??刺激政策密集但力度嫌弱 下半年供需兩側仍期待

??◎ 文 / 克而瑞研究中心

??總結

??01 中央持續加力穩地產，但居民房貸兩度負增長效果乏力

??上半年，中央持續加碼穩地產，既給企業紓困，防范并化解企業償債風險，又給市場減壓，全面落實兩“支持”。

??1月18日，國新辦舉行發布會，央行副行長劉國強表示，當前重點的目標是穩，政策的要求是發力，要充足發力、精準發力和靠前發力。金融市場司司長周瀾表示，央行將保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

??2月24日，住建部副部長倪虹表示，堅決有力處置個別房企因債務違約所引發的房地產項目逾期交付風險，以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標，壓實企業主體責任，落實屬地政府管理責任，維護購房群眾合法權益。

??3月4日，銀保監會、央行發文提出，因城施策執行好差別化住房信貸政策，對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩定的新市民，合理滿足其購房信貸需求。

??3月5日，兩會政府工作報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環。

??3月7日，發改委副主任連維良表示，更加注重宏觀政策統籌協調，有利于經濟穩定的政策加快推進，有收縮效應的政策慎重出臺。

??3月8日，全國政協經濟委員會副主任劉世錦表示，短期內貨幣政策重在穩地產，財政政策重在穩基建。

??3月16日，金融委召開專題會議指出，關于房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。銀保監會、央行、證監會和外匯局紛紛部署落實工作，要求防范化解房地產市場風險，促進房地產業良性循環和健康發展。財政部也表示，綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

??3月19日，國務院決定，設立3歲以下嬰幼兒照護個人所得稅專項附加扣除，按照每個嬰幼兒每月1000元的標準定額扣除。

??4月29日，政治局會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

??5月6日，中共中央、國務院印發《關于推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》，到2025年，以縣城為重要載體的城鎮化建設取得重要進展。

??5月15日，央行、銀保監會發布通知，全國首套房貸利率下限調整為相應期限LPR減20個基點，二套房貸利率仍保持相應期限LPR加60個基點不變。

??不過，穩地產政策效果并不明顯，2、4兩月住戶中長期貸款皆出現負增長，這在歷史上實屬罕見。具體而言，2月，住戶中長期貸款減少459億元，歷史首次出現負增長。4月，住戶中長期貸款再次減少314億元，住房貸款更是減少605億元。5月，住戶中長期貸款增加1047億元，但較去年同期仍少增3379億元，顯示住房按揭貸款需求依舊較弱。

??2 央行降準、降息助力經濟穩增長，短期實質穩地產

??……略……

??3 調整降負債節奏支持融資需求，但實際民企融資并未改善

??上半年，房企融資環境邊際改善。一方面，調整降負債節奏，融資“三道紅線”、房貸“兩道紅線”適度解綁；另一方面，支持合理融資需求，盡快糾正對民企信貸收縮行為。

??1月6日，銀行已告知一些大型優質房企，針對出險企業項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三道紅線”相關指標。

??2月8日，央行、銀保監會發布通知，保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。

??4月18日，央行、外匯局出臺23條政策舉措支持實體經濟，金融機構要區分項目風險與企業集團風險，加大對優質項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產開發貸款平穩有序投放。商業銀行、金融資產管理公司等要做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務，穩妥有序開展并購貸款業務，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務顧問服務。

??5月4日，證監會召開專題會議，積極支持房地產企業債券融資，研究拓寬基礎實施REITs試點范圍。

??5月16日，碧桂園、龍湖和美的置業被監管機構選為示范民營房企，將陸續發行人民幣債券。為吸引投資人，創設機構將同時發行信用保護工具，以幫助民營地產商逐步恢復公開市場的融資功能。

??5月25日，國務院召開全國穩住經濟大盤會議，釋放強烈的撐地產信號。適當提高宏觀杠桿率，加強逆周期調節，支持財務可持續的企業適當加杠桿，盡快矯正對民營房企信貸收縮的行為，預示著房地產行業從去杠桿到穩杠桿。

