2024
房地產開發企業綜合實力TOP500
測評研究報告
2024.03.20
發布機構
中國房地產業協會
上海易居房地產研究院
測評背景
中國房地產業協會、上海易居房地產研究院共同主持的“房地產開發企業綜合實力TOP500”測評工作已連續開展十六年，測評成果和研究報告在業內得到認可，已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。本次測評采用了《中國房地產開發企業綜合實力測評標準》中科學、公正、客觀、權威的測評體系，從企業規模、風險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創新能力、產品品質、社會責任八大方面，采用了收入規模、開發規模、資產規模、利潤規模、融資能力、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產資料、運營能力、人力資源運營能力、管理創新、經營創新、綠色環保、產品技術創新、建筑質量、經濟責任、公益活動、榮譽與信用狀況、負面事件等25個二級指標，包括房地產業務收入、持有性物業租賃收入、房地產銷售面積、資產總額、利潤總額、現金流動負債比等73個三級指標全面衡量企業的綜合實力。
本次測評報告同時發布2024房地產開發企業綜合實力TOP500，以及房地產開發企業國企綜合實力TOP50、商業地產綜合實力TOP10、商業地產運營TOP10、經營績效TOP10、穩健經營TOP10、責任地產TOP10、創新能力TOP10、外資企業TOP10、交付力TOP20、產品力TOP20、典型項目、優秀產品系、城市更新最佳實踐項目等相關測評成果。
通過開展中國房地產開發企業綜合實力TOP500測評，全面客觀地評估房地產開發企業的綜合實力，對房地產開發企業乃至整個行業的良性競爭和健康發展有著重要的意義：（1）通過對房地產開發企業的測評研究，將企業經營成果進行行業內縱向對比，可以讓企業經營者更清晰地了解自身在本行業所處的地位，加深對企業決策執行效果及行業內其他企業經營動向的了解，有利于企業進行市場定位并促進企業全面創新；（2）通過公開發布測評結果，可以客觀反映開發企業的有效發展程度，強化對企業的外部監督，提高市場對企業的認可度，有利于增強企業的市場競爭力并提升房地產開發企業的品牌意識；（3）通過樹立履行社會責任的典型，提高企業參與社會公益活動、保障性住房投資建設的積極性，有利于提升房地產開發企業對社會責任的認識，營造重視企業社會責任的良好氛圍；（4）通過多維度全面展示骨干房地產開發企業的經營、管理、運營等方面的整體狀況，幫助各種機構和個人投資者能夠有效地判斷相關開發企業經營績效情況及在行業中的地位，有利于機構和個人投資者進行理性投資和消費，也有利于政府相關部門進行有效的宏觀調控和制定經濟政策。
測評榜單
2024房地產開發企業綜合實力TOP500
2024房地產開發企業專項測評成果
榜單解讀
綜合實力保利第一
排名變動率有縮小
2024房地產開發企業綜合實力TOP500前三位由保利、中海、萬科占據。其中，保利超越中海、萬科，升至第一，華潤保持第四，招商蛇口、龍湖、綠城、建發、越秀、新城分列第五至第十位。
2024年，榜單變動率有所縮小，頭部房企排名相對穩定。相對2023年，TOP10變動率為20%，TOP50變動率為18%，TOP100變動率為15%，TOP500變動率為19%。排名提升的房企普遍經營穩健、資金面廣、產品力扎實，其中部分國資背景的房企排名提升顯著。
資產規模降幅收窄
優質房企逆市擴張
2023年，TOP500房地產開發企業總資產均值為847.85億元，同比下降1.50%；凈資產均值為188.16億元，同比下降0.56%。2023年TOP500房企總資產、凈資產規模繼續下降，但降幅較上年有明顯收縮。
杠桿規模有所回升
房企償債壓力加大
TOP500房企2023年資產負債率均值為63.84%，較上年下降3.34個百分點；凈負債率均值為96.92%，較上年上升7.94個百分點，負債維持在高位。在總有息負債規模變動相對較小的情況下，凈負債率持續上漲的主要原因在于現金總額的下滑。
2023年TOP500房企流動比率均值為1.74，較上年下降0.03；速動比率均值為0.76，較上年下降0.06，二者較上年均有小幅下滑。有超過七成的房企速動比率小于1，可變現的流動資產無法覆蓋流動債務，短期償債壓力加大。
能力
行業利潤空間收窄
房企盈利持續承壓
2023年，TOP500房地產開發企業總資產收益率均值為0.56%，較上年下降了0.20個百分點；凈資產收益率均值為2.49%，較上年下降了1.25個百分點；成本費用利潤率均值為4.06%，較上年下降了1.68個百分點。2023年房地產市場信心不足，企業利潤空間收窄，總資產規模也持續負增長，TOP500房企總資產收益率繼續下降。
銷售同比降幅趨緩
企業延續分化格局
2023年TOP500房地產企業銷售面積同比下降19.01%，降幅較上年大幅收窄；銷售金額同比下降10.45%，連續三年增長率為負。2023年行業銷售持續回落，雖然政策面持續釋放利好，但購房者的信心修復不及預期，房企銷售去化和回款持續承壓。2024年經營環境仍充滿不確定性，房企需積極采取策略適應變化，促進銷售保證流動性安全。
運營效率有所提高
央企國企加速結算
2023年TOP500房地產開發企業存貨周轉率均值為0.13，較上年提升0.01；流動資產周轉率均值為0.15，較上年提升0.01；總資產周轉率均值為0.09，較上年下降0.01。
在保交付的壓力及降杠桿的迫切需求下，房企加快了周轉速度，同時投資態度謹慎，存貨總量下降，TOP500房企存貨周轉率和流動資產周轉率均值實現了同比小幅上升。受銷售金額下降影響，總資產周轉率均值繼續下滑。
政企合力保證交付
提升品質服務客戶
2023年，“保交樓”工作推進一年多以來，政府、金融機構、房企三方協同發力，已取得豐碩成果。2023年，多家房企交付量超過2022年，其中增幅較大的有中海、融創、佳兆業等房企。碧桂園2023年累計完成交付房屋60萬套，交付量居行業榜首；融創交付量為31萬套；保利、綠地、中海作為經營穩健的國央企代表，交付量均超20萬套。
在保交付工作持續推進中，房企把交付作為重要目標在貫徹，如期甚至提前交付是開發商回饋業主信任最重要的一環，品質交付則是房企追求的更高目標。當下“長期主義”成為房地產行業價值的底盤，越來越多的房企自發進入品質交付階段。各家房企的交付流程逐漸體系化和完善化，為品質交付提供有力保障。
稅收貢獻有所下降
全面履行社會責任
近年來，房地產市場整體低迷導致房企營業收入持續下滑，經營層面的壓力直接傳導到了納稅表現，典型房企中有超過六成出現所得稅負增長情況。2023年，TOP500房企所得稅均值為2.75億元，同比下降5.20%；稅金及附加均值為4.03億元，同比下降7.73%。
社會發展需要多元力量支持，企業成長也需要兼顧社會效益，社會責任作為一根紐帶將企業與社會發展緊密聯系在一起，積極履行社會責任是房企實現可持續、高質量發展的必由之路。
測評結論
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