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??點擊查看完整版報告：[易居研究院]全國住房城鄉建設工作會議精神學習—政策解讀和市場影響

??2024年12月24日至25日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。此次會議明確奮力推進住房城鄉建設事業高質量發展的工作導向。本報告重點分析2025年住房和城鄉建設工作部署，更好把握工作方向和工作重點。

??一、把握三個“更加”的重心

??此次會議明確，2025年要更加充分釋放住房城鄉建設穩增長巨大潛力，更加有力保障和改善民生，更加系統防范化解風險隱患。住建部提及三個“更加”，對于我們了解工作重點、重心以及發力點非常關鍵，其涉及經濟、民生和風險三大領域。

??1、更加釋放穩增長巨大潛力

??此次政策明確，更加充分釋放住房城鄉建設穩增長巨大潛力。在三個“更加”中，釋放穩增長巨大潛力的表述排在第一位，對于更加明確房地產的角色和定位非常關鍵。從房地產的角色定位來看，過去提及過“國民經濟支柱產業”、“人民性政治性”、“示范性”等表述。當前該新提法其實說明，房地產業要在穩經濟增長方面發揮作用，尤其是要通過激發潛力來進行。對于釋放穩增長巨大潛力方面，此前關于新型城鎮化的政策表述中也有，這都對我們深入理解房地產業的角色定位有積極作用。各地站位和格局要高，要站在2025年的工作部署和導向理解房地產業的定位和功能。

??2、更加改善民生

??此次政策明確，更加有力保障和改善民生。這也體現了房地產工作的重要導向，即要惠及民生。如果第一個“更加”是從經濟發展角度進行的，那么第二個“更加”則是從民生角度進行的。從民生角度看，后續在房價穩定、購房權益保護、城中村改造、保障房建設等方面應該持續發力。

??3、更加防范風險隱患

??此次政策明確，更加系統防范化解風險隱患。對于該表述，應注意用詞的變化，即不是“風險”，而是“風險隱患”。換句話說，“風險”的內涵和外延明顯擴大了。我們應結合2024年出現過的風險隱患問題進行分析，包括房屋安全問題、燃氣管道問題、建筑施工安全問題等。要全方位理解風險隱患，真正促進對風險隱患的系統排查、系統診斷和系統防范。

??二、把握止跌回穩的兩個方向

??此次會議明確，持續用力推動房地產市場止跌回穩。該表述深入落實中央經濟工作會議精神，成為2025年房地產五項工作的首要任務和最關鍵任務。住建部對做好止跌回穩工作落實了兩項重要抓手，涉及需求端和供給端，且均強調了“著力”。

??1、著力釋放需求

??此次政策明確，著力釋放需求。把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位，大力支持剛性和改善性住房需求。有效發揮住房公積金支持作用。加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續擴大城中村改造規模，消除安全隱患，改善居住條件。對群眾改造意愿強烈、條件比較成熟的項目重點支持。

??從需求釋放的工作部署來看，重點明確了三個方向，即落實好購房方面的各項政策、發揮好住房公積金作用、加力實施城中村和危舊房改造。該政策表述比較大的變化是，關于住房公積金的提法明顯單列，也就意味著2025年住房公積金的政策會持續發力，是各地要明確的重點方向。而包括既有的購房政策以及城中村改造擴圍等內容，也將是2025年持續堅持和推進的內容。

??2、著力改善供給

??此次政策明確，著力改善供給。商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量。以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農民工等實現安居。

??從這里可以看出，供給端從商品房、保障房兩個層面發力。單純就排序來看，就說明商品房的工作要比保障房的工作更需要重視。另外從商品房的工作來看，也和過去發生重大的變化，即從增量轉向了存量。此類重視程度和重心的變化是非常關鍵的，是我們精準把握房地產工作、排好相關次序非常重要的內容。同時在保障房領域，要把握“增加保障性住房供給”和“配售型保障房要加大力度”，這也是在2025年力度增加的方面，要重點關注的住房產品。

??三、做好新模式的五項任務

??此次政策明確推動房地產發展新模式。房地產發展新模式是最近三年持續強調的內容，也是房地產企業在止跌回穩和轉型中要重點把握的方向。此次明確五項重點工作，涉及供應、要素、銷售、安全和秩序等內容，是我們精準把握工作方向和有序推進工作的重要抓手。

