??專(zhuān)題視點(diǎn)

??回顧2022年，房地產(chǎn)步入深度調(diào)整期，行業(yè)規(guī)模重回2015年，房?jī)r(jià)穩(wěn)步下行。不過(guò)其中仍有部分城市表現(xiàn)“可圈可點(diǎn)”：以北京、上海、杭州、合肥、成都、長(zhǎng)沙、西安為典型代表，整體項(xiàng)目平均去化率仍保持在5成以上。一二手房市場(chǎng)成交同比降幅好于全國(guó)水平，熱點(diǎn)地塊在“國(guó)央平”托底的大趨勢(shì)下仍能出現(xiàn)多次競(jìng)價(jià)的現(xiàn)象。

??PART.01

??全國(guó)銷(xiāo)售規(guī)模回到7年前京滬杭蓉廬長(zhǎng)鎬等7城表現(xiàn)強(qiáng)于大勢(shì)

??（本節(jié)有刪減）

??（一）新房市場(chǎng)：滬蓉鎬等成交同比跌幅20%以?xún)?nèi)，供求比低于1.2（略）

??（二）項(xiàng)目去化：開(kāi)盤(pán)去化率高于5成，質(zhì)優(yōu)項(xiàng)目引領(lǐng)購(gòu)房情緒保持

??至2022年12月全國(guó)重點(diǎn)城市新開(kāi)盤(pán)去化率低至34%。在整體熱度轉(zhuǎn)降的大趨勢(shì)下，熱點(diǎn)城市全年均保持較高的銷(xiāo)售水平。

??7個(gè)城市2022年平均新開(kāi)盤(pán)去化率均維持在50%以上，其中上海超過(guò)74%、杭州、合肥和長(zhǎng)沙超過(guò)6成。北京第四季度新開(kāi)盤(pán)去化率高達(dá)85%。在優(yōu)質(zhì)剛需項(xiàng)目和倒掛項(xiàng)目的有序入市下，熱點(diǎn)城市雖在部分季度去化率降至50%以下，但仍顯著好于全國(guó)水平、且持續(xù)維持市場(chǎng)熱度。

??（三）二手成交：杭鎬等二手成交好于新房，樓市大循環(huán)頗具韌性（略）

??（四）土地市場(chǎng)：京滬杭土拍競(jìng)價(jià)角逐，蓉長(zhǎng)等國(guó)央平托底延續(xù)（略）

??PART.02

??需求回歸自住

??供應(yīng)稀缺核心區(qū)改善新盤(pán)熱銷(xiāo)

??小面積二手吸納剛需

??（本節(jié)有刪減）

??（一）成交結(jié)構(gòu)：核心區(qū)改善新盤(pán)熱度猶存，低總價(jià)二手成交占比上升（本節(jié)有刪減）

??1、區(qū)域：市中心、新城等核心區(qū)成交占比持增，外圍郊縣急速降溫（略）

??2、面積段：新房140平以上占比持增，二手小70平以下成交“中堅(jiān)”

??從7城個(gè)面積段成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)特征來(lái)看，一方面100-120平和120-140平成交占比持穩(wěn)，均在20%及以上；另一方面，面積段越大房源成交占比有遞增趨勢(shì)：180平以上房源2022年成交占比為9%，較前四年占比均值上漲4個(gè)百分點(diǎn)，140-160平、160-180平房源成交占比也較此前提升了2個(gè)百分點(diǎn)。而與之形成鮮明對(duì)比的是，70平以下房源、80-90平房源2022年成交占比顯著回落，跌幅分別達(dá)到了4個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。

??分城市來(lái)看，杭州、合肥主力面積段都集中在100-120平、120-140平，累計(jì)占比均超50%，以100平為分界線，100平以下各面積段成交占比基本持降，100平以上各面積段成交占比持增，目前來(lái)看，整體市場(chǎng)復(fù)歸理性，購(gòu)房以自住需求為主導(dǎo)，加之房?jī)r(jià)收入比適中，購(gòu)房難度不及一線城市，因而整體面積段有大型化趨勢(shì)。

??西安、成都作為中部區(qū)域核心，整體主力面積段也是集中在100-120平，120-140平，累計(jì)占比同樣接近50%。不過(guò)以120平為分界線，120平以下各面積段成交占比基本持降，120平以上各面積段成交占比持增，這類(lèi)城市主要依托剛改和改善需求支撐市場(chǎng)，一方面房?jī)r(jià)適中，居民難度不高；另一方面，高改180平以上2022年占比均超10%，較前四年占比均值漲幅均在5個(gè)百分點(diǎn)以上，說(shuō)明對(duì)于豪宅需求有增無(wú)減，高端購(gòu)買(mǎi)力依舊強(qiáng)勁。

