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??內容提要

??合約銷售：百強房企4月業績同比降低44.9%

??企業拿地：延續小幅回暖趨勢，投資聚焦核心地段

??企業融資：規模繼續處在低位，僅TOP10梯隊融資量同比上漲

??營銷策略：繼續“以價換量”，積極響應“以舊換新”

??組織動態：美的置業新增執行總裁，濱江集團法人變更

??戰略動態：多家房企公布白名單進展，碧桂園三只境內債券二次展期成功

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??01 合約銷售

??百強房企4月業績同比降低44.9%

??核心觀點：

??1、2024年1-4月，中國房地產市場繼續保持低位運行。4月，TOP100房企實現銷售操盤金額3121.7億元，環比降低12.9%，同比降低44.9%，單月業績規模仍保持在歷史較低水平。累計業績來看，百強房企1-4月實現銷售操盤金額10914.1億元，同比降低46.8%，降幅收窄0.7個百分點。

??2、2024年4月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低57.3%至258.8億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低52.6%和51.1%至68.7億元和44.8億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低47.7%至18.5億元。

??3、從企業表現來看，2024年4月單月業績環比增長的百強房企不足四成，單月和累計業績同比降低的房企也占到近九成。單月業績同比降幅大于50%的企業數量達到45家，業績同比整體呈普降態勢。1-4月，百強房企累計操盤金額超百億的房企只有21家，而2023年和2022年同期分別有45家和47家。即便是全口徑銷售金額，過百億的房企也僅有25家。

??02 企業拿地

??延續小幅回暖趨勢
投資聚焦核心地段

??核心觀點：

??1、4月典型房企投資延續自2月以來回暖趨勢。CRIC重點監測30家房企投資金額439億元，環比增14%，但由于去年基數較高，同比仍下跌61%，拿地建面為217萬平方米，環比增38%，同比跌66%。具體來看，建發、濱江、龍湖拿地金額分別達到163億元、74億元、64億元，位列前三位，其中建發在廈門、上海、武漢、杭州等核心城市均有斬獲，濱江則持續重倉杭州。由此可見，核心城市優質地塊仍是房企首選。

??2、建發、綠城拿地銷售比高于行業平均。前四月仍有近七成百強房企未拿地，整體百強房企拿地銷售比僅為0.16。聚焦到銷售TOP10企業來看：第一，1-4月銷售Top10拿地金額占百強比重為57%，投資高度集中在頭部企業；第二，綠城、越秀、龍湖、濱江、建發拿地金額排名與銷售排名相近，且拿地銷售高于行業平均，其中建發、綠城拿地銷售比超過0.5；第三，前四月拿地金額僅有綠城、龍湖、濱江較去年增長，而保利、中海等今年投資略有放緩，前四月投資金額同比下降62%和74%。

??3、“金三銀四”缺席疊加供應放緩，企業投資持續保持審慎。目前，從供求規模的角度來看，土地供應節奏與去年同期相當、成交規模也同比基本持平，行業的供求平衡仍在調整中，一季度以來上海、杭州、合肥等熱點城市均明顯放緩了供地節奏，典型如合肥近兩次預供地公告均僅放出4宗宅地。

??在供求關系和市場預期恢復健康之前，土地市場的規模超跌仍將維持一段時間，供應的減少一定程度影響了企業投資的選擇和判斷。

??企業端來看，樓市“金三銀四”的缺席、銷售不及預期仍是導致企業持續審慎投資的最重要因素。月末中央經濟局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，以及各大重點城市均或多或少放松了限購政策，預計接下來市場將迎來更多政策細則落地。房企及購房者均有較濃的觀望情緒，在市場顯著筑底、呈現回暖勢態前，房企都將保持審慎、觀望態度，土地市場的動態將集中于國央企、優質核心地塊上。

??03 企業融資

??規模繼續處在低位
僅TOP10梯隊融資量同比上漲

??核心觀點：

??1、融資總量：2024年4月65家典型房企的融資總量為280.07億元，環比減少29.5%，同比減少56.5%。從全年累計數據來看，65家典型房企的累計融資總量為1325.79億元，同比減少44.84%。在融資結構方面，本月房企境內債權融資276.57億元，環比減少26.6%，同比減少48.1%；沒有企業進行境外融資；資產證券化融資為3.5億元，環比減少75.9%，同比減少95.6%。