??1、完善住房供應體系

??此次政策明確，著力優化和完善住房供應體系，加快發展保障性住房，滿足城鎮住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。

??從住房供應體系的內容來看，強調了保障房和改善性住房的供給。其中保障房建設方面的思路具有延續性，也是“市場-保障”體系中持續推進的工作內容。同時，要重點關注“改善性住房”的相關表述。2024年對于改善型需求，更多是從需求端或購房端入手。但是目前比較明確提及改善性住房的供給，尤其是和好房子進行結合。我們認為，相關房企要積極研究一系列涉及改善型住房的拿地和開發投資等內容，持續優化產品設計。這也是房地產發展新模式5項工作的首要內容。

??2、推動建立要素聯動性機制

??此次政策明確，推動建立要素聯動新機制，以編制實施住房發展規劃和年度計劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產供需平衡、市場穩定。

??關于要素聯動新機制，核心點是要把握各地住房發展規劃和年度計劃，這對于后續“人房地錢”的要素安排具有非常重要影響。各地尤其是要深入研判2025年人口變化和購房需求變化等情況，更精準促進房地產各要素的匹配。另外需要重點關注一句新提法，即“促進房地產供需平衡、市場穩定”。換句話說，在2023年房地產供求關系發生重大變化以來，這也是比較明確2025年供求關系的工作方向，即促進供需平衡。這也是止跌回穩后非常重要的市場行情特征。

??3、大力推進銷售制度改革

??此次政策明確，大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管。

??該表述比較新，也是三中全會以來部委非常直接明確的政策落實。三中全會明確，“改革房地產開發融資方式和商品房預售制度”。此次住建部非常明確提出大力推進商品住房銷售制度改革，也就意味著預售制度在2025年會有較大調整。當然調整方向既包括現房銷售，也包括預售資金監管。從購房者最為關心的角度看，現房銷售的認可程度比較高。當然要把握好“有力有序”的標準。

??4、建立房屋安全管理制度

??此次政策明確，加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障。此次明確房屋安全管理制度內容，進而說明房地產發展新模式方面，要注重安全方面的系統工作。關于這方面，2024年房屋養老金制度改革已經有了非常明確和清晰的表述，各地工作也在積極推進，尤其是在房屋體檢工作上。當然，最為核心的內容是，各地要密切做好2025年房屋體檢工作和信息整理，以為房屋安全管理提供更為精準的數據和資料。

??5、整治房地產市場秩序

??此次政策明確，完善房地產全過程監管，整治房地產市場秩序，切實維護群眾合法權益。對于該表述，要格外關注的一個詞是“市場秩序”。這也是各地銷售端等領域要重點關注的地方。2024年房地產止跌回穩態勢下，關于市場秩序方面的整治相對弱化。但反過來，隨著市場升溫，一些市場亂象會進一步出現，比如說近期廣州已經明確嚴管零首付等違規操作，并做了風險提示。這就說明，房地產市場秩序的整頓既是常態化工作，也是房地產發展新模式的重點任務之一。

??四、大力實施城市更新

??此次明確大力實施城市更新，并提出了五項重點工作，分別包括：城市體檢、可持續模式、重點項目、管理新模式以及數字住建等內容。這里對相關工作進行重點分析。

??1、明確城市體檢的重要性

??此次政策明確，堅持“先體檢、后更新，無體檢、不更新”，建立城市體檢和城市更新一體化推進機制。堅持問題導向，查找人民群眾身邊的急難愁盼問題；堅持目標導向，找出影響城市競爭力、承載力和可持續發展的短板弱項，體檢出的問題就是更新改造的重點。

??此次政策對于體檢工作落實了非常清晰的定位，即其是城市更新的前期和基礎性工作。尤其明確了問題導向和目標導向，既要關注人民群眾急難愁盼問題，也要找出城市發展短板和弱項問題。從2025年工作重點來看，要結合城中村改造、危舊房改造、燃氣管道更換、文保項目保護、新型基礎設施建設等領域而進行。同時建議各地要重點關注2025年體檢工作和體檢情況，并據此研究更有針對性的城市更新工作內容。

