2024年第四季度中國長租房行業發展指數分析報告

2025-02-14 15:35:38 來源：中房網

??2024年第四季度，政府繼續推進住房租賃市場的發展，政策體系進一步完善。地方政府積極響應，推動租賃供應量的持續增長，市場整體保持穩定發展態勢。然而，受經濟環境和市場需求變化的影響，行業發展指數綜合得分有所下降。

??中國房地產業協會基于行業發展情況繼續發布《2024年四季度中國長租房發展指數分析報告》，該報告旨在剖析四季度以來住房租賃行業運營情況，為行業內外的觀察者和決策者提供具有價值的參考信息。

??一、發展指數綜合得分分析

??2024年四季度，長租房行業發展指數綜合得分51.37分，較上季度環比下降2.3分，同比下降5.8%。這一下降主要受到企業成長性指標得分顯著下降的影響，而企業規模性指標和盈利性指標得分則有所提升。具體來看，企業成長性指標從上季度的22.56分下降至19.8分，環比得分下降12.25個百分點；企業規模性指標從上季度的22.14分增長22.59分，環比增長2個百分點。企業盈利性指標從上季度的8.95提升至8.99分，環比增長0.42個百分點。主要原因一是2024年第四季度，雖然政府推進住房租賃市場發展，但政策重點或在優化現有租賃資源配置，對新增房源建設的直接激勵不足。二是，金融監管政策趨嚴，對長租房企業融資資質審查更嚴格，企業滿足融資條件難度增大。從樣本數據來看，企業融資得分同期下降70分。

??二、一級指標分析

??成長性：企業成長性指標從上季度的22.56分下降至19.8分，環比得分下降12.25個百分點，同比下降28.58%；這一下滑主要受到市場擴張放緩、市場需求低迷以及融資環境惡化等多方面因素的影響。具體來看，新增長租房數量減少，21家企業新增長租房數量下降超過50%；新增儲備項目數大幅下降31.51%，金融監管政策趨嚴，對長租房企業融資資質審查更嚴格，企業滿足融資條件難度增大，以及保障性租賃住房的大量入市，導致投資者對市場化長租房的關注度和投資意愿持觀望。

??規模性：企業規模性指標從上季度的22.14分增至22.59分，環比增長2個百分點，同比下降19.24%。這一變化反映了市場在政策支持和項目推進方面的積極進展，同時也揭示了市場面臨的挑戰。原因分析：一是前期政策支持下建設的長租房項目逐步完工并投入運營，推動了開業規模的增長。二是保障性租賃住房項目的推進進一步增加了市場供給，確保了項目的順利開業。此外，盡管市場面臨不確定性，但政策對長租房市場的長期支持促使企業維持了一定的項目儲備規模，以應對未來市場需求的增長。這些因素共同推動了規模性指標的提升，但整體同比下降表明市場仍需進一步努力以實現更全面的發展。

??盈利性：企業盈利性指標從上季度的8.95提升至8.99分，環比增長0.42個百分點，同比增長4.85%。這一增長主要得益于市場整體運營效率的提升和成本控制的有效性。盡管市場面臨一定的挑戰，如租金增長率的持續低迷和市場競爭的加劇，但企業通過優化運營流程、提高服務質量以及加強成本管理，成功提升了盈利水平。此外，政策對長租房市場的支持，如租金補貼和稅收優惠等，也為企業的盈利能力提供了有力保障。這些因素共同推動了盈利性指標的穩步增長，顯示出長租房市場在政策支持和企業努力下，盈利能力有所提升。

??三、二級指標分析

??（一）成長性

??1.新增長租房數量：四季度行業新增長租房指數得分從上季度的66.74分下降至64.55分，較上季度降低2.19分，環比下降3.29個百分點，同比下降9.74%。根據樣本數據顯示，與三季度相比，新增長租房數量從66742間下降至64549間，環比減少3.29%，具體來看，有21家企業新增長租房數量下降50%以上，有18家企業數量增長主要集中于三季度無增長的企業，有10家企業本季度沒有新增。

??2.新增儲備項目數：四季度，長租房市場的新增儲備項目數指數得分從上季度的51.99分下降至35.61分，較上季度下降16.38分，環比下降31.51個百分點，同比下降69.76%。根據樣本數據，從三季度到四季度，新增儲備項目數51993套/間下降至35609套/間。環比下降31.51%。金融政策收緊，對長租房企業建設資金獲取限制增多，增加了項目儲備成本和風險，致使企業減少新增長租房數量和新增儲備項目。

??3.租金增長率：四季度行業租金增長率得分出現顯著下降，從上季度的-8.9分提升至-7.73分，環比增長0.12個百分點，從樣本數據來看本季度平均租金雖略有增長，但增長幅度不大4.53(元/㎡/月)，且市場自三季度以來持續處于淡季，需求保持相對低位。

??4.客戶續簽率情況：四季度客戶續簽率得分保持在70分，與上季度持平，但從樣本數據來看，行業平均續簽率從三季度的56.96%上升至58.49%，從樣本數據顯示環比增長2.7個百分點，同比增長4.21%。具體來看，有7家企業續簽率在40%到49%之間，24家企業在50%到59%之間，11家企業在60%到69%之間,而8家企業的續簽可達到70%到85%，且新投海瑜和大華享寓本季度客戶續簽率達到90%以上。原因分析：政策引導下，長租房企業服務質量提升，如加強房源維護、提供更多配套服務等，提高租客滿意度，促進續簽。

