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??導語

??2月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，供應季節(jié)性回落也在意料之中，或?qū)映山谎永m(xù)筑底行情。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??2月恰逢春節(jié)傳統(tǒng)假期，供應季節(jié)性回落，絕對量為2022年以來單月次低：環(huán)比再降21%，同比下降28%，即便與去年1月春節(jié)月相比，降幅亦達到15%。不同能級城市呈現(xiàn)顯著分化行情：一線穩(wěn)中有降，環(huán)比下降7%，同比下降1%；二線同環(huán)比齊跌，跌幅在不同能級城市中居首，各城市漲跌分化加劇；三四線因返鄉(xiāng)置業(yè)季到來，整體供應穩(wěn)中有增，同環(huán)比增幅分別為12%和28%。

??從供給結(jié)構(gòu)來看，改善、剛需各占48%和41%，改善為主、剛需為輔；近7成城市以主城為供應主力。預判2月，我們認為，恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，供應季節(jié)性回落也在意料之中，或?qū)映山谎永m(xù)筑底行情。不過瑕不掩瑜，月末廣州、蘇州、上海等城市相繼松綁限購，核心一二線城市大概率陸續(xù)跟進，局部城市成交或?qū)⒂瓉硇》帕俊?/p>

??01

??規(guī)模：2月28城供應再降21%
2022年來單月次低，二線加速回調(diào)

??據(jù)CRIC調(diào)研，2月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積508萬平方米，環(huán)比下降21%，同比下降28%，考量到今年2月為春節(jié)假期，而去年1月為春節(jié)假期，若將2024年2月與2023年1月同期相比，降幅為15%。受當前低迷行情和傳統(tǒng)春節(jié)成交淡季影響，房企推盤積極性并不高漲，對于返鄉(xiāng)置業(yè)預期一般，2月供應量創(chuàng)2022年以來單月次低（僅高于2022年2月）。

??分能級來看，一線穩(wěn)中有降，環(huán)比下降7%，同比下降1%，前2月累計同比下降5%。北京、廣州、深圳推盤節(jié)奏明顯加快，環(huán)比持增，北京因1月基數(shù)較低影響，同環(huán)比幾近翻番，而廣州月末限購松綁，整體供應保持同環(huán)比齊增態(tài)勢，累計同比增幅達60%。僅上海1城供應同環(huán)比“腰斬”，2月預計僅有1500套房源入市。

??二線城市同環(huán)比齊跌，跌幅在不同能級城市中居首，2月供應環(huán)比預期下降28%，同比下降36%，累計同比下降14%。從絕對量來看，寧波位居榜首，供應量也僅為44萬平方米，各城市漲跌分化持續(xù)加劇：寧波、武漢、長沙、重慶等單月供應規(guī)模居前的城市，基本都保持同環(huán)比齊增態(tài)勢，累計同比維持正增。不過更多城市迎來了穩(wěn)步回調(diào)，成都、天津、濟南、青島、長春等同環(huán)比齊跌，且跌幅均超50%，成都經(jīng)歷了前期放量，供應略顯疲軟；而天津、濟南、青島、長春等行情相對低迷，“以銷定產(chǎn)”模式之下房企都在積極努力去庫存，推盤積極性并不高漲。

??三四線因返鄉(xiāng)置業(yè)季到來，整體供應穩(wěn)中有增，環(huán)比增28%，同比增長12%，累計同比微增1%，與去年基本持平。我們調(diào)研了長、珠三角部分重點城市，常州、徐州、泉州屬“供應大戶”，單月供應規(guī)模均超過10萬平方米，徐州、泉州呈現(xiàn)同環(huán)比齊增，房企推盤積極性相對較高。無錫、漳州則略顯不濟，環(huán)比“腰斬”，仍處探底階段。

??02

??結(jié)構(gòu)：供應改善為主、剛需為輔
近7成城市以主城為供應主力

??而從供應結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，重點城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為41%、48%和11%，呈現(xiàn)出以改善為主、剛需為輔的供應結(jié)構(gòu)。一方面“以銷定產(chǎn)”模式造就房企更愿意推出適銷對路改善盤迎合高凈值人群需求。另一方面，2月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)，房企也積極為“返鄉(xiāng)置業(yè)”鋪貨，剛需盤占比也到41%。

??分城市來看，昆明、鄭州、上海、長沙、青島等城市剛需產(chǎn)品供應占比都在60%以上，事實上昆明、鄭州、青島等弱二線城市當前主要以剛需客為成交主力，房企推盤偏好剛需產(chǎn)品也迎合主流需求。而北京、杭州、無錫、泉州、廈門、常州、濟南、福州等“以銷定產(chǎn)”，依舊以改善作為供應主力，占比均在7成以上。長春剛需和改善占比不分伯仲，均在5成左右。蘇州本月加強了高端供應占比，高端盤供應面積占比達70%。廣州供應則兼顧了剛需、改善和高端，占比均在3成以上。

