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申報企業：保利發展控股、申通地鐵集團

??摘要：保利申通光合上城項目位于上海市閔行區15號線元江路地鐵站旁，總占地面積約27公頃，總建筑面積38.8萬平方米，是一個集住宅、商業、文化、教育等多功能于一體的城市綜合體項目。項目作為閔行區“3+6+9”TOD中心格局之下重點示范先行啟動項目，由政府積極推動，申通地鐵集團和保利發展集團聯合開發，是“政企合作”推進軌道交通上蓋物業綜合開發的重要典范。項目將“TOD、生態、城市、人”有機融合，成功打造無限生長的百萬方TOD綜合體作品，筑就“TOD站城一體+PARK城市綠洲+CENTER城市新中心”的新型城市理想單元。

??項目的做法經驗可總結為三個方面：在開發規劃方面，光合上城項目采用了站城人一體化、TOD全盤化設計理念，在地鐵上蓋綜合體的基礎上疊加中央城市公園進行一體化開發。通過從平面到立體，構建了一座容納濱水、會所、水岸、生活、居住等功能的三層立體城市，成功解決了高密度開發的難題；在運營服務方面，項目完全基于居住生活場景，打造了以城市綜合運營為核心，營造多層次、多維度的服務體系；在資本運作方面，項目總投資130億元，在自持面積占比近50%的前提下，實現了項目經濟效益平衡。

??從項目成效來看，光合上城提出了和自然共生的“POD”概念（Park Oriented Development），在規劃中打破城市與自然之間的界限，將公園、森林、濱水等自然生態嵌入TOD開發，與住宅、商業、辦公等城市元素相互融合，推動了產城融合和產業活化。敞開式的綠色空間、持續滲透的綠色基底，為居民實現了真正意義上的“住在公園里”。此外，項目作為閔行區首個地鐵車輛基地上蓋建設租賃住房的TOD項目，蓋上規劃11萬方的租賃住房，總占比近30%，蓋上占比近46%。作為全國標桿TOD租賃社區，將提供約3000套租賃住房，為上海租賃市場拓寬租賃公寓供應。通過閔行區政府牽頭，與央企保利集團及國企申通集團強強聯合打造，項目實現了資源配置的優化、技術的互補、管理的協同、社會影響力的提升和政策效果的最大化。

??（一）項目概況

??上海保利·光合上城項目地處上海市閔行區南部的顓橋，地塊北至向陽路，西至都會路，南至元江路，東至柳安路，具體位置為蘭蓮路168弄、167弄，地理位置十分優越。項目總占地面積約27公頃，總建筑面積38.8萬平方米，其中包括商品住宅21.8萬㎡、租賃住宅11萬㎡、辦公4萬㎡、商業1萬㎡。項目集商品住宅、保障住房、租賃住房、辦公、社區商業和公共服務配套于一體，是上海新一輪TOD發展的創新樣本。

??為了配合15號線元江路停車場的建設進度，2015年上海地鐵啟動了上蓋開發的前期策劃研究和規劃調整。2016年7月-2019年9月閔行區對項目進行了多次規劃調整。終于元江路TOD項目于2018年完成了蓋上規劃調整方案，2020年取得了蓋下白地控規批復，2021年完成土地出讓，并于2022年完成了股權轉讓，成功引入央企保利發展控股集團。可以說，保利·光合上城項目是自2020年市政府頒布《關于加快實施本市軌道交通車輛基地及周邊土地綜合開發利用的意見》之后，上海地鐵第一個軌道交通上蓋物業綜合開發項目。通過閔行區政府牽頭，與最會城市建設運營的央企保利集團及最懂軌道物業開發的國企申通集團強強聯合打造，項目成為了“政企合作”推進軌道交通上蓋物業綜合開發的重要典范。

??作為項目核心的元江路地鐵站（15號線）位于上海科創走廊的中心地帶，依托“3+6+9”閔行TOD示范區和“十四五”雙戰略及品牌開發商高起點的人居營造，元江片區目前已成為閔行區主城科創重策地。此處匯聚3大國家級產業區、5大科創中心、12大科創園、3000+企業，未來將以科創產業為引擎，入駐100+五百強企業，引進80萬全球高智人才，筑就創新、人文、生態高度融合的中央服務區。

圖1：閔行區“3+6+9”TOD中心格局（左）、項目區位和周邊板塊示意圖（右）

??地鐵15號線是國內軌道交通建設史上一次性開通超過42公里的最長地下線路，也是運行等級最高的（UTO）全自動運行線路，沿線連通了9座高校共10個校區、輻射多個城市副中心和科創園區。項目另有5號線和23號線等地鐵軌交與15號線交匯，以及“三橫五縱”立體交通路網（三橫：申嘉湖高速、元江路、外環高速；五縱：虹梅南路高架、蓮花南路、都市路、滬金高速、嘉閔高架），可以快速通達徐家匯、人民廣場等多個核心商圈和上海市的各個角落，舉步即可享繁華都市生活。