??2、融資成本：2024年1-4月65家典型房企新增債券類融資成本3.14%，較2023年全年下降0.46個百分點，其中境外債券融資成本4.28%，較2023年全年降低3.76個百分點，境內債券融資成本3.12%，較2023年全年降低0.36個百分點。單月來看，4月房企融資成本為3.06%，環比降低了0.04pct，同比降低0.42ct。本月沒有房企進行境外融資，而由于境內發債的企業仍然主要是華潤置地、中海地產、首開股份等國企央企，因此境內融資成本3.06%，仍然保持在較低的水平。

??3、企業表現：本月融資總量最大的企業是榮盛發展，企業通過銀行貸款以及與AMC的合作獲得了41.5億元的融資。從企業梯隊來看，2024年1-4月TOP10房企的平均融資額為35.23億元，是所有梯隊中最多的，同時該梯隊的房企融資規模同比增加了31.25%，是唯一一個出現增長的梯隊。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本仍然最低，為2.75%，較2023年全年融資成本降低了0.27pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低0.8pct；TOP51+房企的融資成本較2023年全年下降1.19pct，降幅最大。

??04 營銷策略

??繼續“以價換量”
積極響應“以舊換新”

??核心觀點：

??1、本月房企積極營銷，活動主題多圍繞“春日”、“五一”、“現房”等關鍵詞，促銷方式主要以特價房、折扣等“以價換量”的方式進行，同時通過聯播、直播等方式為營銷活動預熱、引流。根據CRIC調研情況看，TOP10房企中9家房企推出區域/集團營銷活動，且保利發展、萬科等多家房企月內多區域先后推出營銷活動，以保利發展為例，本月上旬保利河北、保利山西等推出造節營銷活動，中旬保利江蘇推出“超級會員節”，下旬保利江西、保利甘肅等區域開始“搶跑五一”。不僅如此，位列TOP20房企的越秀地產、中國金茂、中交房地產等房企推出了集團營銷活動備戰“五一”。

??2、本月房企營銷手段呈現以下三個特點：第一，特價房規模有放量趨勢，本月保利江西、保利甘肅、萬科貴陽等區域推出了百套規模的特價房源，較上月明顯放量；第二，現房營銷再次發力，“保利云和+”上線多款一口價現房，萬科石家莊、萬科太原推出“實景購房節”，萬科無錫推出“安心現房節”，同時華潤福建推出“封面資產節”、龍湖珠海推出“寫字樓最后5套直降100萬”的營銷活動加速非住產品的去化；第三，主播選拔、連續直播已成為房企引流、擴大營銷影響的重要手段，本月萬科無錫、華潤廣州、建發漳州、美的蘇徐等多區域推出直播活動，招商上海還準備了為期兩個月的全明星直播天團進行百場大直播，可覆蓋“勞動節”、“520”以及“嗨皮Friday專場”，萬科冀北舉辦“星推官”提高觸達效率。

??3、“以舊換新”隊伍不斷壯大，多家頭部房企順勢推出“煥新”活動。本月鄭州、南京等城市接連出臺鼓勵“以舊換新”的購房政策，根據CRIC不完全統計，萬科、華潤、招商等多家房企積極響應鄭州“以舊換新”政策，搶占試點階段的500套限額。南京主要通過“南京房產微政務”微信公眾號報名，存量房收購主體為南京安居建設集團全資公司。除此之外，保利浙江、弘陽徐州也趁“五一”期間持續推進“以舊換新”。

??4、采取積極的態度，多手段組合營銷。短期來看，“五一”期間仍為年內重要營銷節點，房企打出“營銷組合拳”，使用特價房、現房配合保價、無理由退房等權益類營銷活動安撫購房者觀望情緒。展望后市，“618”等營銷節點緊隨其后，在現房庫存持續加壓的背景下，趁勢加碼庫存現房折扣力度，有助于企業回籠資金，差異化營銷更能抓住潛在購房者的關注，如本月萬科南京、鎮江、揚州推出的“跨城購房立減5萬元”的活動，同時快速反應當地購房政策的營銷活動也能賺取一定的流量。

