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??本月關(guān)注

??房地產(chǎn)稅立法暫緩，多地加速放開限購限售

??本月《十四屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃》正式對(duì)外公布，備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法并未在此次立法規(guī)劃中提及，釋放積極信號(hào)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。15日央行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，年內(nèi)二次降準(zhǔn)落地，有利于緩解銀行凈息差壓力，促進(jìn)存量房貸利率下調(diào)。地方政府層面，本月83個(gè)城市112次松綁房地產(chǎn)政策，核心城市限購限售政策正迎來加速放松，隨著政策預(yù)期和市場(chǎng)信心的改善，樓市有望在“金九銀十”迎來筑底回暖。

??蘇寧獲華融紓困資金15.49億，AMC紓困進(jìn)度較為緩慢

??本月蘇寧公告宣布，中國(guó)華融通過中信信托向在建物流項(xiàng)目紓困資金15.49億元，盤活公司存量在建類倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)及日常經(jīng)營(yíng)。中國(guó)華融的這筆資金對(duì)于千億負(fù)債的蘇寧來說杯水車薪，但似乎是雪中送炭，或許可以幫助蘇寧易購旗下物流公司躲過破產(chǎn)危機(jī)。此外，華融資產(chǎn)與財(cái)信地產(chǎn)簽署1.08億元融資借款展期協(xié)議。目前AMC紓困僅從項(xiàng)目端進(jìn)行發(fā)力，且要求對(duì)債務(wù)進(jìn)行“新老劃斷”，受惠范圍較小，很難從根本上改善房企的流動(dòng)性。

??大悅城84億置換資產(chǎn)，世茂退出國(guó)壽遠(yuǎn)洋合作項(xiàng)目

??本月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及34筆并購交易，披露的交易對(duì)價(jià)約304.8億，同比大幅減少56.2%、環(huán)比減少17%，單月交易規(guī)模近半年來僅次于8月，單月披露的單筆平均交易規(guī)模12.7億，收并購活動(dòng)相對(duì)活躍。本月大悅城84億成功出售上海、北京2大商業(yè)物業(yè)，并以12億對(duì)價(jià)收購上海虹口北外灘宅地。此次置換資產(chǎn)的行為表明其當(dāng)前經(jīng)營(yíng)重心在于調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，聚焦高能級(jí)城市優(yōu)質(zhì)宅地、加速處置存量資產(chǎn)，穩(wěn)定集團(tuán)資金安全。此外，世茂退出國(guó)壽、遠(yuǎn)洋珠海商業(yè)綜合體項(xiàng)目，出售對(duì)價(jià)約39億，用于抵銷其結(jié)欠標(biāo)的項(xiàng)目部分債務(wù)。

??01

??并購政策：房地產(chǎn)稅立法暫緩

??多地加速放開限購限售

??本月中央密集推出房地產(chǎn)政策，7日《十四屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃》正式對(duì)外公布，備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法并未在此次立法規(guī)劃中提及，意味著五年之內(nèi)房地產(chǎn)稅立法大概率不會(huì)提請(qǐng)審議，釋放積極信號(hào)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。但長(zhǎng)期房地產(chǎn)稅立法方向未改，待時(shí)機(jī)、條件成熟時(shí)，不排除未來推出房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。

??此外，年內(nèi)二次降準(zhǔn)落地，15日央行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，本次下調(diào)后金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約7.4%，有利于緩解銀行凈息差壓力，呵護(hù)盈利空間，促進(jìn)存量房貸利率下調(diào)。20日央行鄒瀾表示，“預(yù)計(jì)超過九成符合條件的借款人可在第一時(shí)間充分享受政策紅利，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調(diào)整”。

??地方政府層面，本月松綁政策頻次為2022年以來單月次新高，力度則堪稱本輪寬松周期以來最強(qiáng)，83個(gè)城市112次松綁房地產(chǎn)政策，包括合肥、濟(jì)南、青島、福州、鄭州、大連、沈陽、蘭州在內(nèi)的11個(gè)核心城市全面取消限購，廣州、成都、西安、長(zhǎng)沙等限購大幅放寬，合肥、鄭州等8城解除限售。核心城市限購限售政策正迎來加速放松，隨著政策預(yù)期和市場(chǎng)信心的改善，樓市有望在“金九銀十”迎來筑底回暖。

??02

??并購金融：蘇寧獲華融紓困資金15.49億

??AMC紓困進(jìn)度較緩慢

??集團(tuán)層面，本月蘇寧公告宣布，中國(guó)華融通過中信信托向在建物流項(xiàng)目紓困資金15.49億元，盤活公司存量在建類倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)及日常經(jīng)營(yíng)。中國(guó)華融的這筆資金對(duì)于千億負(fù)債的蘇寧來說杯水車薪，但似乎是雪中送炭，或許可以幫助蘇寧易購旗下物流公司躲過破產(chǎn)危機(jī)。此外，本月華融資產(chǎn)與財(cái)信地產(chǎn)簽署1.08億元融資借款展期協(xié)議，約定將融資借款剩余本金的到期日延長(zhǎng)至2024年3月11日、2024年9月11日。