??而上海、北京、長(zhǎng)沙則呈現(xiàn)出顯著的差異化特征，具體來(lái)看，上海是典型的“兩頭冷，中間翹”：90平以下成交占比持降，90-120平成交占比持增，120平以上成交占比穩(wěn)中有降，主要基于一線房?jī)r(jià)較高，購(gòu)房條件嚴(yán)苛，居民珍惜“房票”，因而購(gòu)房基本都會(huì)考慮“一步到位”，90-120平屬于主力首選，而90平以下因戶(hù)型功能性缺失正在逐步退出成交主流。而120平以上成交占比下降主要因供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，房源稀缺，因而呈現(xiàn)供不應(yīng)求。

??與之形成鮮明對(duì)比的當(dāng)屬長(zhǎng)沙，“兩頭熱，中間冷”：一方面70平以下公寓產(chǎn)品迎合了剛需、投資購(gòu)房需求，面積小、總價(jià)低。而140平以上高改和豪宅需求旺盛，成交占比持增，其中180平以上增幅達(dá)到了7個(gè)百分點(diǎn)。

??北京80-90平成交占比顯著回落15個(gè)百分點(diǎn)，主要與供應(yīng)結(jié)構(gòu)息息相關(guān)，余下漲幅較為顯著當(dāng)屬90-120平，滿足了剛需和剛改購(gòu)房需求。

??結(jié)合二手住宅成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)綜合對(duì)比，二手成交結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，變動(dòng)幅度不如新房劇烈：北京、上海以70平以下為成交主力，占比基本都在四成左右，杭州70平以下占比也達(dá)到32%，合肥成交主力在90-120平，整體成交主力面積段均小于新房，可見(jiàn)二手住宅全面承接剛需。

??從成交占比變動(dòng)情況來(lái)看，北京變動(dòng)幅度不大，上海70-80平成交占比上升3個(gè)百分點(diǎn)，杭州則是70平以下成交占比上升3個(gè)百分點(diǎn)，合肥70-80平、80-90平、90-100平成交占比均上升2個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅小面積段成交占比上升也側(cè)面印證出剛需更剛，購(gòu)買(mǎi)力捉襟見(jiàn)肘，由新房市場(chǎng)被分流至二手房市場(chǎng)的特征。

??3、總價(jià)段：京滬杭蓉廬等中高改韌性較強(qiáng)，高總價(jià)段占比穩(wěn)中有增

??從7城各總價(jià)段成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)特征來(lái)看，隨著房?jī)r(jià)上漲，低總價(jià)段100萬(wàn)以下、100-200萬(wàn)成交占比有了顯著回落，與前四年占比均值相比分別回落10個(gè)百分點(diǎn)以上，與2021年同比也下降了2個(gè)百分點(diǎn)和5個(gè)百分點(diǎn)。1000萬(wàn)以上豪宅占比上升，增幅在3-4個(gè)百分點(diǎn)。

??因北京、上海、杭州、成都、合肥、西安、長(zhǎng)沙7城房?jī)r(jià)存在差異，我們以5萬(wàn)元/平作為分界線，將5城劃分為兩類(lèi)圈定總價(jià)段，一類(lèi)以北京、上海為典型代表，總價(jià)300-500萬(wàn)成交占比均超25%，北京300萬(wàn)以下成交占比也達(dá)到了28%，但較各自過(guò)去四年均值均呈回落態(tài)勢(shì)，事實(shí)上，隨著房?jī)r(jià)不斷攀升，總價(jià)段也存在上移趨勢(shì)，600-800萬(wàn)、800-1000萬(wàn)、1000-3000萬(wàn)成交占比均有2-6個(gè)百分點(diǎn)的漲幅，中改和高改需求韌性較強(qiáng)，而頂豪3000萬(wàn)以上成交規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定，變動(dòng)不大。

??另一類(lèi)以杭州、成都、合肥、西安等為典型代表，四城的共同特征為300-500萬(wàn)成交占比增長(zhǎng)顯著，均超10個(gè)百分點(diǎn)，成都高達(dá)18個(gè)百分點(diǎn)。細(xì)化到單個(gè)城市，杭州以300萬(wàn)為分界線、成都、合肥、西安以150萬(wàn)為分界線，總價(jià)在分界線以上成交占比持增，總價(jià)在分界線以下成交占比持降，目前整體購(gòu)房需求回歸自住，目前四城均表現(xiàn)出中改和高改需求堅(jiān)挺特征，這點(diǎn)與一線城市類(lèi)似。