??5月27日，證監會、發改委聯合下發通知，要求規范做好保障性租賃住房試點發行REITs工作。

??房企融資規模在短暫回升后再度下行，民企融資環境并未實質性改善。3月，100家典型房企的融資總量升至878億元，環比增長139%，同比跌幅收窄至29%。4月，融資總量跌至641億元，環比下降25%。5月，融資總量進一步回落至520億元，環比再降40%，同比跌幅擴至50%。

??4 175省市因城施策放松刺激，力度從托而不舉到托舉并用

??上半年，175省市相繼放松房地產政策。而在4·29政治局會議之后，地方放松政策頻率明顯加快，政策力度由托而不舉到托舉并用。

??其一，36城放松限購。例如杭州，4月22日，富陽區增設四個不同層次的F類人才，與富陽企業簽訂勞動合同并繳納社保一個月以上，即可在富陽區購買一套房；5月17日，杭州進一步放松限購，在限購范圍內購買二手住房，落戶未滿5年的戶籍家庭無社保繳納要求；非戶籍家庭需在限購范圍內連續繳納社保或個稅滿12個月。符合條件的三孩家庭，在限購范圍內限購的住房套數增加1套。

??其二，54城放松限貸。例如鄭州，3月1日，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策。6月17日，航空港區進一步放松限貸，首套房最低首付比例20%，二套、貸款未結清最低首付比例30%。又如濟南，戶籍家庭購買二套房，首付比例由60%調整至40%；無房戶籍家庭，無論此前有無貸款記錄，購買住房視為首套住房貸款；非戶籍家庭貸款首付比例由60%調整至30%。

??其三，天津、南通兩城放松限價。例如天津，自7月1日起，全市停止受理限價商品住房資格申請；自10月1日起，全市停止限價商品住房銷售。又如南通，優質房企可在原有價格備案體系基礎上，按照“優質優價”的原則進行價格備案，鼓勵其開發更高品質住房。

??其四，20城放松限售。例如蘇州，4月11日，二手房限售由5年改3年，新房轉讓年限不變，自取得不動產證起3年內不得轉讓。5月9日，蘇州進一步放松限售，新房限制轉讓時間由3年調整為2年，并取消二手房限售年限。

??其五，142省市放松公積金貸款。例如天津，4月12日，支持年輕職工購買首套住房和保障性住房，除職工本人及配偶外，雙方父母也可通過提取住房公積金支持子女購房，幫助年輕職工解決基本住房問題。5月20日，首套住房公積金貸款最高限額上調至80萬元。

??其六，58城執行首套房貸利率4.25%、二套5.05%。各線城市抓緊落實房貸利率優惠政策，據不完全統計顯示，蘇州、鄭州、濟南、南京、溫州等58城現已參照全國房貸利率下限執行。例如蘇州，15家主流銀行首套房貸利率普遍下調至4.25%，二套貸款已結清，參照首套房貸利率4.25%執行，二套貸款未結清，房貸利率普遍下調至5.05%附近。

??其七，31城減免房地產稅費。例如南寧，教職工購買首套或者二套房、留邕人才購買首套房，契稅全額補貼；廣大市民購買首套房，契稅補貼50%。又如成都，個人轉讓家庭唯一住房，增值稅免征年限由滿5年調整為滿2年。

??其八，50城實行購房補貼。例如南通，4月24日，通州區企業職工購買首套新建普通商品住宅，90平以下補貼房款總額1%、90-144平補貼房款總額1.5%；雙職工家庭購買144平以下首套新建普通商品住宅，補貼房款總額2%。5月20日，在主城區購買首套或二套房，按照購房總額的0.75%給予獎補。

??其九，43城調降土拍門檻。例如上海，土拍取消招掛復核打分入圍方式，全部采用掛牌方式出讓，有效申請人即為競買人；降低競拍資金監管額度，封存資金不低于扣除競拍地塊保證金金額后的自有資金金額；允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款。