??目前AMC紓困動(dòng)力略顯不足，通常采取“救項(xiàng)目不救集團(tuán)”的原則，不僅要求對(duì)債務(wù)進(jìn)行“新老劃斷”且對(duì)救助項(xiàng)目的要求較高，傾向于選擇區(qū)域優(yōu)質(zhì)、有階段性流動(dòng)性問題的項(xiàng)目或資產(chǎn)進(jìn)行紓困，因此整體進(jìn)度相對(duì)緩慢。AMC僅從項(xiàng)目端進(jìn)行紓困發(fā)力，受惠范圍較小，很難從根本上改善房企的流動(dòng)性，緩解其資金問題。

??03

??行業(yè)并購：大悅城84億置換資產(chǎn)

??世茂退出國(guó)壽遠(yuǎn)洋合作項(xiàng)目

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年9月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及34筆并購交易，披露交易金額的有24筆，總交易對(duì)價(jià)約304.8億人民幣，同比大幅減少56.2%、環(huán)比減少17%，單月交易規(guī)模近半年來僅次于8月，單月披露的單筆平均交易規(guī)模12.7億，收并購活動(dòng)相對(duì)活躍。

??交易進(jìn)展來看，本月11筆交易已經(jīng)簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，10筆披露的交易對(duì)價(jià)約117.1億，其中世茂退出國(guó)壽、遠(yuǎn)洋珠海商業(yè)綜合體項(xiàng)目，出售對(duì)價(jià)約39億，用于抵銷其結(jié)欠標(biāo)的項(xiàng)目約41.6億元債務(wù)的一部分；中國(guó)太平折價(jià)20.85億收購北京當(dāng)代時(shí)光里養(yǎng)老社區(qū)，加速布局醫(yī)康養(yǎng)生態(tài)圈；為償還債務(wù)，新城13.67億出售常州恒軒全部股權(quán)、涉及144家影院；萬科8.8億出售旗下天河萬科廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)予廣百股份等。14筆交易處于掛牌狀態(tài)，披露的交易對(duì)價(jià)約86.7億，其中金茂底價(jià)28億掛牌北京威斯汀大飯店100%股權(quán)，上海建工底價(jià)18億掛牌天津津玥100%股權(quán)、江西建豪地產(chǎn)100%股權(quán)，加快資產(chǎn)處置。此外，完成、進(jìn)行中的交易筆數(shù)分別為7筆和2筆，交易對(duì)價(jià)分別86.4億、14.6億。

??本月市場(chǎng)關(guān)注度高的是，大悅城月底公告宣布，公開掛牌轉(zhuǎn)讓的上海中糧海景壹號(hào)、北京中糧置地廣場(chǎng)均以底價(jià)成交，成交價(jià)合計(jì)83.98億。算上今年1月大悅城底價(jià)6982萬完成出售深圳寶安區(qū)5套商業(yè)房產(chǎn)，年內(nèi)已經(jīng)累計(jì)出售3次商業(yè)地產(chǎn)，成功套現(xiàn)。而與之對(duì)應(yīng)的，大悅城本月11.96億收購上海虹口北外灘宅地，項(xiàng)目占地面積2.4萬平，規(guī)劃建面約4.65萬平，成為落地上海外灘板塊的第2個(gè)項(xiàng)目。近期大悅城銷售表現(xiàn)不佳，隨之改變了投資策略、收縮布局力度，當(dāng)前其經(jīng)營(yíng)重心在于調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，聚焦高能級(jí)城市優(yōu)質(zhì)宅地、加速處置存量資產(chǎn)，以此來穩(wěn)定集團(tuán)的資金安全。

??交易標(biāo)的物業(yè)類型看，本月并購交易中多元化交易規(guī)模仍然遠(yuǎn)超開發(fā)項(xiàng)目，17筆涉及商辦、文旅、物管等不同領(lǐng)域的多元化投資，披露的交易金額204.8億，占到全部規(guī)模的67.2%，環(huán)比提升1.4pct。其中，商辦資產(chǎn)出售熱度最高，7筆交易披露的交易對(duì)價(jià)156.7億，占到全部規(guī)模的51.4%。商辦資產(chǎn)回報(bào)周期長(zhǎng)，當(dāng)前加快相關(guān)資產(chǎn)處置以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，已成為主流共識(shí)，但多數(shù)區(qū)域不佳的商辦資產(chǎn)多處于掛牌或流拍狀態(tài)。