??今年3月以來，國內疫情再次抬頭，給社會經濟和各行各業發展帶來了強烈沖擊。對于房地產行業而言，現階段的整體政策環境以及疫情影響對于判斷房地產行業走勢非常重要。本文通過對本輪疫情與2020年疫情的主要數據、宏觀經濟政策、貨幣政策、房地產相關政策等方面的對比，剖析兩輪疫情背景下的政策基調差異，從而為業界判斷行業走勢提供參考。

??一、兩輪疫情數據對比

??1、兩輪疫情重癥病例比例有差異

??2020年新冠疫情爆發初期，由于國內外對于新冠病毒的認知有限，再加上防護措施等未完善，因此新冠疫情造成的重癥及死亡病例占比較多，2020年疫情到4月底基本結束，截止4月15日累計死亡病例占總確診數的4.1%，重癥病例占現有確診數的8.6%；而2022年本輪疫情截止4月15日，累計死亡病例占總確診數的比例僅為0.003%，重癥病例占現有確診數的比例為0.3%。可見，本輪疫情由于之前多數人已接種疫苗，對于病毒具有一定的防范作用，因此，重癥及死亡病例占比較低。

??2、本輪疫情確診病例人數增長快

??從確診人數看，2020年截止4月15日，累計報告確診病例達82341例，而根據2022年截止4月15日的數據并結合2021年年底數據（累計報告確診102314例）推算可以得出，2022年前四個多月累計報告確診病例已經達到76450例，特別是3月以來吉林、上海等地疫情爆發，導致日增數據快速增長，給疫情防控帶來了極大挑戰。

??3、本輪疫情無癥狀病例比例較多

??本輪疫情與2020年最明顯的區別就是無癥狀病例人數較多，這主要也與新冠變異病毒奧密克戎傳播力強、但癥狀不典型有關。2020年新冠確診的癥狀比較典型，即使無法直觀判斷，也能借助CT等設備幫助確認，而2022年本輪疫情大多數病例除了表現為感冒發燒等癥狀外，借助CT等設備也無法準確判斷，這就給疫情防范和病毒溯源帶來了困難。

??4、本輪疫情本土確診病例數較多

??2020年疫情發生時，全球疫情也處于迅速蔓延爆發的態勢，當時我國疫情面臨的外部輸入壓力較大。而2022年本輪疫情截止4月15日，現有無癥狀比例274676例中，境外輸入771例，僅占0.3%。主要還是國內多個地方疫情散發，影響范圍較為集中，特別是近期上海疫情最為嚴重，因此面臨的內部防控壓力較大。

??二、兩輪疫情下的宏觀經濟政策對比

??通過對兩輪疫情期間中央的宏觀經濟政策進行比較，總體看都是基于穩經濟的預期而提出了一系列針對性措施，但具體來看，仍存在一些差異，總結如下。

??1、政策出臺背景存在差異

??2020年疫情期間，受國際疫情持續蔓延，世界經濟下行風險加劇，不穩定不確定因素顯著增多，我國防范疫情輸入壓力不斷加大，復工復產和經濟社會發展面臨困難和挑戰，為此，中央首先強調財政、貨幣、金融政策“穩”字當先，確保做好“六穩”工作。而2022年本輪疫情由于主要是基于3月以來的國內多地疫情散發，再加上地緣政治沖突升級，外部環境更趨復雜嚴峻和不確定，從而使經濟運行面臨更大不確定性和挑戰。為此，中央進一步加碼穩增長，保障經濟運行在合理區間。

??2、政策重點內容存在差異

??2020年疫情期間，中央政策主要是針對“六穩”工作，果斷采取一系列宏觀支持政策，進一步擴張逆周期調控政策，聚力支持疫情防控，有序推動復工復產，呵護實體經濟發展，維護宏觀經濟和金融市場平穩運行。同時，社會政策圍繞“六保”，切實發揮托底作用，全力對沖疫情對社會和民生等的負面影響。2022年本輪疫情下，中央政策并未針對疫情提出一系列舉措，而更多地強調穩增長、穩市場預期，更加注重運用貨幣政策工具等來穩定經濟，最大限度減少疫情對經濟社會發展的影響。

??三、兩輪疫情下的貨幣政策對比

??通過對兩輪疫情期間中央的貨幣政策進行比較，可以發現，無論是政策出臺頻率還是政策力度都差異明顯，總結如下。

??1、政策出臺頻率存在差異

??2020年疫情期間，在面臨國內外嚴峻的經濟形勢和疫情的多重挑戰下，中央頻繁利用貨幣政策工具以充分釋放寬裕的流動性。其中在降準方面，僅1-4月便宣布三次降準，第一次是全面降準，后面兩次則為定向降準，為經濟社會運行釋放了較多的流動性。降息方面，則和LPR有關。2020年是落實利率市場化改革的關鍵年，LPR改革力度加大，降息頻率也增加。2月和4月共出現兩次降息，體現了降低資金成本、促進實體經濟發展的導向。而2022年本輪疫情期間，在中央穩經濟的政策要求下，雖然同樣面臨經濟下行壓力，但貨幣政策方面只是于4月15日宣布了一次全面降準，降息等貨幣政策工具并未使用，主要還是通脹壓力較大，同時貨幣政策進一步調整的空間也有限。

