，2014年3月開盤首推90㎡，5月推售160㎡，9月推售190㎡，至10月底售罄，2015年7月順利交房。

??作為中日兩國政府合作的成果之一，南翔威廉公館百年宅項目從誕生開始，就被賦予了不平凡的使命，本項目是國內首個按照中國百年住宅技術體系進行開發的商品房項目，以建筑全生命周期的理念為基礎，圍繞保證住宅性能和品質的規劃設計、施工建造、維護使用、再生改建等技術為核心的新型工業化體系與應用技術集成。項目以中國百年住宅體系為基礎，在建筑長壽化、建設產業化、綠色低碳化、品質優良化等四個方面進行創新和優化。

??百年住宅的長壽化主要分三個方面，第一，百年宅的房屋主體結構的耐久性為100年，通過提升混凝土標號，增加保護層厚度，降低氯離子含量等措施，提高主體結構的耐久性。第二，全生命周期住宅，通過SI體系的剪力墻外置，內部形成大空間，靈活可變，滿足不同家庭結構在不同時期的空間需求，房間數可進行新的組合，滿足全生命周期的需求。第三，可體檢的住宅，通過SI體系，實現管線分離，管線不再埋在傳統的墻體內，方便更換，且在設備集中區域設置檢修口，方便對房屋進行體檢。

??百年住宅的產業化主要分兩個方面，第一，內裝部品部件的標準化，項目采用整體衛浴，整體廚房，全屋收納系統等，全部進行模數化工廠加工，保證了產品的精度和質量。第二，內裝施工全干式作業，部品都是在工廠進行預制加工，現場進行裝配，現場無水泥砂漿，避免因工人水平問題帶來的質量問題，同時也提高了施工的速度和精度。

??百年住宅的低碳化主要分四個方面，第一，節地節水，項目采用兩層地下車庫，地面綠化率高，同時利用雨水灌溉，雨水收集，透水地面等措施進行節水。第二，節能，項目采用日本YKK系統門窗和外遮陽系統，同時采用內外保溫，大大降低了建筑能耗。第三，改善室內環境，采用環保材料，如火山灰呼吸磚，環保地板，負壓式新風等，大大改善室內環境。第四，節材，通過SI分離技術，內墻可拆卸，龍骨可進行二次利用，同時內裝的全干式作業，大大減少了其他材料的利用。

??百年住宅的品質化主要分四個方面，第一，強調產品的品質，耐久性和后期服務，選用集團長期戰略品牌。第二，采用人性化、適老化設計，如電源高度，助力扶手，無障礙設計等。第三，采用分水集水系統，保證同時使用時的舒適度。第四，采用綠地精納系統，廚房，玄關，主臥，陽臺等多重收納，最大化的利用空間。

??項目集成了全干式工法、SI技術、新風技術、地暖技術、適老產品系統、環保內裝材料、全屋收納等多種新型技術，結合上海客戶的市場需求和項目的成本，綜合打造了百年住宅技術平臺。

??從理念到生產方式，再到工作流程，可以說每個節點都面臨著新舊做法的碰撞，在項目操作的過程中，得到了中房協，中國建筑標準院，日本市浦設計，海驪設計，海爾集團，松下集團等各設計團隊和施工團隊的大力支持。首個樣板房經歷反復拆改，技術重置，產品優化，成本反饋，最終得到比較好的市場檢驗。

??百年宅的創新不僅僅是技術的創新和整合，新的理念帶來了施工的變革，通過日本專家的幫助，技術人員對于施工工序進行了梳理，整理出共65項流程，嚴格控制項目施工過程。

??磨合是痛苦的，創新總要付出代價，對于企業來講，我們最終的目的不是為了痛，而是為了合，為了更好的和市場相融合，那么如何把這種復雜的技術體系用客戶能夠接受的語言和宣傳方式去說清楚，吸引客戶從過去僅僅關注房屋表面的功能到關注深層次的技術應用，這項工作遠比我們想象的要困難。大部分業主從一開始對于百年宅的價值并不十分感興趣，有些還會質疑這項新技術的可靠性。客戶首先關注的要點是地段、功能、空間設計等常規要素，而對于房子建設時使用了怎樣的技術，未來居住是否方便耐久，關注不多。在營銷推廣的第一階段，我們通過樣板房和工法展示間做了大量的技術展示，通過展示深度解讀百年宅作為國家級示范工程的價值體系，讓客戶進行感知，但我們發現僅僅從概念到技術，不能完全引發客戶的共鳴。營銷推廣的第二階段，從技術到人性進行轉變，百年宅已不再單純是技術，而是從客戶居住生活中痛點和敏感點切入，讓百年宅的優勢轉化為生活語言，在物料、接待說辭上，以情景式的代入、生活方式的交流為主，更多談論技術為生活帶來的便利，引發客戶對未來居家的憧憬，建立與目標客層的情感溝通，引發共鳴。同時，抓住百年住宅的核心賣點，通過與普通住宅不同方面的比較，利用反面事例襯托百年宅產品優勢，得到了比較好的市場反饋，客戶的理解轉化為利潤，項目最終比周邊競品單價高出3000元/㎡。