??5 45省市放松預售資金監管改善企業回款，優質房企更受益

??2月14日，三部門聯合印發商品房預售資金監管文件，預售資金監管額度仍由各市縣級城鄉建設部門根據工程造價、項目情況等多方面進行核定。當賬戶內資金達到監管額度后，超出額度的資金可以由開發商提取自由使用。

??4月29日，政治局會議強調，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。受此影響，地方預售資金監管政策解綁頻率明顯加快。

??據不完全統計顯示，上半年45省市放松預售資金監管，以期加快房企銷售回款進度，緩解企業資金周轉壓力，主要涉及以下6方面的政策內容：

??其一，3城降低重點監管資金。例如漯河，對2022年4月1日前辦理商品房預售許可的項目，不再要求購房款全款繳存監管賬戶和重點監管資金留存比例；對2022年4月1日后新辦理商品房預售許可的項目，將商品房預售重點監管資金比例由40%調整為30%。

??其二，13城增加重點監管資金撥付節點。例如綿陽，新增“主體分部工程完成”資金使用節點，該節點累計可申請使用對應賬戶內不超過70%的建設資金額度。又如阜陽，增設主體結構1/3、2/3兩個資金撥付節點。

??其三，4城提升重點監管資金撥付比例。例如銀川，完成竣工驗收備案后資金撥付比例由90%提高至95%；監管賬戶未達到監管額度，但滿足相應支取節點留存余額要求的，容許特例支取。

??其四，17城允許使用銀行保函替代預售監管資金。例如阜陽，允許房地產開發企業使用銀行保函釋放相應額度監管資金，支持企業使用銀行在途按揭貸款資金頂抵監管額度。

??其五，14城依據企業信用評級實行差異化管控。例如煙臺，對信用等級為AAA級開發企業，商品房預售監管資金留存比例降低5個百分點；對信用等級為AA級開發企業，商品房預售監管資金留存比例降低3個百分點。

??其六，4城可提前提取預售監管資金。例如長春，對于2022年度涉及施工建設的房地產開發項目，依開發企業申請可以提前提取商品房預售監管資金賬戶余額，專項用于本項目復工復產，后續商品房銷售款需足額補齊提取金額。

??6 19城重啟房票棚改安置意圖去庫存穩土地,以期激活市場循環

??……略……

??展 望

??7 繼續降準、降息紓困實體經濟，地產行業有望受益

??……略……

??8 支持房企合理融資和居民按揭，調整“認房認貸”支持改善購房

??我們認為下半年房地產金融政策有望實行逆周期調節，房地產行業也將從去杠桿轉向穩杠桿。

??一方面，繼續支持企業合理融資需求，保持房地產融資平穩有序，盡快恢復房企經營“造血”功能。針對“暴雷”房企，或將給出實質性的解決方案，以便提振市場信心：

??其一，改善房企融資環境，加大民企融資支持力度。支持房企合理的融資需求，加大民企融資支持力度，金融機構或將積極運用債券、中期票據等多種融資工具，提升民企融資額度，并降低企業融資成本，有序引導企業銷售、購地、融資等經營行為盡早回歸正軌。

??其二，對經營暫遇困難的企業，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。對受疫情影響較大、經營暫遇困難的房企，預計金融機構將不盲目抽貸、斷貸、壓貸，支持企業保持資金鏈穩定。對還貸困難的企業予以展期或續貸。對受疫情影響嚴重、貸款到期還款困難的房企，金融機構有望按照市場化方式予以展期或續貸，為企業接續資金。

??其三，對優質企業兼并重組出險企業或項目，提供融資支持。金融機構將做好企業或項目并購金融服務，穩妥有序開展并購貸款業務，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務顧問服務，有序引導出險房企有序出清。

??其四，區分項目風險與企業集團風險，支持優質項目融資及收并購，改善出險企業資金面。房企融資評判或將不單純依據企業的償債風險等級，而是在項目層面有所區分。即便是出險房企,也有一些銷售及回款能力較好的優質項目，可以給予必要的融資支持，并通過優質項目銷售回款，間接改善出險企業資金面。