??從供應結(jié)構(gòu)各項目區(qū)域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結(jié)構(gòu)為55%、31%和14%，本月供應重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠郊最少。

??分城市來看，合肥、西安、昆明、泉州、鄭州、重慶、南寧、福州等主城占比均在7成以上，濟南、青島、漳州、寧波、天津、南京則以近郊項目為主，占比均在5成及以上，少數(shù)城市諸如無錫、長沙、常州等遠郊還將持續(xù)加大供貨量，預期也將造成庫存積壓。

??03

??預判：2月春節(jié)預期供需延續(xù)筑底
滬穗蘇限購松綁成交或?qū)⒎帕?/strong>

??盤點了2月供應，結(jié)合當下各城市的成交特征，來對后市進行一個簡單預判：2月供應同環(huán)比齊跌延續(xù)降勢，即便與去年1月春節(jié)月相比降幅亦達到12%。事實上年初一般都是銷售淡季，房企推盤意愿不會太高，疊加當前略顯低迷對的樓市行情，成交預期延續(xù)筑底態(tài)勢，值得關(guān)注的是，雖然部分三四線加強了供應，但是受經(jīng)濟疲軟、剛需購買力降級影響，傳統(tǒng)的“返鄉(xiāng)置業(yè)”或?qū)ⅰ八s”，以此會使得部分勞務輸出大市行情慘淡。

??不同城市分化行情預期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：

??第一類為廣州、蘇州、上海等月末迎來限購松綁的核心一二線城市，成交預期會迎來一波放量。廣州120平以上放松限購，主要利好剛改和中改客群，2月廣州迎來供應放量，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，以主城區(qū)為主，剛需、改善、高端等多產(chǎn)品線“雨露均沾”，預期會帶動一波改善客群入市。上海2月供給雖有縮量態(tài)勢，但是主要以主城區(qū)剛需為主，結(jié)合外環(huán)外區(qū)域外地單身限購松綁新政，主要利好剛需首置客群，短期內(nèi)也將對上海新房剛需項目成交有一定助推作用。蘇州則是全域放開限購，2月供給主要以高端產(chǎn)品為主，適銷對路產(chǎn)品入市也有利于市場保溫。

??第二類為北京、深圳、合肥、福州、泉州等供應短期放量，且入市產(chǎn)品多為主城區(qū)改善產(chǎn)品為主城市，整體成交尚有支撐，或?qū)⑵蠓€(wěn)回升。對于這類城市而言，整體市場熱度主要依托核心區(qū)域適銷對路網(wǎng)紅盤支撐，北京自不用說，購買力基礎(chǔ)雄厚；而對于福州、泉州等弱二三線城市而言，購買力分化持續(xù)加劇，基本依托改善客群維持市場熱度，只要有適銷對路改善盤入市往往能獲得不錯的銷售去化。深圳、合肥“比上不足、比下有余”，改善盤的集中入市有望重塑市場信心，帶動整體成交止跌企穩(wěn)。

??第三類為成都、杭州、西安等熱度較高城市供給約束更為顯著。杭州、成都2月供應主要集中在主城區(qū)改善盤，西安則為主城區(qū)剛需盤，雖然產(chǎn)品適銷對路，但是整體2月供應不增反降，同環(huán)比齊跌，房企推盤積極性不高，一定程度上也將限制成交放量。

??第四類為供需錯配持續(xù)加劇城市，諸如青島、寧波、天津、南京、長沙、漳州等，除非春節(jié)期間房企能加大折扣營銷力度，否則成交難有亮眼表現(xiàn)，預期延續(xù)探底。這類城市2月供應主要集中在近遠郊剛需盤為主，主城區(qū)供應占比下降對成交也將產(chǎn)生一定的負面影響，對于這類樓市行情本就低迷的城市而言，外圍市場相較主城更為慘淡，除非房企能加強營銷力度，以低總價、低首付招攬客戶，否則整體成交實則難有亮眼表現(xiàn)。

??第五類為昆明、鄭州、重慶、徐州、長春等短期內(nèi)購買力仍需修復，預期成交仍處低位運行。這些城市2月供應主要仍集中在主城區(qū)剛需，雖然整體購房基數(shù)較大，但是剛需客群購買力降級嚴重，徐州等人口大市預期返鄉(xiāng)置業(yè)也難有亮眼表現(xiàn)。

??總體來看，2月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，供應季節(jié)性回落也在意料之中，或?qū)映山谎永m(xù)筑底行情。不過值得關(guān)注的是，月末廣州、蘇州、上海等城市相繼松綁限購，核心一二線城市大概率陸續(xù)跟進，政策寬松也將進入加速落地階段，局部城市成交或?qū)⒂瓉硇》帕浚钦叱掷m(xù)性仍有待市場檢驗。