??值得關(guān)注的當(dāng)屬長(zhǎng)沙，總價(jià)50萬(wàn)以下2022年成交占比較前4年均值上漲了10個(gè)百分，主要源于對(duì)小面積公寓需求相對(duì)旺盛，總價(jià)低也滿足了剛需小夫妻基本居住需求，因而備受購(gòu)房者青睞。

??結(jié)合二手住宅成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)綜合對(duì)比，二手成交結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，變動(dòng)幅度不如新房劇烈，與新房相比，二手房全面承接剛需屬性更強(qiáng)，總價(jià)100-400萬(wàn)基本處于成交主力區(qū)間，合肥總價(jià)段下移，以300萬(wàn)以下占比較大，100-200萬(wàn)占比高達(dá)53%。

??從成交占比變動(dòng)情況來(lái)看，上海200萬(wàn)以下占比持增，北京100萬(wàn)以下占比持增，而上海、北京、杭州200-300萬(wàn)均出現(xiàn)了穩(wěn)步下滑，主要源于剛需降級(jí)，購(gòu)買(mǎi)力分化持續(xù)加劇，而500萬(wàn)以上中高端項(xiàng)目整體占比變動(dòng)不大，改善需求韌性較強(qiáng)，仍有潛力可挖。

??（二）熱銷(xiāo)項(xiàng)目：核心區(qū)和價(jià)格倒掛是改善盤(pán)流量密碼，剛需主打低價(jià)（本節(jié)有刪減）

??1、核心區(qū)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率近9成，價(jià)格倒掛、供應(yīng)稀缺多因素加持2022年熱點(diǎn)城市熱銷(xiāo)項(xiàng)目向核心區(qū)聚集，遠(yuǎn)郊區(qū)在售項(xiàng)目去化率顯著低于全市水平。其背后原因即資金向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)聚集。以杭州為例，依據(jù)區(qū)域劃定濱江區(qū)、拱墅區(qū)、上城區(qū)、西湖區(qū)、余杭區(qū)5區(qū)為核心區(qū)。2022年杭州累計(jì)239個(gè)項(xiàng)目新開(kāi)盤(pán)和加推532次，全市平均去化率66%，其中核心區(qū)87%，上城區(qū)和余杭區(qū)去化達(dá)91%；而遠(yuǎn)郊區(qū)僅45%，富陽(yáng)區(qū)和臨安區(qū)去化率分別低至18%和16%。

??具體到微觀項(xiàng)目特征，核心區(qū)熱銷(xiāo)項(xiàng)目多有價(jià)格倒掛優(yōu)勢(shì)，同時(shí)具有成熟板塊資源配套加持；兼具板塊供應(yīng)稀缺等優(yōu)勢(shì)。杭州拱墅區(qū)華潤(rùn)·杭曜置地中心價(jià)格倒掛。項(xiàng)目位于申花板塊，與周邊競(jìng)品價(jià)格倒掛達(dá)3萬(wàn)元/平方米，以主力面積段118平方米計(jì)算套均倒掛價(jià)值超過(guò)300萬(wàn)元。因此項(xiàng)目擁集了充足客戶(hù)資源。上城區(qū)建發(fā)華發(fā)·江華璽云千萬(wàn)豪宅配套規(guī)劃雙加持下增值潛力較大

??2022年杭州核心區(qū)的豪宅項(xiàng)目去化率高達(dá)94%，多落位于城市重點(diǎn)規(guī)劃板塊。以前述項(xiàng)目為例，作為建發(fā)集團(tuán)在錢(qián)江新城二期開(kāi)發(fā)的“雙子星”之一，可享江河匯及錢(qián)新1.0優(yōu)質(zhì)配套輻射，毗鄰距離九號(hào)線五堡站、在建的杭州IFC、連堡豐城、五堡TOD等綜合體等軌交和生活配套齊全。又如上海浦東新區(qū)東方悅瀾項(xiàng)目，銷(xiāo)售均價(jià)11.9萬(wàn)元/平方米，認(rèn)購(gòu)率308%。項(xiàng)目位于前灘中央活動(dòng)區(qū)，優(yōu)質(zhì)配套和二手房倒掛下收到客戶(hù)擁躉。而位于寶山區(qū)淞南的碧桂園柏悅江灣開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)超過(guò)1000組，項(xiàng)目在配套上直接享受楊浦新江灣利好，同時(shí)軌交上和商業(yè)上也具備步行內(nèi)完整配套。此外成都新鴻基悅城、西安天地源丹軒坊一二手房?jī)r(jià)差均接近一倍，后者搖號(hào)人數(shù)超過(guò)2萬(wàn)人，中簽率僅1%。