??2、建立可持續的城市更新模式

??此次政策明確，深化城市建設、運營、治理體制改革，建立可持續的城市更新模式和政策法規。

??從這里可以看出，后續城市更新方面，要重點關注體制改革、模式建立和政策法規體系建立。1）體制改革方面，會進一步結合新一輪城市發展要求，落實建設、運營和治理體制。鑒于當前城市運營機制發生了變化，后續準公共類的項目運營將持續鼓勵民企和社會資本介入，對于更好推進城市建設和發展具有積極作用。2）可持續的城市更新模式是三中全會明確的重點方向，當前各地要持續推進相關工作，尤其是在資金平衡等方面落實有關工作，各地在用地、規劃等方面應落實優惠政策，確保可持續性。3）對于政策法規的體系建立，目前一些城市已經在積極推進，也有較多的地方版本。比如說針對城市更新中的消防安全等問題，各地積極對法律法規做出規范和補充。又比如針對城市更新的個性化需求，落實了更為寬松和易于操作的政策。此類內容后續都可以上升為更高規格的政策法規體系之中。

??3、謀劃城市更新15項任務

??此次政策明確，謀劃實施一批城市更新改造項目，全面完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造任務，基本完成已排查出老化燃氣管道的更新改造任務，基本消除縣級城市建成區黑臭水體。持續實施完整社區建設、既有建筑改造利用和老舊街區更新改造、地下管網管廊建設改造、建筑市政基礎設施設備更新、城市生活垃圾分類、口袋公園和城市綠道建設、公園綠地開放共享、城市居住區養老服務設施和兒童友好空間建設等民生工程、發展工程。鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

??這段政策表述非常詳細，概括了15項城市更新的重點任務，有助于我們分類分層次理解工作要點。1）要做好三項工作的收官任務，即包括：符合條件的涉及城鎮老舊小區改造、老化燃氣管道更新、黑臭體水治理的相關工作。這也意味著最近幾年此類工作已取得了豐富成果，也取得了較好成績。應該在十四五階段做好收官工作，以更符合城市安全和韌性等工作要求。2）2025年要重點做好11項工作，涉及：完整社區、既有建筑改造、老舊街區改造、地下管網建設、市政設施更新、垃圾分類、口袋公園、城市綠道、綠地開放、養老設施、兒童友好空間等有關工作。此類內容覆蓋住區、社區和城區，也是持續提升城市居住品質的重點領域。3)原拆原建已列為2025年的探索性工作，這個是重點。此次明確鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。這也就意味著各地在原拆原建工作方面會發力。2024年各地已經有了成功的案例和經驗，最為典型的即是浙工新村的項目。后續原拆原建工作推進，要把握好住戶的多元化多樣化訴求，更好找到利益平衡點和痛點，有序推進相關工作。

??4、構建城市管理新模式

??此次政策明確，構建城市管理新模式，完善“一委一辦一平臺”，推動城市管理融入基層治理，形成智慧高效治理新體系，提高城市管理科學化、精細化、智能化水平。

??該表述充分說明，各地在城市管理方面，將構建新模式，其對于城市治理方面也有非常重要啟發。從此類管理新模式的表現看，平臺化管理、智慧化管理及加強基層治理的工作非常關鍵。建議各地物業企業等要加大對此類政策的研究、吸收和消化，因為后續城市管理將更好融入到基層治理領域，自然和物業管理工作有較好結合。2025年各大物業企業轉型過程中，應加強對此類科學管理方式的學習及理解。

??5、推進數字住建工作

??此次政策明確，以“新城建”為引擎打造高水平“數字住建”，系統推進數字家庭、智慧住區、房屋建筑管理智慧化、城市運行管理服務平臺、智能化市政基礎設施建設改造等任務，全方位提升數字化、網絡化、智能化水平。

??數字化或數字建設一直是最近幾年持續發力的工作。此次明確要打造高水平的“數字住建”，對于理解2025年的工作方向和發力點非常關鍵。1）總體要求就是要開展新城建的建設，并作為引擎。“新城建”是以技術創新驅動為核心，以信息網絡應用為基礎，基于數字化、網絡化、智能化的新型城市基礎設施建設的簡稱。這就要求各地重點關注基礎設施建設的重點方向，并和數字住建等工作緊密結合。2）從抓手來看，主要包括數字家庭、智慧住區、房屋建筑管理智慧化、城市運行管理服務平臺、智能化市政基礎設施建設等。以房屋建筑管理智慧化為例，最近兩年關于房屋安全的問題較多，客觀上要求后續加強智慧化管理。比如說在電動車自燃等安全事件后，各地已積極加大相關技術的應用，對于房屋安全管理具有非常重要的作用。