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??導(dǎo)語

??11月法拍房掛拍量環(huán)比上升，鄭州、重慶月內(nèi)新增掛拍套數(shù)超過1000套，隨著年末的臨近，法拍房供給規(guī)模也迎來了周期性的擴(kuò)大。

??11月，法拍房供應(yīng)規(guī)模環(huán)比回落。新增掛拍法拍房3.9萬套，環(huán)比已增加17%，成交4831套，環(huán)比微增1%。本月深圳法拍房成交套數(shù)繼續(xù)領(lǐng)跑，其次是鄭州、廣州等城市，成交套數(shù)均在100套以上。就成交金額來看，深圳、北京、上海成交金額均在5億元以上。

??11月法拍房成交率23%，較上月下降6個(gè)百分點(diǎn)，主要是月內(nèi)到期法拍房數(shù)量有所增加所致，不過仍處于年內(nèi)高位。隨著最高法明示瑕疵、加強(qiáng)騰退指示的落地，預(yù)計(jì)未來法拍房成交率會(huì)有所回升。

??核心要點(diǎn)

??· 掛拍量：11月新增掛拍3.9萬套，環(huán)比增加17%，回到年內(nèi)高位

??· 交易量：典型城市法拍房成交量環(huán)比微增1%，深圳成交量延續(xù)首位、成交金額超6億元

??· 成交率：本月掛拍房源成交率環(huán)比回落，杭州、濟(jì)南等成交率突破五成

??· 折價(jià)率：成交房源平均折價(jià)率上升，二拍類房源平均折價(jià)率環(huán)比增0.7pcts

??后市展望

??11月法拍房掛拍量環(huán)比上升，鄭州、重慶月內(nèi)新增掛拍套數(shù)超過1000套，隨著年末的臨近，法拍房供給規(guī)模也迎來了周期性的擴(kuò)大。但法拍房成交方面僅僅是環(huán)比微增，在中央大力推行各項(xiàng)穩(wěn)市場(chǎng)舉措，新房市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)的背景之下，相較于住房品質(zhì)快速提升的一手房，以及“所見即所得”的二手房市場(chǎng)而言，法拍房并沒有獲得更多的關(guān)注，供應(yīng)增加、成交持平之下，法拍房成交率較上月出現(xiàn)回落，但仍處于年內(nèi)相對(duì)高位。

??月內(nèi)最高法發(fā)布指導(dǎo)意見，要求法拍房必須明示瑕疵，不得在拍賣公告中使用“占有不明”“他人占用”等表述。決定“帶租賃權(quán)”或者“帶居住權(quán)”拍賣的，應(yīng)當(dāng)如實(shí)披露占有使用情況、租金、期限以及有關(guān)權(quán)利人情況等重要信息。并且加強(qiáng)騰退交付力度，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處置，除有法定事由外，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)騰退交付，嚴(yán)禁在拍賣公告中聲明“不負(fù)責(zé)騰退”。

??相比目前法拍標(biāo)的整體六成左右的成交率而言，法拍房成交率僅二成左右，明顯偏低。隨著法拍房信息的進(jìn)一步公開透明，預(yù)計(jì)未來法拍房成交率將有所回升，并為更多購(gòu)房者所接受，成為房地產(chǎn)交易鏈條中不可或缺的一環(huán)，平均折價(jià)率也會(huì)有所回落。

??01掛拍量

??掛拍套數(shù)環(huán)比回升17%

??鄭州、重慶新增掛拍量超千套

??供應(yīng)端，11月新增掛拍3.9萬套，環(huán)比上升17%，重新回到年內(nèi)高位，僅次于1月和7月,同比下降約3%。截止11月末，2024年法拍房累計(jì)掛拍39萬套，較2023年同期增加3.3%。

??分城市來看，本月新增掛拍數(shù)量超千套的城市有重慶、鄭州兩個(gè)，成都新增掛拍量也超過900套，重慶、成都新增掛拍套數(shù)環(huán)比增幅均超過40%。

??一線城市中，除北京新增掛拍法拍房210套，下降7%外，其余三市均環(huán)比回升，廣州、深圳、上海本月新增掛拍319、235和227套，環(huán)比增幅均超過10%。

??02成交量

??11月法拍房成交環(huán)比持平

??京滬深單月成交超5億元

??成交方面，典型城市11月掛拍法拍房成交了4831套，環(huán)比上月微增0.8%，相比前10月均值減少了8%。截止11月末，法拍房累計(jì)成交5.7萬套。

??本月深圳法拍房成交套數(shù)繼續(xù)高居首位，232套，其后是鄭州、廣州、杭州、北京等城市，成交套數(shù)均在100套以上、就成交金額來看，深圳、北京、上海成交金額超過5億元，與其它城市拉開較大差距。杭州、廣州成交金額在3億元左右，排在第二梯隊(duì)。

??本月成交總價(jià)最高的一處標(biāo)的物，來自上海浦東，為萬科翡翠濱江的一處高層頂樓復(fù)式住宅，建筑面積615平方米，評(píng)估價(jià)高達(dá)1.02億元，每個(gè)月物業(yè)費(fèi)大約5400元，第一次競(jìng)拍以7140萬流拍。本次為第二次拍賣，吸引了4人參拍，共計(jì)40次競(jìng)買后以6672萬元成交。加入附帶的地下車位，按建筑面積計(jì)算，單價(jià)約10.8萬元/平方米。2019年萬科翡翠濱江曾拍賣一大平層房源，平均房?jī)r(jià)大約11.8萬元/平方米，單價(jià)仍高于這套復(fù)式住宅。

??03成交率

??11月法拍房成交率回落

??仍處于年內(nèi)高位

??據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，11月法拍房成交率23%，較上月下降了6個(gè)百分點(diǎn)。主要由于本月到期法拍房數(shù)量有所增加所致，實(shí)際成交套數(shù)并沒有明顯回落，再加之11月下旬最高法出臺(tái)的最新指示，要求法拍房公告必須明示瑕疵、并嚴(yán)禁“不負(fù)責(zé)騰退”，隨著法拍公告的規(guī)范化更新，法拍房成交率的短期回落也在情理之中。

??分城市來看，月內(nèi)寧波、廈門、成都、濟(jì)南、杭州、大連等城市表現(xiàn)較佳，法拍房成交率超過50%。其中寧波、廈門更是超過七成。在更為堅(jiān)實(shí)的民富基礎(chǔ)支持下，這些城市法拍房套利空間關(guān)注者更多，至于南京、武漢、鄭州等城市，在更大的房?jī)r(jià)跌幅背景下，法拍房成交率均在三成以下。

??04折價(jià)率

??成交房源平均折價(jià)率上升

??二拍類折價(jià)率環(huán)比增0.7pcts

??價(jià)格上來看，11月掛拍法拍房平均起拍折價(jià)率為28%，環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)一步就拍賣階段來看，一拍和二拍、三拍之間的折扣相差10個(gè)百分點(diǎn)左右。成交房源平均起拍折價(jià)率33.4%，一拍和二拍之間折扣相差10個(gè)百分點(diǎn)左右。

??對(duì)比上月來看，成交房源的平均折價(jià)率增加，主要是二拍類折價(jià)率有所上升，環(huán)比增加了0.7個(gè)百分點(diǎn)。受最高法新規(guī)影響，本月競(jìng)買人參拍積極性有所下降，低折價(jià)房源成交占比明顯下降，在12月法拍公告全面更新之后，預(yù)計(jì)平均折價(jià)率或有所回落。