??另一部分熱銷(xiāo)項(xiàng)目則是由于核心板塊供應(yīng)長(zhǎng)期短缺，少量供應(yīng)下呈現(xiàn)“供遠(yuǎn)小于求”的現(xiàn)象。疊加核心板塊的優(yōu)質(zhì)配套從而熱銷(xiāo)。

??如杭州余杭區(qū)濱江·楓汀云邸板塊供應(yīng)稀缺。項(xiàng)目位于未來(lái)科技城板塊，板塊內(nèi)供應(yīng)稀缺，2022年新增商品住宅入市2840套，僅占全市供應(yīng)的3%，同比下降48%。因此該項(xiàng)目首開(kāi)154套售罄，830組家庭登記中簽率18.55%。又如西安高新區(qū)的金泰觀瀾府，項(xiàng)目所在板塊已無(wú)空余宅地。因此項(xiàng)目推出58套房源后當(dāng)日售罄。

??2、近郊剛需盤(pán)打造“低價(jià)高質(zhì)”，階段性?xún)?yōu)惠倒逼客戶(hù)成交轉(zhuǎn)化

??除了因核心地段和價(jià)格倒掛而具有增值潛力外，2022年熱點(diǎn)城市部分在售項(xiàng)目熱銷(xiāo)也是大力折扣優(yōu)惠下“低價(jià)高質(zhì)”的結(jié)果。

??根據(jù)調(diào)研情況來(lái)看，7個(gè)熱點(diǎn)城市中“低價(jià)高質(zhì)”項(xiàng)目多以近郊剛需盤(pán)為主。具體而言：

??如位于北京昌平的城建國(guó)譽(yù)燕園項(xiàng)目，項(xiàng)目主力面積段為76-108平方米三房，客群來(lái)源以地緣性三口之家為主。自住和落戶(hù)需求下首次置業(yè)比例高達(dá)70%。因此在項(xiàng)目周邊規(guī)劃有學(xué)校、商業(yè)等基礎(chǔ)配套的前提下，3.9萬(wàn)元/平方米的銷(xiāo)售均價(jià)下套均總價(jià)400萬(wàn)元以?xún)?nèi)。“低總價(jià)高性?xún)r(jià)比”下該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)勁銷(xiāo)。

??與此類(lèi)似的還有位于上海寶山的大話朗香公園映項(xiàng)目，項(xiàng)目位于近郊享受雙軌交交通，并且自帶商業(yè)。銷(xiāo)售均價(jià)5.7萬(wàn)元/平方米和最低79平方米的主力戶(hù)型也將總價(jià)控制在500萬(wàn)元左右。優(yōu)質(zhì)配套和相對(duì)較低的總價(jià)使得項(xiàng)目首開(kāi)462套房源售罄。

??另外部分項(xiàng)目在“低價(jià)高質(zhì)”的基礎(chǔ)上更近一步，通過(guò)階段性?xún)?yōu)惠降低客戶(hù)購(gòu)房門(mén)檻，倒逼成交轉(zhuǎn)化。

??如西安浐灞區(qū)招商城市主場(chǎng)在擁有學(xué)區(qū)和品牌產(chǎn)品力的前提下通過(guò)“登記優(yōu)惠、簽約優(yōu)惠和付款優(yōu)惠”三重措施快速逼定，對(duì)年齡段25-40歲的自住剛需客群頗具吸引力。據(jù)了解，該項(xiàng)目成交客戶(hù)中首次置業(yè)占比達(dá)48%，因此項(xiàng)目通過(guò)小幅讓利實(shí)現(xiàn)了剛需門(mén)檻的降低，首開(kāi)去化率達(dá)90%。

??又如合肥新站區(qū)的禹州銀河PARK項(xiàng)目，作為老盤(pán)新推項(xiàng)目在1.5萬(wàn)元/平方米的售價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)一步加碼了渠道優(yōu)惠、車(chē)位和物業(yè)補(bǔ)貼。開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)96%。