??05 組織動態

??美的置業新增執行總裁
濱江集團法人變更

??核心觀點：

??2024年4月，70家重點監測房企重大人事變動及組織調整變動如下：

??1、組織調整方面：繼南方及上海區域下轄公司合并調整后，萬科北京、西北區域于4月啟動城市重組。具體情況為，北京區域下屬太原公司合并石家莊公司，管理太原、石家莊、保定、晉中業務；北京公司合并包頭事業部，管理北京、包頭、廊坊、張家口業務；濟南地區公司負責濟南、臨沂、淄博業務；冀北地區公司負責唐山、秦皇島業務；青島地區公司負責青島、濰坊業務；天津地區公司負責天津業務；煙臺地區公司負責煙臺、威海業務。西北區域進行組織調整，蘭州公司和西寧公司合并為蘭寧公司，西北區域現為蘭寧、西安、新疆、銀川公司。

??這次北京、西北區域調整旨在貫徹萬科從“城市核心型公司”轉向為“片區核心型公司”的戰略，提升管理效率。同時，企業內部還依據慣例進行了定期人員輪動，西北區域幾乎所有的總經理均有調動，體現出公司內部資源優化及管理靈活性。

??2、人事變動方面：美的置業集團新增執行總裁職位，由前區域總經理王大在擔任，協助總裁處理日常營運和事務工作，郝恒樂仍為董事會主席兼總裁；杭州濱江房產集團法人從戚金興變更為莫建華，戚金興仍為實控人。

??兩家企業管理層人員新增變化旨在年輕化管理團隊、明確職責、促進長期穩健發展和提高經營效率，以更好適應行業發展并積極推動企業變革。

??06 戰略動態

??多家房企公布白名單進展
碧桂園三只境內債券二次展期成功

??核心觀點：

??1、本月有不少房企發布了年度業績，同時也提到了2024年的戰略規劃。4月24日，在業績會上，招商蛇口表示，開發業務當前仍是招商蛇口“基本盤”，未來以“五好（城市好、政策面好、項目好、團隊好、區域好）”標準為導向，制定城市優選研究體系；同時招商蛇口還將錨定行業五強目標。除招商外，金地集團及金隅集團則相對保守，其中金地表示公司經營重心仍嚴守現金流安全底線。與此同時，碧桂園公告稱由于行業持續波動，公司經營環境日趨復雜，需要收集更多信息以作出合適的會計估計及判斷，預計無法按時披露2023年年度報告。

??2、融資協調機制方面，也有許多房企更新了最新進展。金科股份4月17日宣布，已有82個項目被納入政府支持的“白名單”，這些項目遍布全國14個省（自治區、直轄市）；部分入選項目已經開始對接融資渠道，并成功獲得了多家銀行的支持。而旭輝集團宣布，截至4月22日，旭輝在全國已有68個項目入圍“白名單”，其中已有19個項目通過調整還款節點、降低利息、置換現有融資及新增融資等方式，從中行、建行、交行、中信、平安、民生、光大、興業、恒豐、華夏等銀行獲得了融資支持。此外遠洋集團獲批進入各地“白名單”項目近50個，中南建設共有40個項目申報了房地產融資“白名單”等。

??3、此外在資本運作及債務重組方面，4月1日龍湖集團透露將使用經營性貸款來償還兩筆明年下半年和2026年一季度到期的合計約30億的保債。龍湖表示今年已經通過置換且無追加抵押物的經營性物業貸款實現了120億元的增額，預計全年增額將超過200億元，使余額接近700億元。而4月11日，保利發展則表示近期無境外發債計劃，所聘請國際信用評級機構也已降至1家。與此同時，4月24日，據媒體報道碧桂園旗下“21碧地01”、“21碧地04”及“21碧地02”二次展期方案獲得投票通過，部分本金及利息兌付時間推遲至9月。而中南建設方面則由于股票收盤價已連續十個交易日均低于1元/股，首次發布了退市風險提示；4月20日，傳出中南建設與太盟投資集團及江蘇資產等機構就債務化解、股權交易等合作進行洽談。