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??導(dǎo)語(yǔ)

??當(dāng)前房地產(chǎn)商票承兌的高峰期已過(guò)，新增逾期風(fēng)險(xiǎn)主要集中在近期遇險(xiǎn)的房企，整體行業(yè)商票逾期趨于穩(wěn)定。

??◎  文 / 房玲、陳家鳳

??近期票交所公布的《截至2023年11月30日承兌人逾期名單》顯示，2023年6月至11月末發(fā)生3次以上商票逾期，且月末有逾期余額或當(dāng)月出現(xiàn)票據(jù)逾期行為的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司數(shù)量1297個(gè)，環(huán)比減少5.8%、同比大幅減少60.7%，占全部商票逾期企業(yè)的比重環(huán)比增加2.4pct至55.4%。從商票逾期增量看，11月環(huán)比凈減少的80個(gè)商票逾期的項(xiàng)目公司中，當(dāng)月新增逾期項(xiàng)目公司環(huán)比大幅減少32%至115個(gè)，10月發(fā)生逾期但11月實(shí)現(xiàn)逾期余額清零的項(xiàng)目公司有195個(gè)，環(huán)比增長(zhǎng)35.4%，商票新增逾期連續(xù)放緩，清償速度較為可觀。

??01 商票逾期情況穩(wěn)定
僅TOP10逾期項(xiàng)目公司數(shù)量環(huán)比增長(zhǎng)

??2023年11月末商票逾期名單中房地產(chǎn)項(xiàng)目公司數(shù)量達(dá)1297個(gè)，而項(xiàng)目公司對(duì)應(yīng)的存在商票逾期現(xiàn)象的房企主體數(shù)量環(huán)比減少2.6%至189家（10月末：194家），逾期主體數(shù)量較前期有減少。

??從商票逾期的房企集團(tuán)的規(guī)模梯隊(duì)來(lái)看，本月TOP10梯隊(duì)中碧桂園發(fā)生商票逾期；TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200和TOP200+分別有7家、6家、15家、18家和142家，僅TOP200+發(fā)生逾期主體數(shù)量較上月減少4家，其余數(shù)量維持不變。

??TOP11-30中越秀地產(chǎn)首次商票逾期，旗下濟(jì)南越秀地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司當(dāng)月逾期發(fā)生額30萬(wàn)，月末已清零，因其銷售穩(wěn)健增長(zhǎng)、流動(dòng)性充裕，更多由于客觀因素造成的技術(shù)逾期，而上月發(fā)生逾期的新城控股旗下天津市濱海新區(qū)新城悅鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司本月逾期余額清零，致TOP11-30逾期主體與上月持平。此外，本月TOP51-100中的眾安，旗下控股公司（廣州國(guó)科眾安置業(yè)有限公司）逾期發(fā)生額430萬(wàn)，月末逾期余額仍剩260萬(wàn)，而上月中奧地產(chǎn)逾期的項(xiàng)目公司本月余額清零。TOP200梯隊(duì)其余的逾期主體與上月保持一致，未發(fā)現(xiàn)大面積商票逾期的新房企，逾期情況穩(wěn)定。

??此外，11月末TOP200梯隊(duì)的47家逾期房企主體共涉及旗下1026個(gè)項(xiàng)目公司發(fā)生商票逾期支付，環(huán)比減少59個(gè)，占到全部逾期項(xiàng)目公司的79.1%。僅TOP10逾期的項(xiàng)目公司數(shù)量從上月的227個(gè)顯著增長(zhǎng)至287個(gè)，其余梯隊(duì)逾期數(shù)量均較上月減少，TOP11-30降幅最為明顯。

