??熱點(diǎn)聚焦

??8月1日，云南省大理白族自治州人民政府發(fā)布《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)的通知》提出，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房，購(gòu)房人可以先期購(gòu)買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有，由購(gòu)房人租賃使用，再按雙方合同約定購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??大理發(fā)文提出以購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房，更多實(shí)際操作方案有待進(jìn)一步明確

??大理本次政策中所提及的“共有產(chǎn)權(quán)”概念和傳統(tǒng)意義上的共有產(chǎn)權(quán)有本質(zhì)區(qū)別。傳統(tǒng)的共有產(chǎn)權(quán)是購(gòu)房者和地方政府共有產(chǎn)權(quán)，而此次則是屬于購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商共有產(chǎn)權(quán)，此類模式可以認(rèn)為是“半購(gòu)半租”。此舉或?qū)l(fā)揮穩(wěn)定購(gòu)房者情緒的作用，前期不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有，由購(gòu)房人租賃使用，即意味著雙方前期共同承擔(dān)房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

??以購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房模式體現(xiàn)了住房領(lǐng)域的創(chuàng)新內(nèi)容，有助于緩解相應(yīng)的擔(dān)憂情緒，進(jìn)而促進(jìn)相關(guān)住房需求的釋放，提升樓市活躍度。但值得注意的是，本次共有房計(jì)劃的具體實(shí)施細(xì)則仍未公布。在實(shí)際操作中，首先，共有產(chǎn)權(quán)房如何界定？由于房企和購(gòu)房者都持有部分產(chǎn)權(quán)，那么雙方應(yīng)如何辦理房屋產(chǎn)權(quán)證？其次，交易過(guò)程中的銀行貸款該如何辦理？是否按照一半的房?jī)r(jià)作為總房?jī)r(jià)？抵押關(guān)系又是什么？最后，在剩余產(chǎn)權(quán)的后續(xù)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，剩余產(chǎn)權(quán)應(yīng)如何購(gòu)買？回購(gòu)剩余產(chǎn)權(quán)的具體價(jià)格又由誰(shuí)來(lái)定？以上一系列的問(wèn)題恐怕為后續(xù)執(zhí)行工作留下眾多難題，但這些問(wèn)題皆與購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商密切相關(guān)， 后續(xù)相關(guān)方案需要進(jìn)一步的細(xì)化和完善，確保該政策有效落地。

??多個(gè)城市打破傳統(tǒng)政策調(diào)控手段，發(fā)布創(chuàng)新型舉措以釋放更多職業(yè)需求

??在大理發(fā)布新政之前，深圳某企業(yè)發(fā)布了“青年人才共有房計(jì)劃”，提出青年人才與企業(yè)共有產(chǎn)權(quán)，三年后可相互回購(gòu)。三年之后，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，青年人才可以選擇向企業(yè)按照原價(jià)購(gòu)買剩下的一半產(chǎn)權(quán)，搭上資產(chǎn)上漲的“順風(fēng)車”；如果三年后房?jī)r(jià)下跌，企業(yè)將向青年人才按原價(jià)回購(gòu)一半產(chǎn)權(quán)，確保青年人才置業(yè)無(wú)憂，安居樂(lè)業(yè)。

??除了這類房企“共有產(chǎn)權(quán)”模式，今年多個(gè)城市打破傳統(tǒng)政策調(diào)控手段，發(fā)布創(chuàng)新型舉措，從支持多孩家庭、鼓勵(lì)投靠養(yǎng)老、一人購(gòu)房全家?guī)汀⒆赓U破限購(gòu)、鼓勵(lì)團(tuán)購(gòu)批量購(gòu)房等方面維穩(wěn)市場(chǎng)，促進(jìn)剛需和改善型住房需求釋放。預(yù)計(jì)短期內(nèi)仍將有更多地方發(fā)布創(chuàng)新型政策，釋放更多置業(yè)需求。

??政策面持續(xù)寬松之下，地產(chǎn)基本面仍承壓和市場(chǎng)預(yù)期低迷

??近幾個(gè)月以來(lái)，盡管各地積極出臺(tái)刺激性調(diào)控措施，政策發(fā)布頻次高，但市場(chǎng)對(duì)優(yōu)化政策敏感性較弱，效果還不明顯，從目前對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和樓市的預(yù)期和看法來(lái)看，市場(chǎng)相對(duì)悲觀的情緒比較濃厚。尤其是當(dāng)前國(guó)際環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大削弱收入預(yù)期、房企債務(wù)違約事件和業(yè)主集中停貸事件干擾市場(chǎng)信心、疫情反復(fù)影響購(gòu)房者看房和政府供地節(jié)奏等多因素共振下，給樓市帶來(lái)了嚴(yán)重的沖擊，地產(chǎn)基本面表現(xiàn)仍舊承壓。由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)主要指標(biāo)依然呈現(xiàn)加速探底態(tài)勢(shì)，6月以來(lái)房地產(chǎn)銷售初現(xiàn)回暖跡象，但復(fù)蘇基礎(chǔ)不牢固，整體壓力不容忽視。因而，從緊迫性和必要性上來(lái)看，更大力度的房地產(chǎn)托底政策亟待出臺(tái)。

??“穩(wěn)增長(zhǎng)”“穩(wěn)地產(chǎn)”訴求加強(qiáng)，供給端救市政策可期

??房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定、就業(yè)穩(wěn)定、財(cái)政收支平衡有重要影響。行業(yè)政策只有更加精準(zhǔn)發(fā)力，才能采取有效的措施穩(wěn)定預(yù)期，確保經(jīng)濟(jì)向上向好的趨勢(shì)不致于逆轉(zhuǎn)。從7月28日的中央政治局會(huì)議對(duì)下半年行業(yè)發(fā)展的定調(diào)來(lái)看，“穩(wěn)定”置于樓市首位，而穩(wěn)地產(chǎn)著眼“保交樓”目標(biāo)，在中央支持下，保交樓的問(wèn)題可以在更高層面分門(mén)別類來(lái)解決。此外，在改善房企和居民對(duì)于行業(yè)預(yù)期方面，后續(xù)需要出臺(tái)更多的供需兩端優(yōu)化政策。需求側(cè)，過(guò)去那些限制改善型需求的政策應(yīng)盡快取消；而供給端應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的措施配套，要從根本上解除房企流動(dòng)性危機(jī)，具體可以從房企貸款支持力度的加大、預(yù)售資金監(jiān)管的優(yōu)化、三道紅線和貸款集中度管理制度的適當(dāng)放緩等方面入手。