圖2：保利·光合上城項目交通網絡示意圖

??項目周邊配套完善，業態非常豐富，包括住宅、商業、辦公、文化、教育、公寓和生態等多種類型。具體來看，該項目的住宅業態非常多樣化，既有高層公寓，也有多層洋房，面積從50平方米到150平方米不等，可以滿足不同人群的需求。同時，項目周邊還有豐富的商業業態，包括4600平的商業區、2.6萬平方米的活力街區等，可以打造完整的生活閉環。在辦公方面，該項目打造20萬平方米國際甲級寫字樓集群，為周邊產業提供高品質的辦公環境；在教育方面，住宅小區規劃了幼兒園、小學和中學等教育設施，為居民提供優質的教育資源。此外，保利·光合上城也注重公共空間和社區文化的建設，構建了約20萬㎡雙主題公園和濱水空間、5大口袋公園以及2.7萬方下沉式運動空間站等公共空間，以及藝術中心和博物館等文化場所，能夠為居民提供更加豐富的戶外生活體驗和文化體驗。居住在這里的人們既能享受到都市的繁華與便捷，又能在生活壓力下找到一份安寧和舒適。

圖3：保利·光合上城項目業態分布效果圖

??（二）做法經驗

??保利·光合上城項目以其先進的開發規劃、人性化的運營服務、獨特的資本運作等，將住宅、商業、辦公、公共空間等多種業態有機融合，打造出了一個多業態、復合型的城市更新項目。

??1、開發規劃：“TOD +中央城市公園” 一體化綜合開發

??項目采用了站城人一體化、TOD全盤化設計理念，將地鐵站與城市的各種功能元素（如商業、辦公、住宅等）都納入了項目的設計范圍之內，使得城市、生活、人等元素緊密聯系在一起，打造出了一個多功能、高效便捷的城市生活空間。在開發過程中，項目以地鐵上蓋綜合體的形式進行開發，將地鐵站與項目直接相連，方便了居民的出行；還結合場地中央城市公園屬性，打造出了一個高效便捷的城市交通出行體系。此外，由于引入了申通地鐵成熟完善的TOD開發運作系統，項目在TOD開發方面更加專業化和規范化，提高了項目的可行性和可操作性。

??而針對高密度開發的難題，保利·光合上城通過從平面到立體，構建了一座容納濱水、會所、水岸、生活、居住等功能的三層立體城市。

??0米生態底盤：在一條L形水系、0米生態底盤基地之上，緩緩舒展開城市骨架，嵌入約20萬方濱水雙公園，構成一幅自然生態下的超級TOD底盤。

??10米服務中樞：1萬方活力街區打造社區食堂、文體設施、兒童托管、青年社交及康養服務，以此豐盈大城內核；打造十字縱橫軸交匯城市泛會所，外挑露臺疊加文化、體育、商業服務空間，串聯室內健身、社區中心、藝術space、公民飯堂、康養服務等約1萬㎡城市配套，構建無界活力街區。

??17米生活上城：在17米之上，構建具有無界城市視野的私享國際住區與公寓，凌空居住生活，眺望美好未來。

圖4：“TOD +中央城市公園設計一體化”綜合開發模式

??2、運營服務：以城市綜合運營為核心，營造多層次、多維度的服務體系

??1）社區配套按需分類落位，分年齡段提供貼心服務：項目在社區公共服務設施布置上，提出了“按生活實際需求梳理配套的優先級”的策略，將社區配套分為“公共開放、人流聚集、內向服務、不利因素”四大類，進行統一化整合落位，因地制宜塑造更有活力的生活聚點。項目運營部門提供了熱情的售樓處電話客服等，為不同年齡段的居民提供貼心的服務，提升了社區居民的生活品質和幸福感。

??2）引入高質量教育資源，兌現“共營”者承諾：在教育文化方面，保利發展秉持央企責任心，與上海市閔行實驗教育集團簽約，為閔行教育帶來高質量發展；依托強大的文化資源注入，定期舉辦各種文化活動和節日慶典，積極開展和組織社區文化活動，增強社區居民之間的互動和交流。

??3）引入潮流場域和活動，營造城市生活中稀缺的戶外體驗：項目首度將比肩迪拜X-Dubai的約1300m2滑板公園&籃球場搬到實景示范區，打造極限碗池、潮流街式、BMX賽道等高標場域，營造城市生活中稀缺的戶外體驗。同時引入Niconi、花璽社、LEVVV等潮流品牌，打造社交餐飲、創意露營、共享觀影等充滿潮流煙火氣的社交場，演繹活力休閑的社區自然生活。