??值得注意的是，本月萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)再新增2家項(xiàng)目公司發(fā)生商票逾期，單月新增逾期數(shù)量排在碧桂園、中駿和雅居樂(lè)之后，相對(duì)靠前。年底萬(wàn)達(dá)商管上市對(duì)賭協(xié)議進(jìn)入“倒計(jì)時(shí)”，于12日中午其官網(wǎng)宣布重磅消息，太盟投資(對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管投資180億，占比達(dá)47%)聯(lián)合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時(shí)，經(jīng)大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)贖回后，對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管再投資。按照新協(xié)議，大連萬(wàn)達(dá)商管持股40%，為單一最大股東，太盟等現(xiàn)有及新進(jìn)投資人合計(jì)持股60%。

??這意味著，萬(wàn)達(dá)對(duì)賭危機(jī)解除，不用贖回380億，但由于協(xié)議要求先贖回、再投資，12%利息大概需要支付（利息超90億）。此外，解除危機(jī)的籌碼是萬(wàn)達(dá)喪失對(duì)集團(tuán)的控制權(quán)，以珠海萬(wàn)達(dá)商管29.99%的股權(quán)（簽署協(xié)議前，大連萬(wàn)達(dá)對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管持股69.99%）換來(lái)地產(chǎn)基金“野蠻人”入局。而從太盟過(guò)往收購(gòu)春泉、雪松系、必康制藥、珍愛(ài)網(wǎng)等投資行為來(lái)看，太盟不甘心只當(dāng)財(cái)務(wù)人，掌握企業(yè)絕對(duì)控制權(quán)是其投資共性。“野蠻人”入局珠海萬(wàn)達(dá)商管后，新投資人與原管理層可能就戰(zhàn)略方向、經(jīng)營(yíng)理念、控制權(quán)等方面產(chǎn)生不少分歧，萬(wàn)達(dá)的考驗(yàn)或許才剛開(kāi)始。

??02 持續(xù)逾期中房地產(chǎn)占比降至65%
僅新遇險(xiǎn)房企數(shù)量明顯增長(zhǎng)

??據(jù)票交所《截至2023年11月30日持續(xù)逾期名單》，2023年6月至11月末半年間發(fā)生3次以上承兌人逾期，3198個(gè)持續(xù)逾期的承兌人中有2074個(gè)屬于房地產(chǎn)行業(yè)，占比64.9%,環(huán)比增長(zhǎng)0.1pct。從持續(xù)逾期的承兌人梯隊(duì)看，2023年6月至11月末TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200和TOP200+發(fā)生持續(xù)逾期的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司148、502、398、360、240和426個(gè)。

??TOP200梯隊(duì)中絕大多數(shù)發(fā)生商票持續(xù)逾期的房企均實(shí)際出現(xiàn)了債務(wù)違約現(xiàn)象，因部分房企高度依賴商票融資，一旦資金鏈承壓后商票出現(xiàn)集中未兌付風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)逾期維持高位。具體來(lái)看，融創(chuàng)、中南、碧桂園、海倫堡、中駿、綠地、弘陽(yáng)、雅居樂(lè)和東原等持續(xù)逾期數(shù)量處靠前位置。碧桂園爆出流動(dòng)性危機(jī)后，持續(xù)逾期的商票數(shù)量也出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，債務(wù)加速擠兌，信用風(fēng)險(xiǎn)加大。

??整體來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)商票承兌的高峰期已過(guò)，新增逾期風(fēng)險(xiǎn)主要集中在近期遇險(xiǎn)的房企，整體行業(yè)商票逾期趨于穩(wěn)定。本輪行業(yè)深度調(diào)整中，供應(yīng)商承接不少出險(xiǎn)房企的風(fēng)險(xiǎn)敞口，應(yīng)收賬款較高概率轉(zhuǎn)化壞賬，從而侵蝕利潤(rùn)；較于債權(quán)人的“維權(quán)”，供應(yīng)商話語(yǔ)權(quán)較弱，當(dāng)前更多采取“工抵房”或者獲得部分項(xiàng)目股權(quán)來(lái)抵債的方式，希望出險(xiǎn)房企能出臺(tái)方案來(lái)維護(hù)供應(yīng)商的合法權(quán)益。