??值得一提的是合肥招商雍境灣和成都綠城桂語(yǔ)江瀾項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目通過(guò)縮減產(chǎn)品面積，分別以93平方米和89平方米作為主力戶(hù)型，控制產(chǎn)品總價(jià)的同時(shí)疊加低首付營(yíng)銷(xiāo)策略，大大降低了剛需購(gòu)房者門(mén)檻，進(jìn)而均實(shí)現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)去化9成以上的熱銷(xiāo)表現(xiàn)。

??3、成熟板塊次新房成交量?jī)r(jià)齊增，帶動(dòng)二手成交熱度好于新房（略）

??（三）客群特征：投資全面退潮，改善活躍新房，剛需擠壓至二手（本節(jié)有刪減）

??1、新房交付存疑+二手降價(jià)拋售，京杭廬等多城“買(mǎi)舊不買(mǎi)新”

??對(duì)比上海、北京、杭州、合肥、西安等新房和二手房成交面積絕對(duì)量，除了上海二手住宅成交高位回落，成交跌幅高達(dá)43%，余下城市二手住宅2022年成交跌幅均小于新房。究其原因，一方面行業(yè)處于下行周期，房企爆雷引發(fā)的停工斷貸問(wèn)題使得購(gòu)房者對(duì)于期房交付不確定性上升，擠壓部分需求至二手房市場(chǎng)。另一方面，投資需求全面退場(chǎng)，購(gòu)房回歸自住，加之去年多數(shù)城市樓盤(pán)出現(xiàn)了不同程度的拋售情況，以?xún)r(jià)換量對(duì)成交起到了很好的支撐作用。

??2、新房主力面積、總價(jià)段上移“改善熱”，二手全面承接剛需

??對(duì)比上海、北京、杭州、合肥等新房和二手房成交面積結(jié)構(gòu)，可以看出，新房多以90-140平為成交主力，上海90-100平、100-120平累計(jì)占比達(dá)55%，北京戶(hù)型小型化，80-90平占比約3成；杭州、合肥高端改善占據(jù)主導(dǎo)，100-120平、120-140平為主力面積段。與之形成鮮明對(duì)比的是，二手房主力面積段普遍低于新房，全面承接剛需，上海70平以下2022年成交占比高達(dá)41%，北京、杭州占比也在3成以上，而合肥相對(duì)特殊，因房?jī)r(jià)偏低，90-100平、100-120平成交占比較多，與新房客群存在重疊跡象，但是主力面積段仍小于新房。

??從成交總價(jià)段來(lái)看，與面積段類(lèi)似，整體二手房主力總價(jià)段也是普遍低于新房，主要呈現(xiàn)出以下幾點(diǎn)特征：一是上海、北京1000萬(wàn)以上高端住宅還是占據(jù)了一定市場(chǎng)份額，中改和高改需求旺盛。二是上海新房主力成交總價(jià)段集中在300-600萬(wàn)，北京新房主力成交總價(jià)段集中在200-500萬(wàn)，而而二手房成交主力總價(jià)段則集中在100-400萬(wàn)，由此可見(jiàn)，二手房滿足了部分收入偏低剛需客群需求。三是杭州比較特殊，無(wú)論是新房還是二手房，成交主力總價(jià)段均集中在100-400萬(wàn)，多數(shù)居民以當(dāng)前購(gòu)買(mǎi)力可承擔(dān)的房屋總價(jià)主要集中在這一區(qū)間。

??3、自住需求回歸，剛需重總價(jià)、首付，改善著眼于居住舒適度（略）

??PART.03

??政策、供應(yīng)、需求、宜居四維度

??預(yù)判典型7城市場(chǎng)熱度持續(xù)性

??（本節(jié)有刪減）

??（一）政策嚴(yán)苛度：京滬最嚴(yán)或迎局部調(diào)整，杭蓉等持續(xù)松綁（本節(jié)有刪減）

??1、滬蓉放松頻率最高，西安“三限”松動(dòng)，京滬調(diào)控整體仍從緊

??2022年，地方房地產(chǎn)放松政策頻出，熱點(diǎn)城市也不例外。京滬杭蓉等7城因城施策，累計(jì)出臺(tái)49次新政，涉及供需兩端主要政策條目73條。

??杭州“因區(qū)施策”，政策出臺(tái)頻率最高。建德、淳安、富陽(yáng)等外圍區(qū)域接力松綁調(diào)控，累計(jì)下來(lái)大杭州全年共出臺(tái)11次新政，政策條目多達(dá)19條。這其中涉及主城區(qū)且較為重磅的是5月17日二手房限購(gòu)放松、減稅降費(fèi)和11月11日限貸松綁，對(duì)樓市有一定刺激作用。