??5.外部融資規模情況分析：四季度外部融資規模情況本季度得分10分，較上季度降低20分，環比下降66.67個百分點，同比減少87.5%。原因分析：可能與市場環境和政策導向的變化有關。盡管政策引導下長租房企業在服務質量上有所提升，如加強房源維護、提供更多配套服務等，這些措施提高了租客滿意度并促進了續簽，但整體市場融資環境可能受到宏觀經濟形勢、金融政策調整以及投資者信心變化等因素的影響。此外，隨著保障性租賃住房的大量入市，市場供給增加，可能導致投資者對市場化長租房的關注度和投資意愿的觀望。這些因素綜合影響了長租房行業的外部融資規模。

??（二）規模性

??1.行業開業規模量：四季度，長租房行業開業規模量指標得分從上季度的54.3分提升至56.26分，較上季度增加1.96分，環比增長3.62個百分點，同比增長26.54%。這一增長主要得益于前期政策支持下建設的長租房項目逐步完工并投入運營。政策對項目建設的規范和引導，確保了項目的順利開業。此外，隨著保障性租賃住房項目的推進，市場供給進一步增加，推動了整體開業規模的擴大。根據樣本數據，四季度開業總規模達到112.52萬套/間，相較上季度增長了3.93萬套/間。這些數據表明，長租房市場在政策的推動下，繼續保持了良好的發展態勢，為滿足市場需求提供了更多的租賃房源。

??2.行業儲備規模情況（在管項目含儲備項目）：四季度行業儲備規模得分也略有提升，從上季度的75.24分，提升至75.57分，環比增長了0.43個百分點，同比增長21.23%。原因分析：政策鼓勵長租房市場長期發展，基于長期戰略考慮，企業維持了一定的項目儲備規模。盡管市場面臨諸多不確定性，但政策對長租房市場的長期支持，促使企業積極籌備新項目，以應對未來市場需求的增長。

??（三）盈利性

??1.租金收入：四季度行業租金收入得分33.53分，較上季度降低0.18分，租金收入環比降低0.52個百分點，同比增長31.67%。原因分析：三季度以來市場持續處于淡季，租賃需求相對減少。同時，隨著保障性租賃住房的批量入市，市場供應量明顯增加，加劇了市場競爭。

??2.其他營業收入（多元增值收入）：四季度其他營業收入得分0.25分，較上季度略有提升，環比增長20.96個百分點。從樣本數據來看，其他營業收入同比趨于穩步提升。原因分析：盡管長租房市場整體仍處于調整期，但企業在多元增值服務方面的探索和創新正在取得積極成效。隨著租客對生活品質和個性化服務需求的增加，企業通過提供如社區活動、增值服務、智能家居等多元化的增值服務，逐步提升了收入水平。此外，政策對租賃市場的支持和鼓勵，也為企業的多元化經營提供了良好的外部環境。

??3.出租率：本季度行業出租率得分雖然保持滿分100分，與上季度持平，但從實際出租率的絕對值來看，行業平均出租率從三季度的92.7%，下降至91.71%，減少了0.99個百分點，同比下降1.96%。市場進入傳統淡季有關，租賃需求相對減少。原因分析：市場進入傳統淡季，租賃需求相對減少。同時，隨著保障性租賃住房的批量入市，市場供應量明顯增加，租客的選擇增多，導致市場競爭加劇。此外，根據相關二手房平臺數據，二手房市場交易成本或價格的變化也影響了租客的選擇。如果二手房交易成本降低或價格下降，部分租客可能選擇購買二手房，從而影響長租房的出租率。

??4.運營成本：本季度運營成本得分為32.49分，相較于三季度得分增長1.2分，較上季度略有提升，環比增長3.81個百分點，同比增長14.13%。原因分析：長租房市場在運營成本方面的持續優化和管理效率的提升。盡管市場整體租金水平有所波動，但企業通過優化運營流程、提高資源利用效率以及加強成本控制，成功降低了運營成本。此外，隨著保障性租賃住房項目的推進，企業可能在項目管理和運營上積累了更多經驗，進一步提升了運營效率。

本期長租房行業發展指數成分企業名單

排序按照參編順序排列

??數據說明：

??1.數據統計時間為2024年10月1日至2024年12月31日。

??2.本報告中的數據來源為數據提報合格的住房租賃企業提供，中國房地產業協會會同上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司通過多途徑數據監測，包括現場項目調研，對住房租賃企業提供數據進行驗證。

??3.本報告分數計算方法詳見《關于印發編制長租房發展指數的通知》（中國房協〔2023〕201號）內容。

??主要研究成員：

??張其光王毅趙曉英王偉王俊林劉穎肖曉

??聯系方式：

??中國房地產業協會長租房分會

??地址：北京市海淀區首體南路9號主語國際中心4號樓10層

郵箱：fangxieczffh@163.com

??報告說明：

??本報告是由中國房地產業協會長租房分會出品的《中國長租房行業發展指數分析報告》系列報告之季度報告，旨在準確反映住房租賃市場的發展狀況，推動行業健康發展，促進建立租購并舉的住房制度。更多行業信息，請關注中房網長租房分會（http://www.b3prt.cn/zt/czf/index.html）和長租房分會微信公眾號。