??另一方面，類比于2014年，房地產庫存高企，央行接連放松限貸，并取得了很好的成效，行業庫存逐漸回落至相對健康的水平。現階段還是可以“照方抓藥”，有望進一步放松居民按揭貸款政策，支持剛需和改善購房消費，引導房地產交易盡快恢復正常化。

??其一，全面下調首付比例。除了一線城市之外，二線及三四線城市首付比例或將參照央行規定的最低下限執行：不限購城市首套房最低首付20%，二套房最低首付30%；限購城市首套房最低首付30%，二套房最低首付40%。

??其二，放松限貸政策標準。例如認貸不認房，已有一套房且貸款結清的，再次申請按揭貸款執行首套房貸款政策。

??其三，繼續下調房貸利率。在全國首套房貸利率下限調整為LPR減20個基點之后，全國二套房貸利率下限或將下調上浮比例，并向LPR靠攏。各線城市也將抓緊落實房貸利率優惠政策，并參照全國房貸利率下限執行：首套4.25%、二套5.05%。

??9 地方落地更大力度組合拳，居民端取消四限、讓利房企保主體

??我們認為房地產行業復蘇進程依舊存在較大不確定性，市場真正回穩仍需救市政策組合拳助力，二線及三四線城市或將全面取消限購、限售及限價，房企端則有望落地必要的紓困政策措施。

??具體而言，在4.29政治局會議后，地方放松政策頻率及力度加碼，但實際收效仍乏善可陳。核心原因在于政策力度較弱，并缺少系統性政策，甚至連“頭痛醫頭、腳痛醫腳”都沒有做到。

??鑒于一線城市市場需求及購買力最為堅挺，長期來看房價仍面臨一定的上漲壓力，短期內調控政策較難退出，但也存在局部放松的可能性，例如加快人才落戶，支持其購房消費，各類人才可以通過落戶變相獲得購房資格。

??二線及三四線城市或將全面取消限購、限售及限價等限制性措施，讓市場信號不再失靈。例如限價造就市場表面“繁榮”假象，實際項目加劇分化，遠郊剛需盤去化愈加艱難。因此，高端盤限價空間打開，將有助于扭轉房價下跌預期，進而提振市場信心。另外，有序放開“限跌令”，鼓勵房企以價換量，通過必要的降價措施加快滯銷樓盤成交轉化,也有利于樓市成交逐漸恢復正常化。

??壓力城市或將通過財稅刺激、房票安置等必要政策措施，刺激居民購房消費。不難想見，在二線及三四線城市全面放松“四限”調控后，那些市場基本面相對較好的城市市場大概率將逐漸回穩，但那些壓力城市市場或將繼續下行。受此影響，壓力城市仍需通過財稅刺激、房票安置等必要性的政策措施，以便刺激居民購房消費。例如購買首套房可以免征契稅，購買二套房同樣可以減半征收契稅。又如推行房票安置，并提供房企讓利、政府獎勵等優惠。

??對經營暫遇困難的房企，各線城市或將落地一系列必要的紓困政策措施，以便改善企業資金面，促進市場良性循環：

??其一，調降土地出讓門檻。各線城市或將調降土地出讓門檻，以期改善“央國平”不斷托底的局面，包括降低土地競買保證金，分期繳納土地出讓金，增加低價地、平價地供應等。

??其二，放松預售資金監管。在劃定保交樓政策底線之后，那些項目交付風險整體可控的城市有望跟進放松預售資金監管，并優先用于支付工程費用、償還開發貸等，以便提高預售資金使用效率。

??其三，放松預售及合理順延交房。加快預售證審批，適當調整預售許可工程進度要求，讓那些已經達到預售許可條件的項目都能盡早入市銷售。受疫情影響不能如期交付的項目，根據實際情況合理順延交付時間。