??3、合作共贏：兩家央國企強強聯合，使項目具備強大的背景及抗風險能力

??保利·光合上城項目作為個集商住辦于一體的大型TOD綜合體，預計總投資130億元，其中自持面積占比近50%，這樣一個項目，不僅對開發商的資金實力、運營能力和管理能力等各方面均提出了較高要求，同時也需要有關部門積極配合優化政策環境，給予一定的政策支持。2020年上海市有關部門出臺了69號文，后續又對文中的個別要點進行探索升級，成為了上海TOD綜合開發的核心政策支持。閔行區政府在這過程中也積極牽頭，最終由國企申通集團和央企保利集團共同成立項目公司聯合開發，確保了項目有強大的背景優勢及抗風險能力。其中，保利發展是優秀的TOD綜合服務城市運營商，公園城市TOD開發領航者，全國累計開發建設近20個TOD項目，具備融合住宅建設、物業服務、資產運營的TOD站產城一體化設計能力。申通地鐵集團則擁有辦公商業綜合體、軌道交通停車場上蓋綜合開發等多元化業務，其在軌道交通建設和運營方面的豐富經驗，能夠對地鐵上蓋空間進行高效開發和合理利用，充分捕捉TOD項目的社會效應和經濟效益，并反哺軌道交通運營維護。兩家實力央國企強強聯合，可以充分發揮各自的優勢，實現資源的優化配置、技術的互補、管理的協同、社會影響力的提升和政策效果的最大化，為項目的成功落地和可持續發展打下堅實的基礎。

??（三）項目成效

??上海保利·光合上城項目通過創新的規劃理念，打造出一個既符合城市發展需求，又能滿足人們生活需要的理想城市空間，充分加強了城市和人的互動與融合。同時，項目是閔行區首個地鐵車輛基地上蓋建設租賃住房的TOD項目，其規劃打造的11萬方的租賃住房為上海市推進“租購并舉”做出了重要貢獻。

??1、以城市公園為導向的開發，使得項目實現了真正意義上的“住在公園里”

??保利·光合上城以20萬方生態為基地，以“邊界消融”為開發理念，基于場地的營造以及對人生活的需求發掘，提出了和自然共生的“POD”概念（Park Oriented Development，城市公園為導向的開發）。該理念旨在打破城市與自然之間的界限，通過將公園、森林、濱水等自然生態嵌入TOD開發，與住宅、商業、辦公等城市元素相互融合，創造一個更加開放、便捷的城市生活空間，推動產城融合、產業活化。

??具體來看，保利以“光合森林（光合之上，未來成林）”的理念為核心，因地制宜地利用場地豎向高差設計了一條南北向的開放性高線公園，與中央河道公園和17m標高綠化景觀形成多層次的立體景觀體系。同時，該項目十分注重公共空間的營造，規劃了約20萬平方米的雙主題公園和下沉式運動空間站等公共空間。橫貫東西的城市十字軸（生活軸線），將豐富多元的社區配套沿軸線分布，并利用人流動線與配套功能相組合，形成“生活十字軸城市T臺秀”。

??從實際效果看，項目打破城市與公園、公園與生活的雙重邊界，用敞開式的綠色空間、持續滲透的綠色基底，豐富了城市的景觀層次，提升了城市的綠化覆蓋率和生態環境，還為居民實現了真正意義上的“住在公園里”。“飛碟”式的圓形建筑，不僅承載著銷售示范及未來社區中心功能，更通過圓潤的外形，柔化了建筑與城市、自然的邊界。

圖5：保利·光合上城項目實拍圖

??2、項目積極響應上海“十四五”規劃，成功打造了“租購并舉”的TOD樣本

??上海市積極響應國家“租購并舉”號召，在十四五規劃中提出形成租賃住房超過42萬套，占住房供應總套數的40%。上海地鐵申通集團與保利發展集團秉承社會責任第一的價值觀，為推進“租購并舉”、承載時代責任打下基石，在光合上城項目規劃總建面38.8萬方中，蓋上規劃11萬方的租賃住房，總占比近30%，蓋上占比近46%。由申通集團和保利發展聯袂打造的全國標桿租賃社區，預計將于2026年一季度正式入市，將提供約3000套租賃住房，為上海租賃市場拓寬租賃公寓供應。保利·光合上城項目具有前瞻性和落地性的規劃，既響應“租購并舉”的號召，又滿足了周邊產業對于租賃住宅市場的需求，填補了區域租賃市場的空白，因此成為閔行區首個地鐵車輛基地上蓋建設租賃住房的TOD項目。

圖6：保利·光合上城項目租賃住房效果圖

??（四）小結

??光合上城項目是將TOD開發理念與POD理念相結合，在項目中心位置融入公園業態，在配套上注重引入藝術場館、公辦學校等提升居住體驗、提高生活品質的內容，同時考慮到新市民的居住需求，配建了大量的租賃住宅，使得項目在城市更新過程中，充滿了活力與生機。在這種圍繞居住生活場景的TOD綜合開發模式下，項目通過高效便捷的公共交通網絡將社區與城市高效連接在一起，形成了多層次、多維度的城市空間格局。同時，在追求高效率之余，保利發展和申通地鐵也在思考如何讓城市更新項目既有“速度”,又不缺乏“溫度”。項目注重以城市公園為導向的前期規劃，通過復雜場域、復合功能的統一建筑設計，使自然環境與城市生活有機地結合在一起。此外，項目還注重城市綜合運營，將內部的功能循環與外部的資源注入相結合，營造了以人為本、多層次、多維度的服務體系，從而實現了“無限城市共生體”的理想目標。