??成都政策放松“小步走，不停步”，全年單單是限購(gòu)政策調(diào)整就多達(dá)6次，包括放寬住房套數(shù)認(rèn)定、調(diào)降購(gòu)房社保要求、12區(qū)互通限購(gòu)資格、用于保租房或父母投靠等可增購(gòu)1套等。尤其是11月17日簡(jiǎn)化分區(qū)限購(gòu)措施、取消資格復(fù)核順位排序、放寬搖號(hào)等組合拳對(duì)剛需入市有促進(jìn)作用。

??西安全方位放松調(diào)控，限購(gòu)、限價(jià)、限售均出現(xiàn)松動(dòng)，政策重點(diǎn)聚焦激活邊郊區(qū)域市場(chǎng)、促進(jìn)二手房交易流通等方面。此外，長(zhǎng)沙、合肥房地產(chǎn)政策超5次、超8條放松，但政策大多在落腳在公積金、財(cái)稅補(bǔ)貼等領(lǐng)域，力度相比杭蓉鎬較弱。

??上海、北京需求端政策依舊從嚴(yán)執(zhí)行。例如上海，盡管2022年總計(jì)8次出臺(tái)新政，但主要集中在房地產(chǎn)供給端和防疫紓困方面，需求端沒(méi)有重磅刺激，體現(xiàn)在一方面，“四限”政策中只涉及限購(gòu)邊際放松，限貸、限價(jià)等均未做調(diào)整，另一方面，限購(gòu)放松受益面較窄，僅涵蓋臨港新片區(qū)人才購(gòu)房社保年限縮短，和應(yīng)屆畢業(yè)生落戶(hù)門(mén)檻微降，實(shí)際受益人群比較局限，對(duì)住房需求的拉動(dòng)作用也相對(duì)有限。

       2、京滬有望局部松綁限購(gòu)、限貸，杭蓉調(diào)控有明顯優(yōu)化空間（略）

??（二）供應(yīng)稀缺度：合肥增量供應(yīng)，京蓉減量提質(zhì)，滬杭供不應(yīng)求（本節(jié)有刪減）

??1、宅地成交：6城規(guī)模收縮，京滬杭預(yù)計(jì)主城改善盤(pán)供給增加

??受房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷、房企拿地趨于謹(jǐn)慎等影響，2022年全國(guó)土地成交規(guī)模較2021年明顯下滑，即便是7個(gè)熱點(diǎn)恒熱城市，2022年宅地成交規(guī)模也普遍不及2021年。

??7城中僅合肥宅地成交同比保持正增長(zhǎng)，2022合肥增量供地，據(jù)統(tǒng)計(jì)全年供地計(jì)劃完成率超過(guò)150%，四批次集中供地累計(jì)成交涉宅用地建面1523萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34%，是7城中唯一一個(gè)規(guī)模正增長(zhǎng)的城市。西安宅地成交1794萬(wàn)平方米，同比微跌8%。基于2022年相當(dāng)部分宅地將在2023年形成住宅入市，預(yù)計(jì)2023年合肥、西安新房供應(yīng)規(guī)模持穩(wěn)或微增，合肥供應(yīng)趨緊的狀況也將適度改善。

??北京、杭州、成都、長(zhǎng)沙宅地成交規(guī)模同比下降2-3成，預(yù)計(jì)2023新房供應(yīng)穩(wěn)中有降。2022年，成都、長(zhǎng)沙涉宅用地成交建面同比下降2成，北京、杭州同比跌幅達(dá)到3成，預(yù)計(jì)2023年新房供應(yīng)將持穩(wěn)或者小幅縮水。

??上海宅地成交規(guī)模腰斬，疊加2022年新房加速增量供應(yīng)，預(yù)計(jì)2023年新房面臨較大的供貨壓力。上海2022年涉宅用地成交建面僅為1102萬(wàn)平方米，同比下降48%，與此同時(shí)，下半年新房供應(yīng)迎來(lái)放量，月均成交面積107萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)71%。