??2、政策力度和影響有差別

??2020年疫情期間，央行進行了三次降準，其中1月全面降0.5個百分點，3月則是對普惠金融領域定向降準，4月則是對農村信用社、農村商業銀行、農村合作銀行、村鎮銀行和僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向降準。從一系列降準的力度和影響看，對降低社會融資實際成本、支持實體經濟發展、全面幫助企業紓困起到了積極作用。而2022年4月的全面降準僅降0.25個百分點。雖然也處于疫情期間，但由于本輪疫情影響不如2020年，再加上當前流動性已處于合理充裕水平，因此降準主要目的是加大對實體經濟的支持力度，支持受疫情嚴重影響的行業和中小微企業，總體來看，降準力度及影響均不及2020年。

??四、兩輪疫情下的房地產相關政策對比

??1、中央房地產相關政策

??通過對兩輪疫情期間中央出臺的相關房地產政策進行比較，總體看都是對于相關企業進行支持，減輕企業經營壓力。但具體看仍存在差異，總結為以下幾點：

??1、政策覆蓋范圍存在差異

??2020年中央政策支持覆蓋面較廣，涉及金融、住房公積金、項目開復工、企業貸款等方面，內容相對全面，而租金減免等政策主要還是地方政府出臺以及一些商業地產企業的自發行為；2022年針對疫情的政策除了金融信貸方面，主要還是服務業小微企業和個體工商戶的房租和稅費減免方面，內容相對集中。

??2、政策出臺頻率存在差異

??2020年一季度全國多地疫情呈現點狀爆發，覆蓋面大，使得中央基于疫情整體現狀判斷，密集出臺了一系列全國性的支持政策。而2022年本輪疫情從影響的區域來看，范圍相對較小，更多沖擊長三角、珠三角和東北等地區，尤其是上海和深圳等核心城市受到的影響更為顯著。因此，中央并未出臺較多的全國性支持政策，更多地還是各地根據疫情情況出臺相應政策。

??3、政策重點內容存在差異

??由于2020年中央調控力度絲毫沒有放松，即使是在疫情最為嚴重的一季度，仍堅持“房住不炒”的定位不變，財政部、央行、銀保監會、統計局等部門多次強調保持樓市調控政策的連續性和穩定性。因此針對疫情影響，政策重點還是在于對房地產相關企業進行紓困。而2022年本輪疫情由于正處于房地產政策總體趨于寬松的時期，特別是3月中旬，中央六部委對房地產行業的集中表態，已為房企今后發展帶來了積極影響。因此，此次疫情中央并未專門就房地產行業再出臺相關針對性的支持政策。

??2、上海房地產相關政策

??通過對兩輪疫情期間上海出臺的相關房地產政策進行比較，除了在租金減免以及住房公積金方面均有所支持外，其他方面內容存在一些差異，總結為以下幾點：

??1、政策支持力度存在差異

??2020年疫情下上海出臺的政策主要包含租金減免、土地出讓、住房公積金、住宅交付等方面，涉及房地產行業的多個環節，支持力度相對較大；2022年疫情下出臺的政策除了租金減免為主要內容外，還包含住房公積金、土地出讓、人才住房等方面，其中土地出讓主要是由于2021年實行土地集中供應后，基于疫情影響而做出的臨時調整，并未提及支持措施。人才住房政策也只是區域性政策，支持范圍和力度有所局限。

??2、政策主要內容存在差異

??2020年疫情下上海出臺政策雖然也有落實中央相關政策，如住房公積金等，但其它政策還是結合自身行業情況而出臺的，其中土地出讓和住宅交付政策對行業有明確的積極指導作用；2022年疫情下上海出臺政策則重點在于落實中央關于服務業小微企業和個體工商戶房租減免等，僅在住房公積金方面另外出臺了支持性政策。

??3、政策方向存在明顯差異

??2020年雖然受到疫情影響，但在“房住不炒”的調控背景下，上海出臺的政策更多是在疫情下對房地產開發企業紓困，很少出臺對購房需求進行提振的政策；而2022年疫情下上海雖然未整體出臺提振購房需求的政策，但通過對于臨港新片區人才住房政策的放松調整，旨在提振市場信心，減少因疫情等因素導致的市場繼續下行，從而達到穩行業預期的目的。

??通過對于兩輪疫情特點以及兩輪疫情下的政策比較，可以發現，由于兩輪疫情影響范圍存在差異，再結合不同的國內外環境，因此兩輪疫情下出臺的政策無論是從重點內容還是支持力度方面均存在明顯的差異。本輪疫情由于影響范圍相對較小，再加上房地產政策環境已經趨于寬松，因此中央和上海并未針對房地產出臺較多的支持性政策，且政策力度也相對有限。今后一段時間，隨著疫情影響的逐步結束，在行業政策環境整體寬松的情況下，房地產行業也將步入平穩回升的通道。