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導(dǎo)讀
馮興元：多重因素將影響2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展
通貨膨脹率、存貸款準(zhǔn)備金是否會(huì)下降；政府財(cái)政擴(kuò)張是否能夠收斂，限購(gòu)是否會(huì)放開，房地產(chǎn)稅是否會(huì)鋪開開征，這些都可能影響2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。12月初，中房網(wǎng)獨(dú)家策劃專題“破局2012——中房網(wǎng)?2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與格局前瞻系列訪談”，獨(dú)家專訪了馮興元先生。
本期嘉賓
馮興元，經(jīng)濟(jì)學(xué)家。現(xiàn)任中國(guó)社科院農(nóng)發(fā)所研究員、研究生院教授，中小銀行研究基地副秘書長(zhǎng)，法蘭克福財(cái)經(jīng)管理大學(xué)東西方文商研究中心研究員，天則經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)、理事。

明年上半年一段時(shí)間內(nèi)依然是房地產(chǎn)的冬天

馮興元
過多的行政手段已嚴(yán)重影響市場(chǎng)正常運(yùn)行
當(dāng)前只通過行政手段去調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)是不正確的，政府過多的行政手段已經(jīng)嚴(yán)重影響了市場(chǎng)的正常運(yùn)行。“真正適當(dāng)?shù)恼{(diào)控應(yīng)該是政府開放市場(chǎng)、放開供給、放開多種土地需求者的進(jìn)入，降低稅費(fèi)，降低土地轉(zhuǎn)讓收入，采用多種形式籌資建房等手段去化解高房?jī)r(jià)問題，而不是通過單純的行政手段。”
冬天會(huì)持續(xù)到明年上半年
對(duì)于2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，通貨膨脹率、存貸款準(zhǔn)備金是否會(huì)下降；政府的財(cái)政擴(kuò)張是否能夠收斂，限購(gòu)是否會(huì)放開，房地產(chǎn)稅是否會(huì)鋪開開征等等，這些都可能影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。就總體市場(chǎng)而言，至少明年上半年最初一段時(shí)間依然會(huì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的冬天，政府的調(diào)控不會(huì)輕易松手，但減少信貸控制的轉(zhuǎn)折點(diǎn)也很可能在明年上半年。[詳細(xì)]

資金壓力或造成房企洗牌

中小房企被洗牌首當(dāng)其沖
在當(dāng)前的嚴(yán)厲調(diào)控下，地產(chǎn)行業(yè)正在面臨一輪洗牌。行業(yè)中許多中小型企業(yè)、甚至一些大型企業(yè)的資金鏈?zhǔn)呛艽嗳醯模诋?dāng)前的調(diào)控形勢(shì)下，他們是很難從傳統(tǒng)渠道貸款和融資的，甚至在“黑市”也很難搞到補(bǔ)充資金。此外，國(guó)企且擁有雄厚的資本金，并可以低成本的吸納貸款作為堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，有可能在本調(diào)控階段極易接收、收購(gòu)、吞并一批由于資金鏈?zhǔn)茏瓒y以在市場(chǎng)上生存的中小型房企。[詳細(xì)]

農(nóng)場(chǎng)集體土地流轉(zhuǎn)改革是個(gè)重大問題

現(xiàn)行的土地政策是對(duì)農(nóng)民權(quán)益的嚴(yán)重剝奪
農(nóng)村集體（其背后就是農(nóng)民）土地唯一可出售的對(duì)象就是城市政府，政府將價(jià)格壓低后通過土地儲(chǔ)備再倒賣出去掙錢，這是一種很嚴(yán)重的農(nóng)民權(quán)益剝奪。“如果農(nóng)村集體作為供給方，城鄉(xiāng)個(gè)人和各種單位作為需求方可以直接參與土地交易，我想房?jī)r(jià)會(huì)很快下跌。”[詳細(xì)]

財(cái)政和貨幣政策前瞻

高波
財(cái)政和貨幣政策應(yīng)該“雙緊”
財(cái)政政策和貨幣政策，應(yīng)該采取“雙緊”，一方面財(cái)政擴(kuò)張應(yīng)該減少，另一方面貨幣政策可以調(diào)整一下，可以提升基準(zhǔn)利率。現(xiàn)在一方面控制銀行信貸，另一方面擴(kuò)大財(cái)政支出是不對(duì)的，應(yīng)該反過來進(jìn)行。在貨幣政策方面，目前民企的資金饑渴度很高，銀行基準(zhǔn)利率提高可以改進(jìn)對(duì)其信貸供給，而不是抑制。
“國(guó)進(jìn)民退” 會(huì)使我國(guó)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量越來越差
從2001年至2009年，天則經(jīng)濟(jì)研究所的研究結(jié)果為國(guó)有企業(yè)自在這近10年間實(shí)際利潤(rùn)為負(fù)，它們的賬目利潤(rùn)很高，但拿到的貸款和資源相對(duì)于民營(yíng)企業(yè)是低成本甚至是零成本的，同時(shí)也得到了很多補(bǔ)貼，這些錢加起來是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過賬面利潤(rùn)，“如果民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展空間被限制得越來越窄，中央還會(huì)靠國(guó)企、地方政府和國(guó)有項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)政擴(kuò)張，這不是好事，因?yàn)檫@樣會(huì)使我國(guó)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量越來越差。”[詳細(xì)]

第一，希望政府能夠?qū)嵭欣适袌?chǎng)化。第二，政府的貨幣政策能夠得到調(diào)整。

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