??同理，2022年宅地成交結(jié)構(gòu)也將影響2023年新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。2022年，熱點(diǎn)恒熱城市成交宅地的區(qū)域結(jié)構(gòu)整體趨于優(yōu)化。上海、北京、杭州、西安城區(qū)宅地成交占比同比顯著回升，預(yù)計(jì)2023年新房供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)也將改善，例如上海，主城以及近郊區(qū)涉宅用地成交建面達(dá)到742萬(wàn)平方米，占比達(dá)到67%，較2021年增加16個(gè)百分點(diǎn)，受此影響，預(yù)計(jì)2023年主城新房供應(yīng)占比也將有所增加。成都、合肥供地質(zhì)量穩(wěn)中有升，例如合肥，2022年城區(qū)宅地成交建面多達(dá)995萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36%，城區(qū)成交占比維持在65%的高位，成都2022年一圈層宅地建面接近600萬(wàn)平方米，占比多達(dá)33%，較2021年增加3個(gè)百分點(diǎn)，一二圈層宅地成交建面占大成都比重高位持穩(wěn)于71%。僅長(zhǎng)沙主城宅地成交占比有所下滑，2022年主城5區(qū)涉宅用地成交建面僅587萬(wàn)平方米，同比跌幅多達(dá)53%，占長(zhǎng)沙全市成交比重降至28%，較2021年下滑13個(gè)百分點(diǎn)。

??再?gòu)?022成交宅地樓面價(jià)梯隊(duì)分布，推測(cè)2023新房產(chǎn)品檔次分布。假設(shè)地價(jià)房?jī)r(jià)比（拿地樓板價(jià)與所在城市當(dāng)年新房成交均價(jià)之比）小于0.4的為剛需項(xiàng)目，比例介于0.4到0.6之間的為剛改項(xiàng)目，比例0.6以上的歸為改善項(xiàng)目。預(yù)計(jì)2023年北京、上海、成都改善類(lèi)產(chǎn)品占比提升，3城2022年出讓地塊中，拿地樓板價(jià)低于房?jī)r(jià)0.4倍的宅地占比較2021年明顯下降，而剛改或純改善類(lèi)產(chǎn)品比重增加，特別是上海，剛改類(lèi)產(chǎn)品比重同比增加17個(gè)百分點(diǎn)至30%，純改善類(lèi)產(chǎn)品比重增加6個(gè)百分點(diǎn)至14%。杭州剛改類(lèi)產(chǎn)品產(chǎn)品占比預(yù)計(jì)較上一年有2個(gè)百分點(diǎn)左右增長(zhǎng)，合肥、西安純改善類(lèi)產(chǎn)品占比預(yù)計(jì)穩(wěn)中有增。僅長(zhǎng)沙剛需類(lèi)產(chǎn)品比重增加，中高端產(chǎn)品占比全面縮水，地價(jià)房?jī)r(jià)比低于0.4的宅地成交面積占比由上一年的73%進(jìn)一步升至78%，地價(jià)房?jī)r(jià)比0.6以上的宅地比重較上一年下降5個(gè)百分點(diǎn)。

??2、狹義庫(kù)存：京蓉長(zhǎng)壓力猶存，西安消化無(wú)壓力，滬杭見(jiàn)底（略）

??3、廣義庫(kù)存：京鎬消化周期超3年，滬蓉2.5年，杭廬低于1.5年（略）

??（三）需求充裕度：京滬杭蓉需求最堅(jiān)實(shí)，廬鎬有支撐，長(zhǎng)沙飽和（本節(jié)有刪減）

??1、人口規(guī)模：千萬(wàn)人口大市，京滬杭人才引力強(qiáng)勁、蓉鎬人口増勢(shì)猛 

??7個(gè)熱點(diǎn)恒熱城市均是“千萬(wàn)人口大市”，人口基數(shù)提供堅(jiān)實(shí)需求支撐。除了合肥常住人口數(shù)量略低于1000萬(wàn)以外，其他城市人口規(guī)模均超千萬(wàn)，上海、北京、成都人口更是超過(guò)2000萬(wàn)人，潛在購(gòu)房需求十分充裕。從增量來(lái)看，成都、西安、杭州近年人口増勢(shì)迅猛，新市民帶來(lái)了可觀的剛性購(gòu)房需求。成都2017-2022年常住人口增量達(dá)到515萬(wàn)，排名7個(gè)重點(diǎn)城市之首，西安、杭州人口增量也在300萬(wàn)人左右，分列第二三位，三城人口復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)5%，人口増勢(shì)可謂迅猛。而反觀合肥，2017-2022年常住人口僅增長(zhǎng)150萬(wàn)，復(fù)合增長(zhǎng)率3.5%，排名5個(gè)二線城市末尾，北京由于近年來(lái)減量發(fā)展，五年人口增量更是只有18萬(wàn)。

