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??核心觀點

??【排名提升至行業第六，2023年維持3300億元業績目標】2022年，招商蛇口累計實現簽約銷售金額2926.02億元，同比降低10.5%。但整體來看，2022年招商蛇口的銷售表現還是優于規模房企平均水平，年末全口徑和權益口徑的銷售金額排名均提升至行業第6位。2023年，招商蛇口的銷售目標仍為3300億元，全年計劃可售貨值約6000億元、貨值目標去化率為55%。 

??【堅定城市與地段聚焦，核心6+10城投資占比達90%】2022年，招商蛇口遵循“重點投資30城、深耕強心6+10城”的投資戰略，堅定城市與地段聚焦。全年累計獲取土地56宗，總計容建筑面積約726 萬平方米，總地價約1279億元。年內，招商蛇口在“強心30 城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達94%和90%，項目儲備向高能級城市有序換倉。 

??【增收不增利，歸母凈利潤規模和盈利指標創近年新低】2022年，招商蛇口實現營業收入1830億元，同比增長13.9%，但利潤規模和盈利指標均有所回落。在行業整體利潤空間承壓、盈利能力持續下行的行業背景下，增收不增利的現象有所顯現。主要原始是年內加速去化、抓銷售換倉導致結算毛利率降低，以及2022年存貨跌價減值和投資性房地產減損失較2021年明顯提升。

??【債務結構進一步優化，綜合融資成本降至3.89%】截至2022年末，招商蛇口持有現金862.4億元（其中預售監管資金307.9億元、非受限現金550.7億元）；現金短債比2.0、非受限現金短債比1.3；剔除預收款后的資產負債率62.42%、凈負債率（永續債作為負債）48.09%，“三道紅線”指標保持綠檔達標。綜合融資成本3.89%，較年初大幅下降59BP。 

??【夯實開發業務基本盤，推動資產運營和城市服務業務發展】2022年，招商蛇口根據戰略布局，將主營業務分行業口徑調整為開發業務、資產運營、城市服務。目前，招商蛇口在夯實開發業務基本盤的同時，持續推動資產運營和城市服務業務發展。已形成蛇口產園REIT和招商局商業房托境內外雙REITs平臺，完善了持有業務“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式。

??01 銷售

??排名提升至行業第六

??2023年維持3300億元業績目標

??2022年，招商蛇口累計實現簽約銷售金額2926.02億元，同比降低10.5%；累計實現簽約銷售面積1193.7萬平方米，同比降低18.5%；合約銷售均價24513萬平方米，同比上升9.8%。受市場整體下行影響，行業增速放緩，招商蛇口2022年未能達成3300億元的業績預期，目標完成率為88.7%。但整體來看，2022年招商蛇口的銷售表現還是優于規模房企平均水平，年末全口徑和權益口徑的銷售金額排名均提升至行業第6位。

??從銷售結構來看，2022年招商蛇口在上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市占率均超10%，上海單城銷售金額突破740 億元。且在全國12 個城市進入當地銷售金額TOP5，其中在上海、蘇州、合肥、南通排名第一；深圳、南京、徐州進入前三；溫州、西安、無錫、重慶、金華位居前五。2023年，招商蛇口的銷售目標仍為3300億元，全年計劃可售貨值約6000億元、貨值目標去化率為55%。

??02 投資

??堅定城市與地段聚焦

??核心6+10城投資占比達90%

??2022年，招商蛇口遵循“重點投資30城、深耕強心6+10城”的投資戰略，堅定城市與地段聚焦。全年累計獲取土地56宗，總計容建筑面積約726 萬平方米，總地價約1279億元、權益地價766 億、權益比約60%。年內，招商蛇口在“強心30 城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達94%和90%，先后獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地，項目儲備向高能級城市有序換倉。2022年新增項目中有22個項目實現當年拿地當年開盤，首開當天平均去化率77%，對2022年銷售金額的貢獻約300 億元。

??此外，招商蛇口也立足粵港澳大灣區、積極拓展城市更新項目。截至2022年末，累計獲取排他資格的城市更新項目共25個，規劃計容建筑面積約1200萬平方米。年內，招商蛇口還積極助力出險房企紓困、履行央企責任擔當，先后與佳兆業集團、半島城邦房地產、富力集團簽署戰略合作協議，積極探討合作的可能性。

??03 盈利

??增收不增利

??歸母凈利潤規模和盈利指標創近年新低

??2022年，招商蛇口實現營業收入1830億元，同比增長13.9%。實現毛利潤352.3元、凈利潤91億元，較2021年分別同比降低13.9%和40.1%；歸母凈利潤也同比顯著降低58.9%至42.6億元；基本每股收益0.41元。從盈利指標來看，2022年招商蛇口毛利率19.3%，較上年末降低6.2個百分點；凈利率5.0%，較上年末降低4.5個百分點；歸母凈利率2.3%，較上年末降低4.1個百分點。

??綜合來看，在行業整體利潤空間承壓、盈利能力持續下行的行業背景下，招商蛇口的各項盈利指標也表現為逐年下滑。增收不增利的現象有所顯現，歸母凈利潤規模和盈利指標創近年來新低。其主要有以下四方面原因：（1）年內加速去化、抓銷售換倉導致結算毛利率降低；（2）2022年存貨跌價減值36.4億元、投資性房地產減值11.4億元，減值損失合計較2021年高出22.9億元；（3）受疫情影響，投資物業出租率和單價下降、租金減免；（4）投資收益較2021年有逾10億元的降低。

??04 負債

??債務結構進一步優化

??綜合融資成本降至3.89%

??截至2022年末，招商蛇口持有現金862.4億元（其中預售監管資金307.9億元、非受限現金550.7億元）；現金短債比2.0、非受限現金短債比1.3；剔除預收款后的資產負債率62.42%、凈負債率（永續債作為負債）48.09%，“三道紅線”指標保持綠檔達標。年內，招商蛇口把握市場政策窗口，全年新增50億元中期票據、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊；完成市場首單并購中票、綠色中票等創新品種發行，公開市場融資327.2億元。截至2022年末，招商蛇口綜合融資成本3.89%，較年初大幅下降59BP。

??05 戰略

??夯實開發業務基本盤

??推動資產運營和城市服務業務發展

??2022年，招商蛇口根據戰略布局，將主營業務分行業口徑，由社區開發與運營、園區開發與運營、郵輪產業建設與運營，調整為開發業務、資產運營、城市服務。2022年，招商蛇口管理范圍內全口徑資產運營收入（未扣除租金減免金額）57.1億元，實現EBITDA30.4億元，分別同比增長6.2%和6.9%；報告期內累計減免租金8.4億元（并表范圍減免租金7.49億元）。

??城市服務板塊，招商積余作為公司旗下物業管理和輕資產運營服務平臺。2022年，物業管理市場拓展持續發力，全年實現新簽年度合同額31.75億元；通過收并購實現對上航物業、南航物業、匯勤物業、新中物業的財務并表。截至2022年末，招商積余物業在管項目達到1884個，覆蓋全國127個城市，管理面積3.11億平方米。其中，非住宅管理面積1.82億平方米，住宅管理面積1.29億平方米。招商積余全年實現營業收入130.24億元，同比增長22.97%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5.94億元，同比增長15.72%。

??目前，招商蛇口在夯實開發業務基本盤的同時，持續推動資產運營和城市服務業務發展。已形成蛇口產園REIT（180101.SZ）和招商局商業房托（1503.HK）境內外雙REITs平臺，覆蓋產園、商業辦公等多業態，完善了持有業務“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式。推動“三個轉變”落地，進一步盤活存量資產，助力公司資產運營業務的發展。