??人口吸附力也是衡量城市引人留人能力以及潛在需求釋放可能性的重要指標(biāo)，作為直轄和省會(huì)城市，7城都是人口流入型城市，即常住戶(hù)籍人口比大于1。相比較而言，上海、北京、杭州人口吸附力無(wú)疑最為強(qiáng)勁，常住戶(hù)籍人口比超過(guò)1.4，例如杭州，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)高速發(fā)展以及一系列含金量頗高的人才引進(jìn)政策為杭州吸引了大量青年人口，常住戶(hù)籍人口升至1.46，較2017年增長(zhǎng)0.2，第二梯隊(duì)成都、長(zhǎng)沙、西安，對(duì)省內(nèi)周邊縣市人口虹吸力不容小覷，常住戶(hù)籍人口比在1.3左右，例如成都、西安，首位度優(yōu)勢(shì)疊加宜居性，對(duì)省內(nèi)及鄰省其他地級(jí)市人口的虹吸力不容小覷。合肥人口吸附力相對(duì)較弱，2020年以前常住戶(hù)籍人口比還不到1.1，人口維持小幅正流入，主要原因是地處長(zhǎng)三角，城市群內(nèi)人口同時(shí)受到滬杭蘇寧等核心城市虹吸，2020年后，合肥常住戶(hù)籍人口比升至1.2附近，但與其他幾個(gè)典型城市還有明顯差距。

??2、居民收入：京滬房?jī)r(jià)收入比畸高，西安收入墊底，長(zhǎng)沙購(gòu)房無(wú)壓力（略）3、需求飽和度：京滬潛在需求規(guī)模最為可觀，杭蓉廬鎬需求充裕（略）

    （四）城市宜居度：京滬發(fā)展領(lǐng)跑，杭蓉鎬高速發(fā)展兼具宜居宜業(yè)（略）

??1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展：京滬領(lǐng)跑、三產(chǎn)優(yōu)勢(shì)突出，長(zhǎng)鎬廬規(guī)模破萬(wàn)億、結(jié)構(gòu)優(yōu)化（略）

??2、市政建設(shè)：北京千億投資居首，杭蓉鎬800億加碼軌交等市政投資（略）

??PART.04

??總結(jié)預(yù)判：京滬“熱點(diǎn)恒熱”

??杭蓉平穩(wěn)運(yùn)行、廬長(zhǎng)鎬或?qū)⑸疃日{(diào)整

??（本節(jié)有刪減）

??綜上，我們分析了7個(gè)典型城市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況，同時(shí)結(jié)合了各城市樓市調(diào)控政策嚴(yán)苛度、新房供應(yīng)稀缺度、人口需求充裕度、城市宜居度等多方面數(shù)據(jù)，給出了如下市場(chǎng)熱度持續(xù)性指數(shù)排名：

??（一）第一梯隊(duì)：京滬等核心一線需求堅(jiān)挺，2023年預(yù)期熱度延續(xù)

??第一梯度諸如上海、北京等樓市行情相對(duì)獨(dú)立，領(lǐng)跑全國(guó)，預(yù)期短期市場(chǎng)熱度還將延續(xù)，主要是基于以下幾點(diǎn)：

??一方面當(dāng)前樓市基本處于供應(yīng)短缺、供需錯(cuò)配，上海面臨庫(kù)存見(jiàn)底，去化周期不足半年，北京核心區(qū)域供應(yīng)也相對(duì)稀缺，1月伴隨著供應(yīng)放量，樓市熱度亦有穩(wěn)步回升跡象。另一方面人口虹吸效應(yīng)顯著，只要稍微放松落戶(hù)門(mén)檻，便有源源不斷的人才持續(xù)涌入，以上海為例，2021年適度放松落戶(hù)限制，加大人才引進(jìn)力度，全年共計(jì)新增落戶(hù)人口7.3萬(wàn)人，其中居轉(zhuǎn)戶(hù)3.8萬(wàn)人，人才引進(jìn)3.5萬(wàn)人。這也使得居民購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)充裕，無(wú)論是剛需和改善，均有進(jìn)一步釋放的空間，只要“高壓”政策出現(xiàn)局部性松動(dòng)，這部分潛在購(gòu)房需求便可以得到滿足。

??（二）第二梯隊(duì)：杭州“藏富于民”、成都需求旺盛，市場(chǎng)延續(xù)平穩(wěn)（略）

??（三）第三梯隊(duì)：合肥、長(zhǎng)沙、西安等短期需求見(jiàn)頂，或?qū)⒒芈湔{(diào)整（略）